摘要：高和投资董事长苏鑫在2011博鳌房地产论坛上表示，贷款、证券、信托、基金将是未来房企融资的四大主要渠道。亦有业内专家指出，房地产行业向保险公司融资是未来较为可行的方式。但房地产业需要保证长期稳定的资金收入，保证透明的准入和退出机制，并提供更为成熟的体系，才能够吸引保险公司的兴趣。另一方面，保险公司也需要有一段时间来接触和熟悉保障房项目的融资流程，这也是导致目前保险公司并没有积极进入这个领域的原因。

 

　　种种现实说明，房地产行业的光鲜已不复存在。未来五年，来自政策、资金、企业竞争等多层面的拷问将持续加剧，房地产企业将何去何从？ 经历了黄金十年快速发展的房地产行业，面临的并非光明前景，反而危机重重。

 

　　今年以来，限购、限贷等政策层面的调控，让习惯了市场甜头的开发商们面临开门棒喝。成交量的持续下降，资金链前所未有的紧张，不少房地产企业纷纷转行避难，中小开发商甚至面临倒闭的命运，众多楼盘齐齐促销，成交量却仍难以乐观……似乎所有的现实都指向了一个残酷的现实：房地产市场光鲜不再，金九银十已名存实亡。

 

　　面对全球通胀压力和中国房价居高不下的事实，业内专家普遍认为，房地产行业的状况始终难以乐观。房价的快速增长引发政策层面的严厉调控；政策引导下资金渠道的紧缩，开发商随时随地可能面临资金链断裂的威胁；市场内部品牌开发商和中小企业之间的竞争与重新洗牌；产品创新的危机；商业地产的过剩以及土地价格的持续攀升等等现实，无不描述着房地产行业未来五年的严峻发展趋势。

 

　　调控政策，最不确定因素

 

　　政策的调控对房地产市场，往往扮演着决定性角色。2005年以来，中国每年都出台政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。2011年，更是出台了“史上最严的”房地产调控政策——限购令。轮番政策调控的叠加，国家在一线房地产热点城市采取限购政策以后，房价上涨过快势头得到遏制，效果初步显现。

 

　　根据国家统计局公布的最新数据可知，实施限购令的大多数城市，房价上涨幅度呈现放缓或者下降趋势，房价进一步上涨势头减弱。限购虽带来一线城市房地产市场降温，却使二三线城市房价急剧上涨。仅从2011年1至5月份的数据便可看出，全国商品房成交面积同比上涨了9%，一线城市下降了16%，地级县级市上涨了14%，地县级城市成为成交面积上涨的主要推动力。根据国家统计局的数据来看，虽然全国70个大中城市中，新建商品房价格环比下降和持平的城市有31个，但同比下降的仅有1个，因此可得出房价依然维持在高位，调控效果并不十分明显的结论。在此情况下，对二、三线热点城市实施限购也已逐步展开。

 

　　但纵观过去几年的房地产调控政策，在冷市的情况下，楼市政策即推出促进购房需求的一系列调控政策，而一旦房地产市场火热，楼市政策又转向抑制方面。促进和抑制似乎成为了房地产调控政策的两级，而现实中的房地产市场则在两级之间来回震荡。

 

　　对于未来而言，房地产的调控政策仍将持续对房地产市场发挥关键性作用。但诸多业内人士表示，未来房地产市场的不确定性，更多来自政策不确定走向。观望、疑惑等情绪普遍存在于开发商群体中。按照目前抑制房价过快增长的诸多调控政策，如果持续打压，房地产市场将如何。而如果政策一旦走向宽松，那么在如今这个阶段观望的开发商，无疑是错过了低点入市的良机。

 

　　在中国的政策调控环境之下，房地产行业和开发商面临的，不是某个供需平衡带来的市场自主调节，而是来自于计划手段可能存在的变化莫测，而这无疑是未来五年房地产市场最大的变数。房地产政策如何走向，难以估量。

 

　　信贷紧缩，中小开发商“断粮”

　　资金和土地历来是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价——然而正是在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为目前房地产调控的一大特点。

 

　　实际上，融资难几乎是中国房地产业与生俱来的痼疾，当产业高速发展时，它可以为蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而当调控政策扑面而来时，它又立刻成为整个产业链中的“阿喀琉斯之踵”。事实上，遭遇金融政策调整，作为建设主体的开发商及地方政府都面临着前所未有的融资困境。从银行到资本市场，几乎所有的融资管道都在一夜之间变得高不可攀。

