在调控背景下银根持续收紧，楼市销售进程滞缓，房企特别是中小房企已逐渐被资金问题困扰，资本对房企生存和发展的影响在今年表现尤为明显。

 

   “我们现在摆在案头上的有２０－３０个项目，其中三、四线城市的项目占三分之一，二、三线城市的占三分之一，还有一些比较大的开发商的项目。”鼎峰地产投资基金高级合伙人白勇告诉记者，“现在大开发商也缺钱。”

 

     记者观察到，与往届论坛明显不同的是，此次“２０１１博鳌房地产论坛”上“在资本金融时代的房地产”成为第２天全天会议的中心议题，围绕房地产企业融资、新型金融业态、地产基金等焦点话题，房企和房地产基金公司大佬们踊跃发言，参加此次论坛的基金公司和开发商数量更是创历届论坛之最。

 

      日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“２０１１博鳌房地产论坛”现场发布由住房和城乡建设部政策研究中心研究主持的《我国民间资本与房地产业发展研究报告》，报告指出我国民间资本和房地产业发展的两大变化，一是投资趋势正在告别“炒房时代”，进入“理性投资时代”，即房地产投资的证券化；二是房地产的融资趋势正在从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。

 

     业内人士普遍对在房企融资遇困的情况下，地产金融出现的新业态表示看好，但投资概念和知识的推广以及法律监管的完善短期内将成为羁绊，并表示地产基金在当前呈现出的“野蛮生长”状态，亟需出台相关监管规则。

 

    “近年来，这种房企和基金公司集结于此、共谋发展的独特现象比较少见，折射出去年以来地产基金的蓬勃发展需求，更折射出房企对自身资金出路的焦虑，以及不少房企融资渠道紧缩的尴尬现实。” 安泰盘实总裁蓬钢对本报记者表示。

 

      高和投资董事长高鑫表示，现在越来越多的城市住宅加入了限购的行列，那么这么多大规模的民间资本往哪流呢？一是商业地产，二是没被限购的三线城市。但随着大量资金的快速聚集，投资风险也在逐渐加大。那么真正的投资“蓝海”在哪里？

 

      应该是地产投资的证券化。何谓投资的证券化？就是由不动产实物投资转向证券产品：如ＲＥＩＴｓ、信托、基金等。

 

      秦虹也表示，与国外成熟房地产市场以直接投资为主的情况不同，我国房地产中直接融资不足１０％，间接融资却高达８０％以上，而由于当前房地产信贷的从严管理，大量民间资本通过信托、基金等方式投向房地产已成为趋势。

 

      根据中国信托业协会公布的数据，今年上半年投资房地产领域的信托资金余额是６０５１．９亿，房地产信托的平均年收益率居各领域投资的首位。

 

      秦虹在《我国民间资本与房地产业发展研究报告》中选取了几大民间资本集中地区作为样本分析，其中温州民间资本４５００亿到６０００亿元，山西有１万亿元，鄂尔多斯是２２００亿元，加起来高达约２万亿元，远远超过去年北京新建商品房２０６０亿元的销售额。

 

      对此，秦虹表示民间巨大的资本力量必将寻求长期稳定的证券化投资方式。“将个人炒房的钱由需求转向供给，有利于抑制房价增长；另一方面房地产直接融资渠道的增加也降低了行业风险。”高和投资董事长苏鑫如此分析。

 

        苏鑫认为，虽然基金从发展伊始备受争议，但其实基金对房地产还有很大好处：首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整个经济的风险；第二，抑制房价快速上涨。现在房企不被各种资本力量看好的时候，没有钱，就不买地。基金跟他合作后，他可能就买地，供应增加了；第三，缓解通胀压力。总之，房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。

 

 

      不容忽视的是，一直以来，我国民间资本进入房地产开发的渠道过于单一，而且，从房地产制度本身角度来看，在过去较为宽松的货币政策条件下，我国房企融资制度放大了银行金融杠杆效应，客观上将风险过度集中于购房者和银行，将收益大部分收归于房企，这也是过去若干年来房企偏好银行信贷，民间资本未大规模发展的重要原因之一。

 

      所以，从某种意义上来看，我国现有房地产开发融资制度本身是一个资金挤出的过程，一方面放大了房企的利润空间，另一方面以银行信贷资金为主，挤出了其它资金渠道。

 

      因此，有必要通过房地产开发融资制度改革，开发新的地产金融产品，让房企在风险和收益对称的前提下吸纳更多的民间资本。

 

 “改变我国目前的房地产开发融资方式需要两个客观条件，一是货币政策持续紧缩，二是房地产市场上持有型物业占比提高。”从趋势上看，秦虹认为部分民间投资将转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅，总体扩散特点包括由本地向外地、由国内向海外扩展。

 

 

      当前，新型金融业态目前主要包括以房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及Ｒ Ｅ ＩＴ ｓ等(房地产投资信托基金)。从当前国内现实情况来看，这几种方式所需的制度环境完善程度不一，发展进度各异。

 

     秦虹认为，信托方式发展条件最为成熟。由于运作模式清晰、相关管理制度比较完善，目前规模已经较大。据中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的数据，今年二季度新增房地产信托资金累计已达２０７７ ．６６亿元，房地产信托平均收益率居各领域之首。

 

       私募股权基金方式最值得关注，由于信托受众群体大，因而其发行受监管较多。而基金主要涉及高端投资者，最具抗风险能力和持有能力，所以其规范发展最值得关注。

 

       被称为房地产“基金元年”的２０１０年国内涌现了２０多只房地产私募股权基金，资金规模达５００多亿元。但目前房地产基金募集和管理水平、监管制度以及投资者认知程度还需完善。

 

        金地集团总裁黄俊灿在回应业内关于新型金融业态法制和法规缺位的质疑时表示，房地产基金的发展在当前必须先依靠行业自身的监管和自律。

 

         有分析人士表示，国内由于起步晚，对地产基金的理解、操作水平均与国际有巨大差距，未来发展未必乐观。