最近的一年多来，除了调控政策不断加码、“限购”、“限贷”以外，房地产圈里实在鲜有更令人关注的主题。走过黄金十年，2011年的博鳌房地产论坛在这样一种略带悲观的情绪中开幕。“下个十年，改变中的房地产”——对于站在十字街口的房地产企业来说，要做的选择似乎太多了。

 

“我是最喜欢‘熊’的一个人，‘熊’来了，我就拥抱这个‘熊’”。会议间隙，不断地重复着历年大会的发言片段，而香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗的这一段“表白”，似乎得到了市场的回应。

 

“熊”真的来了。但并不是所有开发商都如陈启宗一样做足了准备。

 

对大多数开发商来说，是该做出选择的时候了。不过，是加速出仓，还是挺过寒冬？是坚守住宅，还是进军商业？是发展旅游地产，还是研究养老地产？是借力民间资本，还是寄望信贷的放松？一时间，太多的选择摆在面前，有点为难。

 

疑点：调控带来了什么？

 

调控“无绝期”，市场状况真的很糟糕么？不过，有争议的是政策，没争议的是转型。

 

不断升级的房地产市场调控政策让房企间逐渐达成了一个共识，即房地产市场调控已经进入短期行政干预与中长期经济政策储备调控的阶段。舆论普遍认为，面对销售与资金的双重压力，市场和企业正酝酿着新的变数。

 

但也许是因为船大不怕浪高，会上嘉宾的论述似乎并不支持这样的观点。

 

“很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，但为什么投资规模和销售业绩还是增长？都说日子已经非常难过了，但是为什么所有已经发布半年报的上市公司实现了平均30%增长？”一向犀利的华远地产董事长任志强对当前的形势并不感到悲观，他认为，整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于2008年和2009年年初那样恶劣的情况。

 

富力地产股份有限公司执行董事吕劲也表示，虽然当前土地政策、房产政策不断变，行业不断面临压力，但是整体经商环境还是非常好。

 

宏观调控历来是短期的反周期政策——这似乎已经成为众开发商之间的一种共识。当调控成为一种习惯，找到了调控的节奏，一些房企考虑得更远。

 

阳光100集团董事长易小迪认为，对于房地产企业来讲，基本大环境并没有发生改变，中国的城镇化依然还在继续进行，广阔市场依然存在。但易小迪同时认为，房价继续疯涨的态势即将作古，粗放式的经营将不再适用。“新的政策里有很多注入‘限购’、‘限价’的行政手段，但都是短期行为。相反，保障房建设、房产税等一些长期调控手段才是影响下一个十年的政策因素，我们往往忽视了这种长期因素。”

 

也有部分开发商认为，国家持续收紧银根和不断深化推行限购等调控措施对房地产行业影响虽然很大，但政策调整将有利于行业的长期健康发展。这种观点得到金地集团总裁黄俊灿的呼应，他认为，随着市场将逐步回归理性，房企必将经历从“增长型”到“价值型、复合型”的重大转变。

 

焦点：发展模式转型问道

 

从一拥而上到行业细分、产品细化，企业间的差别和特色将更为明显——这将是未来十年的发展趋势。

 

“市场的波动是很自然的一个现象，我们没有办法去预计，也没有办法去驾驭市场的转变。从企业来讲，惟一能做的就是实现多元化，成熟的开发商一定有多块业务支持他的营运。”戴德梁行大中华区行政总裁张国正如是说。

 

不幸的是，前一个十年虽然是中国房地产迅速成长的十年，但在这个十年间，很多房地产企业只做了一件事，就是住宅开发。

 

幸运的是，商业地产已经成为部分房企转型的第一个突破口。这一点从土地市场上可以略见端倪，今年上半年，15个重点城市的商业用地成交面积1139公顷，与去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。

 

陈启宗认为，“随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，必然造成大规模的竞争，也将引发商业地产领域的战国时代的到来。”

 

从与会企业和专家的表述来看，对一些较为成熟的房企来说，向商业地产转型相对较为容易，这也是他们选择商业作为新业务的主要原因。具体来讲，首先是由于城镇化的发展，消费需求大量增加，其次是开发商业地产可以对公司的产品结构进行优化，同时收入结构方面也能够消除单一的住宅收入带来的影响。虽然未来房企销售速度有可能会降下来，但未来市场也创造了更多持有型地产开发的机会。而旅游地产、养老地产等也面临很大的市场空间。

