来源：文/董家声

摘要：高和投资联合住建部政策研究中心共同组成的课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地政府以及数十位资产过亿的投资者，发现随着限购政策的深入，住宅投资逐渐失去了金融杠杆支持，投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%，普通住宅已经丧失了投资属性。

　 随着调控的逐渐深入，尤其是限购范围扩大的预期正在不断加大，敏感的房产投资客心理已经开始动摇。有迹象表明，未来严苛的购买条件和愈发走低的住宅投资回报率，已经开始让以山西、温州、鄂尔多斯等地的炒房团迅速撤离一线城市的住宅市场，而一些有可能新出台限购措施的二三线城市的民间资本也正酝酿着出逃。

　　然而，日前由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》则指出，即便短期内民间资本有流出迹象，也不会出现大规模地从房地产市场撤出，长期看，民间资本仍会继续参与房地产业。

　　民间资本出逃？

　　据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示，问卷中八成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。同时，对部分有升值潜力的非限购住宅市场投资欲望也比较强。

　　研究数据显示，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到了1万亿元、5200亿元和2200亿元。但由于投资渠道不畅，相对集中、量级巨大的民间资本投资投机性购房需求过度膨胀，加剧了房地产市场的供求矛盾，一定程度上间接推动了房价的攀升。研究发现，鄂尔多斯、陕北、山西的民间资本投资房地产主要以保值增值为目的，多为长期持有，所购住房一般不出租；而温州的民间资本则更加乐于短期炒作，因而他们对政策以及市场的变化更为敏感。

　　事实上，随着调控持续发力以及调控范围扩大预期不断增强，投资客的撤离不单单是一线住宅市场，一些限购呼声较高的城市房地产已经有热钱开始撤离。以温州为例，除了资金紧张的炒房客外，一些制造业者因在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救，也加入到了抛售房子的大潮中。当下的温州街头，楼盘大降价的促销广告随处可见。

　　住宅逐渐失去投资属性

　　7月房价数据显示，北上广深一线城市已经停涨，如今涨幅较快的二三线城市又将面临新一轮的限购，在宏观调控政策难以放松的情况下，楼市未来要出现以前那般大幅的投资回报确实已经难上加难。

　　高和投资联合住建部政策研究中心共同组成的课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地政府以及数十位资产过亿的投资者，发现随着限购政策的深入，住宅投资逐渐失去了金融杠杆支持，投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%，普通住宅已经丧失了投资属性。

　　据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%-15%之间。除北京之外，上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象，而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的预兆。

　　民间资本酝酿“变身”

　　专家指出，一方面，民间资本准备出逃；而另一方面一些资金紧张的开发商正在试图通过私募和信托的杠杆来调动庞大的民间资本。随着限购令和房产持有与交易成本的上升，民间资本已经开始意识到，房地产私募基金或者信托贷款似乎比直接购房效率更高、风险更小。业内人士认为，民间资本进入信托、基金，有利于将房地产投资从需求端转向供给端，也会增加供应，既能解决民资的流向问题，又能补充开发商的资金来源。

　　《报告》显示，目前相对于其他投资方式，房地产依然是较安全和回报率较高的投资方式。购房置业的传统和住房消费的观念转变也尚需时日。民间资本将通过新型金融业态参与房地产业将成为未来的趋势。新型金融业态主要是指房地产信托、房地产私募股权基金、政府或企业债券、REITS。增加房地产开发企业直接融资渠道，分散了过度集中在银行的信贷风险。发展直接融资方式投资房地产有利于民间资本进行长期化投资，也有利于房地产业的转型和升级。