摘要：日前，由住房和城乡建设部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。
中国被称为全球私人财富增速最快的国家。随着房地产行业宏观调控的加深，大量民间资本以不同的方式向房地产业渗透。
有研究者认为，短期来看，民间资本可能不会大规模从房地产市场撤出，相对于通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是较安全和回报率较高的投资方式。与此同时，未来民间资本将以信托、私募股权基金、政府或企业债券、REITs等新型金融业态参与房地产业。
民间投资推动房价上涨
日前，由住房和城乡建设部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。
课题组援引中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2011）》 称，经过几十年的积累，我国民间资本已经十分雄厚。截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿元。课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。
数据显示，2010年，全社会固定资产投资为27.8万亿元，而以非国有及国有控股企业投资为代表的民间投资在固定资产投资中比重超过一半，达到57.7%。如此庞大的民间资本，在全社会固定资产投资中占到“半壁江山”，而高利润行业则是民间资本追逐的焦点。其中，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。
近几年，由于房价的持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一，但是这种投资主要都是集中在购置房产和投资房地产开发领域等方面。《民间资本与房地产业发展研究报告》指出，这种投资推动了房价上涨，并在一定程度上损害了实业发展。
《研究报告》认为，“由于民间资本相对集中，且量级巨大，在我国资本市场不发达、投资渠道不畅的大背景下，大规模民间资本涌入房地产市场，并形成投资投机需求后，导致市场需求短期内集中放大，而市场供应总量存在着滞后期，势必加剧供求矛盾，造成供不应求、房价快速上涨的局面。”“此外，民间资金流向房地产对实业发展造成了一定冲击。房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产。”
热钱退出炒房转向放贷
“国家几乎已经把房地产资金所有来源都切断了，全国的房地产商纷纷跑到温州，希望得到温州民间资本的支持，我每天都接到三四个这样的电话，一天接待到访的好几批。很多人想募集温州民间资本。”温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文近日接受记者采访时说。在很多人眼中，周德文被视为温州民间资本的代言人。
有报道称，房地产调控之下，楼市受挫，温州的民间资本纷纷抛掉手中的楼盘，大量退出房地产业。周德文则表示：“要更正一点的是，温州的民间资本并没有大量退出房地产，只是受楼市不景气影响，一些投资客把手中的房产销售掉一点，是因为自身的资金链比较紧张，并不是因为对房地产没有信心。”
周德文说，从房地产退出的资金很多已经回归实业。“因为现在实业不景气，资金很紧张，从金融机构贷不到钱，而民间借贷的利率又较高，企业家权衡利弊，就抛出房子拿钱来救实业。”
周德文表示，现在一方面有很多大房地产商找到他，想在温州推介楼盘，给出了比较优惠的项目价格，希望尽快回笼资金；另一方面，希望通过他在温州对接资本。不过，他也承认现在民间资本进入房地产业非常慎重，即使是进入房地产的前端，风险还是存在的，所以不像以前那么疯狂。
事实上，随着房地产调控的深入，以温州作为风向标的民间资本的流向，悄然发生了变化。中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。
据了解，2009年起，中国人民银行温州市中心支行每季度对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令事情在第二季度开始起了变化。
投资客进入理财时代
尽管在一些温州投资客看来，“民间借贷”与“房地产投资”之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，而是相互交错转换。如不少温州炒房客看到现在民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷。但在当前房地产调控下，房地产投资趋势发生变化，已被认为是必然。
“房地产投资趋势最重要的一点变化是，告别炒房时代，进入理财投资时代，即房地产投资的证券化。”高和投资董事长苏鑫认为。
“五年前我们投资了一、二线城市的住宅，年投资回报率一般都能达到15%，调控后，年回报率绝不会超过5%。”苏鑫认为，原因就在于没有了投资杠杆，又相应提高了税收。从国外经验看，普通住宅是没有投资属性的，美国的普通住宅都是消费品。如果扣除通胀因素的影响，在100年的时间内，房价的平均复合增长率仅为0.6%。
“市场不好，考虑把钱抽出来做点别的。”一位起家于山西的人士从2003年以来，便开始转战京城，把手中一部分资金投向房地产，并在王府井等繁华地带拥有多处物业。“现在已经把王府井附近的那处高档酒店卖了。”该人士向记者透露：“投向哪里还在研究考察，目前的投资渠道也比较少，确实有点看不清的感觉。”
真正的投资蓝海在哪里？苏鑫认为，应该是房地产投资的证券化。也就是说，由不动产的实物投资转向证券产品，如REITs、信托、基金等。据悉，苏鑫创立了首家人民币商业地产基金，并在一年多时间内，先后在北京收购了4个项目，完成30多亿元物业销售。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也关注了这一状况：“民间资本投资房地产呈现逐步从需求端转向供应端趋势，从购买房地产物业，住宅、写字楼、商铺，转向直接投资开发房地产、为房地产商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。”
开发商进入钱荒时代
银根危机
高和投资分析认为，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上是以银行贷款为主，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。这是因为我国房地产开发曾过度利用银行贷款，把风险转嫁到银行和购房者头上。
熟悉房地产开发的一位人士向记者透露，现行房地产开发融资制度最大问题在于风险和收益不对称。购房者与开发商签订预售合同后，需付清首付款并向银行申请按揭贷款交给开发商，在这个过程中，开发商在未交房时，已全部回款，债务则全部由购房者承担。而土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金，风险转移并积聚到银行上。
信托受阻
近两年，房地产信托得到了比较快的发展。来自高通智库的数据称，截至今年5月末，房地产信托规模共计5587.66亿元，占全部信托产品筹资规模的45.11%。不过随着楼市调控的深入，房地产信托正在被缩紧。
据中国证券报日前报道，有关部门此前对20多家信托公司进行了“窗口指导”：对房地产信托余额较大的信托公司，要求规模实现稳中有降；对房地产信托新增规模较大的信托公司，要求把握好节奏，严格控制增速。另有消息称，10家信托公司被监管部门约谈，要求暂停房地产信托业务。
让房地产信托遭到最致命打击的是信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定，信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100％等。而融资类房地产信托业务的风险系数高，很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足，不得不主动压缩房地产业务。
信托公司2010年年报显示，全行业净资本规模最大的信托公司平安信托净资本即将告急；全行业信托业务收入最多的信托公司中融信托面临至少16亿元的净资本缺口。
实际上，房地产信托的融资规模已经开始下降，收益率却在上升，这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。据用益信托工作室统计，8月8日至14日，一周内成立21款房地产信托计划，募集资金33.99亿元，占成立总规模的45.55%。但每款房地产信托产品的平均规模为1.62亿元，较上周的2.62亿元大幅下降。
上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元，收益率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元，收益率已经上升到10.38%。照此计算，一旦房地产信托陷入停滞，房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。