 

此前，不少房地产企业的转型已经起步，比如以绿城为代表的一些企业开始从事代建业务，也有以金地为代表的一些企业选择了资产管理方向。对此，黄俊灿表示，“下一个十年我认为我们将会走向复合型的地产，因为我们觉得政策调控的近忧和行业发展的远虑都应该促使我们培养新的业务增长点。”

 

“持有经营将是商业地产的主要运作模式，因此会对金融产生一定的需求。”所以，房地产企业的关注点由商业转向金融，似乎也是顺理成章。据黄俊灿介绍，金地旗下的稳盛投资即主攻地产管理业务，一类是做股权型的基金，一类是做债权型的基金。“现在地产调控形势下，越来越多开发商找到我们，如果缺资金的话，我们可以入股，也可以借钱。”

 

在众开发商眼中，似乎已经形成了一种以住宅为主、商业为辅，兼顾房地产金融业务，同时拥有养老、旅游地产项目的复合型企业模型。而在项目的品质越来越好、同质化程度越来越高的前提下，企业能不能持续发展就要看地产金融资金的整合方面能不能有一些创新，投资与开发建设能否实现分化。

 

所以，易城中国总裁祝惇若干脆直接给出了房地产企业未来的四个趋势，即：产品细化，现金流收益，房地产金融高速发展，商业顾问服务更加全程化、专业化。

 

热点：房地产投资基金高调亮相

 

民资凶猛，却不得其法；去投资化的趋势必将使房地产市场的投资、融资形势发生重大变化。

 

本届会议闭幕前，一份名为《民间资本与房地产业发展》的调研报告正式发布；同时，高和投资、盛世神州等五家投资机构代表即将正式挂牌的“全国房地产投资基金联盟”，发布了2011人民币房地产基金行业自律宣言。当这五位代表的手握在一起的时候，似乎宣告着一个属于新型金融业态的时代来临。

 

此前，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹坦陈：“民间资本集聚规模和相对集中程度超出预计。”

 

仅做一个简单的比对即可说明民资的凶猛：鄂尔多斯民间资本量达到约2200亿元，而2010年北京新建商品房销售额仅为2060亿元。这也从侧面说明，虽然“限购”等政策有很多值得完善的地方，但仅靠金融手段难以控制投资投机性需求。

 

“持续的去投资化的住宅市场调控政策将使民间资本到末端市场去买房子、炒房子的机会越来越少。”秦虹认为，这会使民间资本从过去的买房子到用金融手段投资房地产。“以规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。以高利贷方式投资房地产和规范直接的投资相比，后者显然更加安全、也更加适合我们今后的发展方向。新型金融业态的投资方式也更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。”而这客观上为房地产投资基金提供了一个难得的历史机遇。

 

事实上，过去的十年，我国总体上货币环境比较宽松，企业通常可以很便宜、很容易地在银行得到贷款。因此，直接融资喊了十年，却没有呈现出发展的势头，而日益收紧的货币政策和日益紧缩的房地产信贷政策让房企和消费端的贷款难度都大大提升，无意间为新型金融业态进入房地产业提供了难得的宏观环境。

 

不仅如此，持有型物业比例提高也对新型金融业态的发展起到了促进作用。“商业地产发展最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。”秦虹说。

 

秦虹指出，目前，信托方式最为成熟，REITs方式最需要政府支持，私募股权方式则最值得关注。其中，以房地产投资基金为主的私募股权基金的投资者主要是高端客户，抗风险能力强，而且基金管理者具有非常高度的专业化。所以现在按照合伙企业法管理规定就可以运作，最值得关注、最具有发展前景。

 

新型金融业态参与房地产既存在机遇，也存在挑战。

 

身为上述“全国房地产投资基金联盟”发起者之一的安泰盘实总裁蓬钢在联盟成立之际即泼了一盆冷水：“房地产投资基金鱼目混珠，正处于一种野蛮生长状态，新出现的基金有各种各样的背景、各种各样的经验，今后3~5年内会有各种各样问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。”

 

蓬钢认为，投资基金行业目前尚缺乏适当监管，入行门槛很低，需要更多监管的规则和法规出台。特别是在民间独立的民营基金管理公司进入一个成熟阶段后，会有大量机构资金会交给民间的基金管理机构来管理，这些机构会在房地产市场中起到非常重要的作用。