来源：文/明鹏

摘要：住宅商品房市场屡被“打击”，却成为商业地产的“东风”。作为中国首只人民币商业地产私募股权基金，成立于2009年10月的高和投资借此“东风”扶摇直上。近日，已完成3宗并购项目的高和投资，第四次出手，依然是商业地产项目。

住宅商品房市场屡被“打击”，却成为商业地产的“东风”。作为中国首只人民币商业地产私募股权基金，成立于2009年10月的高和投资借此“东风”扶摇直上。近日，已完成3宗并购项目的高和投资，第四次出手，依然是商业地产项目。

据了解，高和投资此次收购的项目是位于北京东三环核心位置的博瑞大厦写字楼底层商铺，1万多平方米。并对此“资产精装修”，统一定位，并启用案名“高和萃”。

高和投资之前运作的项目，从收购到销售，均在9个月之内完成。对于“高和萃”，高和投资董事长苏鑫向时代周报记者表示，依然将采取快速营销的战略，此外，高和投资在上海、北方二线城市也正在洽谈一些商业项目。

商业地产稀缺的机会

伴随着调控的不断深入，住宅地产的宏观环境，也由调控前的“和煦的春风”变成了目前的“刺骨的寒风。”

2011年上半年，北京住宅月成交量下降到月均76万平方米，接近2008年的月均75万平方米，而2009年、2010年的月均成交量分别为157万平方米、102万平方米。

住宅地产“着凉”了，商业地产的价格则“升温”了。北京地产业界有一说法，北京市曾把1000万平方米的商业用地改为了住宅用地，就此造成目前商业地产项目的稀缺，这从北京写字楼的供应量上就“可见一斑”。世邦魏理仕资深董事总经理金勇向时代周报记者表示，2006-2010年，北京写字楼市场的平均供应量是70万平方米/年，因前几年商业用地供应较少，2011-2015年的平均供应量将锐减到30万平方米/年，而2011年、2012年的供应分别为40万平方米及不足10万平方米。

供应量减少，价格随即上涨。据世邦魏理仕公布最新数据显示，北京写字楼租金近半年上涨超过20%，而价格也出现了快速上涨的趋势。金勇表示，目前北京写字楼的租金不仅超过2008年的最高水平，更是超过了上海写字楼市场的平均租金。

就北京商铺市场而言，苏鑫认为其价格明显偏低，有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。

写字楼和商铺市场充满了机遇，该如何抓住？在信贷紧缩的背景下，苏鑫想到了房地产私募基金。实际上，人民币基金在中国的历史十分短暂，至2007年，合伙人法出台，基金才具备合法地位。此前，有媒体公布数据显示，房地产基金规模或已达500亿元以上，尽管，规模仍较小，但其规模已接近房地产信托。而在信托再次受到政策限制的背景下，基金还有可能得到进一步快速发展。

在如今如雨后春笋般成立的各类基金中，高和投资是最为引人关注，也是少有的完成多个投资案例的基金公司。这与高和投资对住宅市场受到调控后，商业地产触底反弹的准确判断有关。

从收购到销售均在9个月内

成立不到两年，团队仅有十几人的高和投资，即非国企背景，也未曾上市融资，却以闪电的速度，在北京成功运作四个项目的收购，业内媒体甚至称其为“闪电基金”。

成立1年之内，高和投资便已在北京成功运作了三个重要项目的收购。2010年1月，高和投资通过私募基金，收购了新加坡凯德置地集团旗下的凯德华玺项目整体商业，该项目位于北京二环路内朝阳门内大街，面积约为3000平方米。高和投资在收购后，迅速完成整个项目的统一招租和整体出售。

时隔3个月，高和投资再次通过私募基金，收购了北京大型国有企业方恒置业位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼（现更名为“中莎广场”），总建筑面积为2.5万平方米。这一次，高和投资不仅提升了该项目办公大堂、公共区域、屋顶平台等多处的装修标准，并首次提出“资产精装修”的概念服务。

所谓“资产精装修”指的是对于写字楼类型物业，为购买者提供统一出租和物业管理服务；对于商业类型物业，为购买者提供统一招商运营服务。其相当于资产管理服务，为投资者打点资产，保值升值。

对于后来收购的金澳国际写字楼部分、博瑞大厦写字楼底层商业，高和投资均采取了这一“资产精装修”模式。

据了解，2010年11月，高和投资成功从央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部分，体量约6万平方米，是2010年北京楼市最大的整体商业并购案，目前销售已经超过80%。而博瑞大厦底层商业，是北京东三环区域惟一在售的写字楼底商项目。据时代周报记者了解，高和投资将对博瑞大厦底商进行整体改造，并统一定位、招租，并包装为“高和萃”，在运营一段时间后，再行销售。

高和投资2010年运作的三个项目，从收购到基本完成销售，均在9个月之内。对于高和萃，苏鑫表示也将采取快速销售战略。“公司成立初期，快速回笼资金非常重要。”而金勇则预测，有得天独厚的地段优势，高和萃实现快速销售并不难。

瞄准上海商业地产市场

快速销售固然重要，高和投资凭何做到这一点？

“首先，高和投资收购的均是现房资产，继而将其统一装修、定位、销售；其次，高和投资有广阔的销售渠道，同时有3-4家代理公司代理销售，代理公司为竞争，而加快了销售步伐。”苏鑫如是向时代周报记者表示，此外，快速销售还源于高和深谙资本投资之道。

高和投资一方面整体解决了发展商对于商业类物业难于找到的销售“出口”的困境，另一方面也解决了安全性资本的投资需求。

房地产市场一直是投资客“情有独钟”的区域，苏鑫向时代周报记者分析，在“商品房”单轨制向“商品房+保障房”的双轨制转变中，不动产“炒房投资”时代已悄悄向“理财投资”时代转变。换言之，以前买任何房子都可实现翻倍升值，而目前，更好考虑投资产品种类。

高和投资分析，新政出台前，投资商业地产、公寓5年以上的年化收益率分别为10%、15%；而新政出台后，这一组数据则更新为9%、5%。受首付提高、预期价格上涨速度降低的影响，住宅收益将锐减，较为保守的安全性资本，将投资核心区域的大宗商业地产，而投资冲动较大的投资性资本，将会投资500万元级的社区商业地产。

住宅地产，投资客进入门槛低、且易于转手。商业地产投资门槛高、转手较难，且更考验投资客对项目升值的预估。因此，投资客透过证券化产品的基金、信托投资商业地产将成为趋势，即所谓不动产投资证券化。

在不动产投资证券化的三类产品中：REITs、信托、基金，高和投资采取基金形式。据了解，目前高和投资管理的基金规模已达10亿元，已经清盘的项目投资回报率高于行业平均25%的投资回报率。

值得一提的是，高和投资目前收购的4个项目，均在北京，且都在三环以内或附近。苏鑫向时代周报记者表示，接下来会进军上海商业地产市场，还会在北方的二线城市洽谈项目。