摘要：不管是否愿意，但对于开发商来说，好日子或许真的已经过去

    2011年8月，在成交量萎靡不振，房价微妙松动的场景，从北京、深圳等一线城市开始向中国大部分城市蔓延的时候，政府层似乎仍未放弃调控的决心与力度——二三线城市限购，商业贷款收紧信号……都让开发商们心情沉重。
 
    开发商们缺钱么？长沙房价会松动么？外来购房者的春天还会继续么？……从今日起，本报将推出系列报道“十问，长沙”。
 
    我们试图厘清种种关于房地产的困惑，思考市场现状，以期寻找一些事关楼市真实的细节，表达一种对于市场的态度。
 
    “现在缺钱，不是因为房子没卖掉，而是卖掉的房子钱回不来。加之各种调控政策不断加码，形成一个恶性循环。”长沙一位不愿意透露姓名的开发商说。
 
    “今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商合理的现金流开始出现紧张。”论坛现场，华远地产股份有限公司董事长任志强坦言，“缺粮”已成为开发商必须直面的现实境地。
 
    缺钱找钱，已经成为当下楼市的热点。一边，是开发商日渐捉肘见襟的资金链，而另一边，数万亿规模民间资本在信贷紧缩 和房地产调控的大背景之下,正在寻找新的出口。    一个侧面的映证是，在此次博鳌房地产论坛上，地产基金的争论相当激烈。
   
    找钱？开发商资金现紧张
 
    8月17日，海南博鳌索菲特大酒店，观点地产机构主办的2011博鳌房地产论坛现场。
 
    喧嚣，芜杂，依然大腕论道，依然挥斥方遒。台上名人们调侃哄笑，台下看客们虔诚追逐。只是，盛大的背后，关于房地产英雄迟暮的颓感无法掩饰。
 
    “今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商的合理的现金流开始出现紧张。”论坛现场，华远地产股份有限公司董事长任志强坦言，“缺粮”已成为开发商必须直面的现实境地。
 
    事实上，今年上半年以来，部分上市公司净利润大幅下滑，资金链紧绷的迹象相当明显——8月逐步披露的2011年中报业绩无疑侧面佐证了这一点。
 
    截至8月5日，按照申万一级行业分类，沪深两市已共计有16家房地产上市公司发布了2011年上半年业绩报告。
 
    数据显示，16家房企今年上半年经营活动现金流量净额合计为-52.27亿元，而去年同期，这个数字则是-49 .14亿元。16家房企中，有8家出现了经营活动现金流量净额下滑的情形，其中卧龙地产的下滑幅度达到了45 .73%、莱茵置业和深物业A的下滑幅度则分别达到了709.81%和998.02%。
 
    “对于开发商来说，缺钱已经是一个很现实的问题了。”在博鳌论坛上，沈阳甲子年房地产代理有限公司总经理余建飞毫不讳言地说。
 
    微妙的是，与过往开发商现金流紧缺不同的是，今年的开发商缺粮，主要来自于银行资本金不断提高比例之后的放贷“艰难”。“现在缺钱，不是因为房子没卖掉，而是卖掉的房子钱回不来。加之各种调控政策不断加码，形成一个恶性循环。”长沙一位不愿意透露姓名的开发商说。
 
    最直接的表现，则是近期市场的各种价格暗降。一次性付款的优惠折扣在长沙市场比比皆是，而最“刺激”的折扣是，“一次性付款7折”。
 
    汹涌民间资本寻找出口
 
    “民间资本集聚规模和相对集中程度超过我们的预计。”8月18日,在观点博鳌房地产论坛上,住建部政策研究中心副主任秦虹,发布了由高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组所做的民间资本调研报告。
 
    据课题组报告的数据显示,截至2010年底,全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元,加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等,金融资产总规模超过48万亿元,被称为全球私人财富增速最快的国家。而以非“国有及国有控股企业”投资为代表的民间投资在固定投资中比重超过一半,达到57.7%。
 
    根据课题组按照一定的计算方法估算,仅山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。
 
    现实是，汹涌的民间资金在快速的通货膨胀面前，寻求投资出口的欲望日渐勃发。“民间资本对房地产投资始终高度关注。”高和投资董事长苏鑫说。
 
    但方式或许正在寻求突破——不再是痴迷于房地产终端的产品消费，而是倾向于参与房地产前期开发。
 
    “资金不会大规模从房地产市场撤出,而未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势,如参与房地产信托,或者以私募股权基金、政府发债、REITs方式等途径。”
 
    地产金融创新雏形已显
 
    “房地产基金势在必行。”深圳世联股份有限公司董事长陈劲松在接受媒体采访时表示，目前房地产行业直接融资的比例必须加大，通过上市、信托等方式不行，那就从私募股权方式开始。
 
    事实上，从最初大量民间资本买房，到房地产信托的一哄而上，再到房地产基金的雏形初显，地产金融的创新正在不断深入——就在这次论坛上，以高和投资、盛世神州为首的五家房地产私募股权基金作为发起单位，宣称将结成首个人民币房地产基金联盟。该联盟拟在8月26日正式成立，附属于全国工商联房地产商会，目前已有20多家基金加入。
 
    五合智库分析师分析认为，在未来的地产融资渠道中，金融企业更多通过股权投资的方式与传统房企合作。
 
    以往房企只将信托作为过桥贷款使用，调控后，房企愿意出让股权并且合作时间更长，从而与信托开始新的合作模式。下半年房企出于分散风险与获得更多融资考虑，而且银监局对传统房地产信托已有所监管，显然市场更愿意接受这种创新方式。
 
    “房地产行业去杠杆化这个趋势是一个长期趋势，直接融资比例一定会上来，而直接融资比例上来，意味着利率，也就是资金成本会更加市场化。”河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山说，地产私募基金现在总体规模比较小，还处于僧多粥少的状况，还是一个供不应求的商品。
 
    “在很长时间里，基金和开发商的关系，还是会处于基金买方市场，基本上还是会钱找项目，而不是项目找基金。”