 

　　从去年10月到目前，央行已四次加息、九次提高存款准备金率，银监会则出台了严厉的房贷调控政策，禁止第三套房贷、提高首套、二套房贷要求，并紧缩银行信贷。开发商面临着前所未有的资金紧张。在银行对开发商停贷之后，中小房地产开发商普遍采用的信托也逐渐叫停。而海外融资则仅是少数房地产上市企业能够承担的方式。更高的利息、更长时间的还款时间，全球经济的卷入，海外融资承担着难以预计的风险。

 

　　而未来五年里，来自资金层面的拷问仍将持续不断。在资金链紧张的背景下，新型融资渠道开拓将是开发商未来五年必然的选择，而一旦选择失误，则可能付出更为巨大的代价。

 

　　高和投资董事长苏鑫在2011博鳌房地产论坛上表示，贷款、证券、信托、基金将是未来房企融资的四大主要渠道。亦有业内专家指出，房地产行业向保险公司融资是未来较为可行的方式。但房地产业需要保证长期稳定的资金收入，保证透明的准入和退出机制，并提供更为成熟的体系，才能够吸引保险公司的兴趣。另一方面，保险公司也需要有一段时间来接触和熟悉保障房项目的融资流程，这也是导致目前保险公司并没有积极进入这个领域的原因。

 

　　而房地产私募股权基金（房地产基金），将开发商越来越重要的融资工具（金融工具），也将逐步成为普遍的融资工具之一。专家认为，如果能够依靠有力的法律监管，将实现投资商和开发商的双赢局面。

 

　　但亦有业内专家指出，房地产融资是一种组合形式的融资，房地产融资给了更多的投资者进入市场的机会，将拥有更大的风险。

海量保障房，缩减购房需求

 

　　保障性住房无疑是目前和未来房地产市场的一大热点，而大力发展保障性住房不仅将缩减房地产市场的购买需求，还将对开发商的生存环境造成影响。

 

　　普遍的观点认为，建设保障性住房对商品房市场影响并不大。但实际上，保障性住房中的限价房和商品房市场中的较低价格的刚需商品房形成了对抗。

 

　　据相关研究表明，城市中的中低收入人群，一般通过选择价格相对较低的刚需商品房满足住房需求。但当商品房价格上涨过快，超过低收入人群购买力后，政府有压力，就会建造更多的限价房，或者降低申请限价房的标准，使更多的人可以购买限价房。这样本该属于低端商品房的购买者，就会被限价房抢占。因此，限价房有抑制低价商品房价格过快上涨的作用。

 

　　十二五期间，全国将建设3000万套保障性住宅，按每套4人的居住算，足够1.2亿人居住。这就意味着，在未来，将有1.2亿人低端商品房潜在客户被保障性住房分流。

 

　　据相关资料显示，仅2011年，成都就将投入140亿元建设400万平方米保障房，其中廉租住房40万平方米、经济适用住房35万平方米、限价商品住房77万平方米、公共租赁住房204万平方米、棚户区改造住房44万平方米。这个开工量将超过成都前三年保障性住房建设总量的两倍。

 

　　而未来，成都还将加快保障性住房建设的力度和步伐。据成都市城乡房产管理局局长何立祥何立祥介绍，“十二五”期间，成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房共2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

 

　　大范围、多数量的保障房建设，让未来成都的房地产市场，保障性住宅成为楼市主角，商品房则有沦为配角的趋势，商品房消费群体将大大缩小。同时，在保障房建设中，尽管开发商也包含在内，但政府仍将扮演建设的主导力量，而这就意味着，在保障性住宅的大规模冲击下，房企生存环境也将越来越艰难。

 

　　商业地产过剩，引发新一轮洗牌

 

　　住宅市场的频繁调控，引发商业地产的火热。商业地产日益成为开发商及个人投资者的“新宠”。而这，也为未来五年的商业地产自我淘汰埋下了伏笔。

 

　　据相关统计，万科的商业地产已占到业务核心较大比例，相继有多个大体量商业项目被披露，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元；富力地产也表示，计划2011年将在全国8个城市开业16家富力旗下酒店；2010年下半年以来，华润一直马不停蹄寻找商业地产投资机会，在哈尔滨、天津、唐山等地均有新增投资项目。

 

　　今明两年，成都将有约80个商业综合体面市。此外，以保利、万科、蓝光等企业代表的品牌开发商频频转身商业地产，中小开发商亦尾随进入。频繁进入商业地产的背后，也许是“有远见的完美转身”，亦或是“无奈之举”，不管怎样，商业地产的数量已呈及几何增长。

