来源：文/李乾韬
“项目规模十几亿元，发行的是集合信托，运作期一年，投资收益在10%左右。眼看信托计划即将结项，却遇到了麻烦。工期延长等诸多因素让该房地产项目销售推迟，今年初南京实施的限购令更是让销售变得极为惨淡。现金流枯竭，导致开发商的资金链处于断裂边缘。”中证报日前报道，一专注于房地产项目的信托公司遭遇到兑付困境。 限购、限贷等调控举措令房企资金链承压，融资成本介于银行贷款和民间借贷之间的房地产信托受到开发商的追逐。在这样的背景下，今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。
现在，房地产信托到期兑付风险浮出水面，这或许是多米诺骨牌推倒的开始。
信托遭遇开发商兑付风险
昨日采访中，诸多业内人士均向南都记者表示，目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证，不少理财师甚至开始向广大客户建议不要投资房地产信托产品。中证报亦披露，“现在房地产信托项目可谓四面楚歌，危机四伏”。限购-房屋滞销-销售周期拉长，不少信托项目即将到期，但开发商能否足额兑付却成了问题。
这种大面积的担忧与此前房地产信托的全面火爆形成了极具讽刺意味的对比。今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。
如此火爆的信托融资而今遭遇兑付困境，投资者的权益如何保障？“对投资者而言不用太惊慌。据我了解，出现兑付问题的并不止这一家，此前也有几个房地产信托项目遇到了兑付到期无法支付的问题，主流的做法是信托公司或者它的母公司先兑付，然后再由信托公司把这个款收回来。”一位信托业内人士向南都记者表示，集合信托的风险都是信托公司承担的，“除非这个信托公司倒闭，但这个几乎是不可能的，你要知道，现在的信托牌照资源是多么稀缺，他总有办法搞到钱来先支付投资者的收益。”
即便投资者风险不大，但信托公司确实可能难以全身而退。一般而言，信托向房地产输血往往会要求开发商提供抵押物进行风险控制，房地产项目抵押物可分为在建工程、土地或者是已建成的商业物业以及股权质押，一旦开发商资金链断裂，无法兑付，则抵押物归属信托公司。但诸多信托公司担心的是，如果今后房价真的进入下行通道，成交量进一步萎缩，抵押物的价值和变现则成为未知数。
据报道称，上述遭遇兑付困境的信托公司也在考虑是否再发行一期产品，要求地产商另加标的物作为抵押，募集资金5个亿，用于兑付前期项目，先把窟窿堵上，帮助企业渡过难关。不过，信托公司也担心，如果今后房价真的进入下行通道，成交量进一步萎缩，房地产企业的运营就会更加困难。而信托公司对于单一企业的集中度却在加强，会被一个项目彻底绑架，到时想“全身而退”都难。
房地产信托规模下降
一边是房地产信托到期兑付风险浮出水面，一边则是信托投资开始转向。据用益信托工作室不完全统计，上周(8月21日-27日)信托共成立47款产品，规模约为68.95亿元。其中，房地产信托上周仅成立4款，募集资金13.85亿，占总规模的20.18%，占比较前一周的28.21%继续下降。相较于之前动辄过半的资金规模，上周房地产信托成立市场显得有些冷清。
这已是房地产信托连续三周规模下降。而其他领域的信托投资产品开始增多，金融领域产品继前一周超越房地产信托后，上周继续发力，共成立29款产品，募集资金33.94亿，占比49.44%。
“信托公司现在对房地产信托的审核比银行放中小企业贷款的标准更严格。比如自有资金要足，整个销售计划要稳定等。我们公司现在做的就是，有个房地产项目马上就要竣工，只是缺一块资金，只要投进去马上就能起来，在这种情况下我们才会参与，越来越短平快吧。因为建设期要再等上一两年时间，对房地产市场价格的变化，你是很难预测的。”上述信托业内人士向南都记者表示，他所在的公司更多的是做政策性扶持如保障房领域的信托产品，“商业地产在我们看来跟住宅也是一样，风险控制同样很严。如果在建设初期，很难挤进来。”
不光是信托公司自身的转向，事实上，监管机构对房地产信托业务的风险也十分关注。今年5月以来，关于监管机构叫停房地产信托的声音就不绝于耳，虽然监管人士否认了叫停一说，但房地产信托项目的风险不容忽视。“而今行业监管已经相当严格，主管部门对地产新项目层层审批，而能通过审批的数量寥寥。”另一位不愿具名的信托业内人士表示，由于房地产业目前受到严厉的宏观调控，房地产业的风险逐渐积聚，房地产信托也就相应受到监管层的重点关注对象，成为风险资本提取比例最高的一类业务。“部分信托公司因为过分依赖房地产信托业务而不得不进行业务机构的调整。”
输血商品住宅风险凸显
事实上，在严格的信贷紧缩政策下，不少房企均采取通过信托融资的方式补充血液。上半年，包括保利、万科等在内的大型房地产开发商也均加入到了信托产品的募集中，其中保利集团位居首位，发行了11款产品共计44亿元，而万科发行了3款产品规模高达到28亿元。从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看，信托资源的一半以上集中于商品住宅，其次是综合型项目，共发行了66款规模达210.9亿元。
但随着房地产市场调控走向纵深，输血开发商的风险日渐凸显，在房地产信托逐渐降温之后，还有谁敢“与狼共舞”？房地产私募基金或许是下一个接棒者。据有关机构统计，目前房地产基金规模或达500亿元以上，已接近房地产信托，而在信托受到政策限制的背景下，地产基金大有可为。
“在银行融资、资本市场融资收紧的情况下，房地产私募股权基金迅速崛起，特别是在商业地产融资比较流行。作为一种新兴的融资渠道，房地产私募基金吸收民间游资，通过专业运作，主要是股权投资或债权投资，也可以过桥投资。既可以部分参股，也可以整体收购。不同的投资方式要求不同的投资回报，为不同的项目的企业提供了多种融资可能。”建设银行广东分行原地产信贷部总经理郁文达对此进行过深入的研究，他预计，2011年是房地产PE融资大发展的一年。在国内信贷规模收紧和其他融资渠道受到一定限制的情况下，会有更多的房地产企业尝试这一新的融资工具。
但南都记者注意到，即便是私募基金正在踊跃进入这一领域，但似乎获得青睐的更多是商业地产的投资。就在两天前，国内首只商业地产基金高和投资以“闪电式”动作，收购了约1万平方米的商业地产。此外，世邦魏理仕等多家机构分析指出，种种迹象都显示住宅投资性资金已经转向，通过商业地产保值大受青睐。
“根据我的了解，越来越多的温商开始进入到私募基金这一领域，比如一些高科技产业项目，还有一部分是商业地产。直接投资住宅市场炒楼的情形已经非常少。”广州温州商会会长朱清国接受南都记者采访时表示，在楼市调控背景下，温商投资房地产已经趋于理性，不光是参与方式发生了改变，而且更多是看好商业地产。
