来源：文/王松才
楼市调控越来越严厉，而调控手段中最严厉的一招——限购也正在从一线城市向二三线城市蔓延。在通胀的大背景下，仅山西、陕北、温州、鄂尔多斯（600295）四地就有超过2万亿元的民间资本暗流涌动，一直不停在寻找新的投资出路，但绕来绕去，似乎依然绕不开房地产领域。
四地民间资本超2万亿元
在8月18日的“2011博鳌房地产论坛”上，住建部政策研究中心副主任秦虹指出，目前民间资本的规模大大超出预计，而且这些民间资本由于未找到更好的投资渠道，目前仍青睐房地产市场，仅仅靠限购政策难以打压。
在此次论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹发布了民间资本调研报告（下称《报告》）。该报告由高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等地，通过走访当地政府以及数十位资产过亿的投资者，并对上百位投资房地产过千万元的人群展开调研，最终形成。
根据课题组测算，当下，仅山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，加上民间资本较为集中和活跃的陕西尤其是陕北地区，民间资本总量超过2万亿元。
调控促民间投资转向
在楼市调控政策日趋严厉的情况下，民间资本也开始考虑新的投资方向。但是，在目前投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。只不过，这些民间资本开始把目光转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。另外，还有部分民间资本投资房地产开始从本地向外地扩散、从国内到海外扩展。
上述《报告》中提到，过去几年，住宅价格上涨较快而商业地产的价格相对偏低，因此一线城市优质地段的写字楼和商铺投资价值逐步显现；再加上现阶段限购政策只是针对住宅，商业地产不受限贷限购政策影响，因此成为调控之后民间投资者青睐的投资对象，一部分原准备投向住宅的民间资本开始转向投资商业地产和旅游地产。
据温州总商会对商会4万会员进行的一项2011年地产投资调查显示，其中有八成会员表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备在2011年转向商业地产。另外，这些会员对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极参与意向。
值得关注的是，民间资本投资房地产亦开始呈现出从需求端转向供应端的趋势。
从《报告》中传递的信息来看，传统的民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。房地产调控之后，伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。
民资依然青睐房地产
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，由于缺少更好的投资领域，加上对房地产行业的青睐，使得民间资本仍然大规模地流向房地产市场，民间资本对房地产投资始终保持高度关注。
短期来看，民间资本可能不会大规模从房地产市场中撤出。在住建部政策研究中心和高和投资联合调研的四区域民间资本中，根据其特点大致可以分为北方（山西、陕北和鄂尔多斯）资本和南方（温州）资本。
北方民间资本注重资本的安全性和保值性，将投资房地产视为一种“存钱”行为，即将大量从地下资源获取的财富转移到房地产业。对于这类资本，不会因房地产价格波动就轻易退出房地产业，除非找到比投资房地产更安全、收益更稳定的渠道。
而对于南方民间资本来说，更多的是一种投机性资本，其基本心态是：已获利的民间资本部分有可能会退出，而获利不多或还未获利甚至亏损的民间资本，也不会急于卖出，除非其拥有的实业因经营困难、急需资金而不得已选择退出。
另外，短期内相对其他投资来说，房地产投资仍是较安全和回报率较高的投资方式。住建部政策研究中心和高和投资在调研中发现，投资者对房地产业未来发展仍然看好，认为房地产调控不会改变房价长期上升趋势，房地产投资相对其他投资来说仍是当前较好选择，因此短线不会卖出。
调查显示，民间资本仍会继续参与房地产业。在这些民间资本看来，中国城市化及土地资源稀缺性将导致住房供需关系在较长时期内处于偏紧状态。尽管受到房地产调控政策影响，但总的来说，民间资本中多数认为房地产业在未来10年仍将保持高速发展，房地产投资仍是资产保值增值的最佳手段。
此外，与国外相比，中国人在住房消费观念上更愿意拥有产权住房而不是出租房。在住房投资时，大部分投资者认为，住宅物业是“实实在在”的有形财产，与股票等证券资产相比安全性更好，例如，炒房的最坏结果无非是房价下跌，但投资者仍有房子在手上，迟早还能升值。同时，由于房价不断上涨，买房仍是抵抗通货膨胀和资产保值增值的最佳工具。
高和投资董事长苏鑫认为，民间资本对房地产投资始终高度关注，短期来看，不会大规模从房地产市场撤出，而未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，例如参与房地产信托，或者参与私募股权基金、政府发债、REITS等。