 

　　更有专家预测，未来几年，承载各种商业地产形态的城市综合体将成为诸多地产大鳄角逐的焦点。

 

　　但实际上，在商业地产领域，决定一个企业是否成功的并不是销售能力，而是运营能力，因此并不是每一个房地产企业，都适合转型去做商业地产投资。房企必须拥有雄厚的资金实力，无论是自持还是销售商业地产，都将占用其大量资金，若无雄厚的实力，或将被套牢，困入其中。面对持续增长的商业地产数量，未来五年，房地产将是一个对商业地产开发商洗牌和淘汰的过程。

 

　　业内专家普遍认为，对于中小型商业地产开发商而言，真正的考验才刚刚开始。中小开发商的商业地产规模相对有限，业态也难以多样，而单一业态的商业地产在未来更难成功。

 

　　对中小商业地产开发商不利因素同样来自商业地产的后期运营阶段。商业地产实际上分为商业地产开发和商业地产运营。前者是房地产开发的范畴，后者则属于零售服务业。投资商业地产的开发商做的不仅仅是房地产，还要做零售服务业的运营工作。而这无疑对资源相对匮乏的中小开发商提出挑战。

 

　　当然，质疑同样也指向实力雄厚的品牌开发商。商业地产过剩将直接导致多个层面问题：首先，商业资源缺乏。以超市为例，据相关统计，真正能够成为商业地产合作伙伴的超市数量在十个以下。而当几百个购物中心抢一定量的超市资源时，僧多粥少，即使招来商同质化现象也非常严重。其次，商业地产对资金的需求较大。由于商业地产和住宅市场不同，销售的周期较长、加上自持等方式，开发商在商业地产竞争中，无疑是资金环节的比拼。最后，人才紧缺也是商业地产的又一瓶颈。商业地产的成熟能手，与住宅行业相比更为稀缺。

 

　　业内普遍共识，商业地产现在正开始进入快速发展、高度竞争时期，五年以后市场基本分割完毕，再过五年将进入稳定的成熟期。而对于想要占领一席之地的企业来说，只有五年时间，而五年里，渴望占领商业市场的开发商，将面临来自资金、人才、后期运营等多方面拷问。

竞争加剧，淘汰不可避免

 

　　在一轮接着一轮的房地产调控中，开发商面临着来自政策和资金的诸多考验。有业内专业人士预测，未来五年，将是房地产行业又一次洗牌的过程。

 

　　在近期已有超过一半的上市房企公布了上半年度报告。虽然绝大部分房企的整体业绩出现了近两成的增长，但在调控政策打压下，有近半数的房企业绩出现下滑，部分二、三线房企为了规避调控风险，开始涉足其他产业。

 

　　在业绩下滑的房企中，几乎清一色的为中小房企，而全国性的大型房企大多受影响不明显。并且，在经营规模上，大型房企的优势越发明显，市场集中度也不断增大。以营业总收入为例，万科上半年实现营业总收入199.89亿元，招商地产实现营业总收入80.9亿元，金地集团和金融街的营业总收入也分别达到了51.6亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45.09%。

 

　　实力雄厚的品牌开发商，凭借资金、政府关系、市场熟悉度等方面的优势，借助房地产冷市，扩张市场版图。据不完全统计，2011年1月-9月，以低价拿地的品牌开发商就有中海、保利、中建等数位品牌开发商。业内专家认为，这正是品牌开发商长期采用的“低点入市”战略。而相较于品牌开发商，成都本土中小开发商企业，在房地产调控政策和资金链收紧的背景下，渐渐受市场冷遇。据相关分析显示，从目前一线城市来看，在不增加新入市项目的情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售，而大房企消化库存只需8个月时间。中小房企资金链受到压制，不仅降价预期明显，后续供应也会出现不足。随着未来五年房地产调控的不断深入，面对市场竞争，品牌开发商做大的倾向明显，而中小房企的出路则成为一大问题，兼并、转行将可能成为未来五年内中小房企的最终命运。

产品单一，待创新

 

　　未来的房地产行业，压力不仅仅来自政策、资金等层面，质疑同样来自消费者对产品的更高要求。这个产品创新包括楼盘产品创新和后期业主的高质量服务等多个层面。

 

　　近年来，普遍存在的楼市产品并不是独一无二的创造性作品，而是充斥简单复制的大量山寨。即使是低碳绿色楼盘、精装楼盘、多面积赠送户型等产品的出现，也难以避免的存在市场共性的因素。而在未来，随着房地产市场的快速发展，竞争的激烈，购房者对居住氛围、户型、质量等各方面要求越发增加，对已有产品将提出更高要求。

 

　　业内专家认为，随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在产品设计创新上。房地产开发商应该在包括住宅套型变化和内部功能布局方面等方面，尽可能出现一些新的尝试。今后房地产市场的竞争，将不是简单的资金或是品牌实力的竞争，而是直指房地产作品层面。只有开发商出高质量、高品质的作品，才能长久的立足市场。

 

　　较为典型的案例，朗诗地产多年来建设有高科技含量的低碳节能住宅，其在建筑外墙设置了特别增厚的保温层，制冷采暖能耗大大低于传统住宅，人们在无需空调也能享受冬暖夏凉；并由此产生了一系列社会效益、环境效益和经济效益。这种产品创新将在未来提出更高要求。

 

　　而在软性的后期居住质量方面，亦是房地产产品的一部分。一段时间以来，开发商专注于前期的销售环节，往往忽视后期的楼盘交房时出现的种种质量问题或是小区管理维护，而由此引发购房者的集体事件，对开发商的品牌、形象等方面较多负面影响。未来房地产市场中，对开发商提出挑战的，更来自于软性的后期居住服务方面。

 

　　据相关分析表明，以2010年起的调控为标志，中国房地产的黄金十年已过去，摆在更多房企面前的是去留问题。住宅在经历了十几年的快速发展后，消费者对产品的需求越来越高，而开发商面临的当务之急是增强自己的核心技术，而房地产行业的核心还是提供服务。能否在过去十年的房地产产品基础上，不断提供新的产品和高质量的服务，将是开发商未来决胜市场的条件。

 

 

　　未来房地产市场的挑战还来自于房地产行业专业人才的匮乏。随着城市化进程的加剧和房地产市场的不断扩张，数量有限的房地产企业专业人才将越来越难以匹配现实需要。据相关信息显示，商业地产的专业性人才匮乏，已成为商业地产发展的一大瓶颈，而高端物业的打造亦有这方面隐忧。

 

　　据有关统计显示，与近年来快速增长的房地产市场不同，房地产企业专业人才的年均增长率却不到7%，其中大部分行业优秀人才还主要集中在大型房地产开发企业，因此造成了房地产行业专业技术人才与高级管理人才的严重匮乏，企业间相互挖角的现象也日益突出。有调查显示，房地产行业的人才流动率非常高，某个阶段甚至会达到60%，尤其是一些大中型公司的中高层管理与技术人才，他们往往会被一些小公司高薪挖走。这正是房地产行业人才短缺的一大表现。

 

　　房地产行业人才之所以紧缺，最主要的原因还是行业发展时间短，人才积累不足。房地产行业看似有20多年的历史，但真正称得上是一个行业，其实也就五六年，国家把房地产作为拉动内需的重点，推动了行业迅猛发展并走向成熟。在这么短的时间内，客观上也不可能积累多少人才，再加上成千上万的房地产公司一下涌出，更加剧了人才短缺、甚至是奇缺的现象。

 

　　此外，业内人士认为，房地产行业普遍存在的用人第一、育人第二的短视心态亦是人才短缺的原因。房地产企业普遍存在内部的员工使劲用，不够用了就从外面挖，挖来的更是拼命用的现象。因为企业付出了那么高的薪酬，肯定想尽快得到更多回报，否则不知哪天又被挖角。而在未来三五年的主流心态仍将如此。在人才匮乏的背景下之下，面对日益激烈的市场竞争，企业的人才匮乏则可能导致企业项目的无法开展，甚至指向直接的衰败。

 

 

　　所有的危机都是现实世界里一种负面可能的放大。当然，我们在这里列举房地产行业未来五年的种种危机，并不是想泼一盆悲观的冷水，而是提供一种关于房地产现状与未来的思考，揭示一种目前状况存在的负面发展趋势。防微杜渐，若能警醒从而改变，也就有了存在的意义。任何事物都有其双面性。正如金房集团王晓白所说，面对当下异常严峻的市场形势，在大多数人看到其弊端的同时，其实，它对于我们房地产行业也是一件好事，是行业重塑和反思的绝佳时机。对于企业来说，越是有挑战，越是有机遇，找对路，选对方法，绝地反击转危为安不是不可能。面对挑战，强者可谓遇强愈强，越挫越勇。