8月17日，2011博鳌房地产论坛在博鳌开幕，今年的大会主题是“下一个十年 改变中的房地产”。沿袭往年论坛的高端性，行业内知名企业领军人物，政府部门相关领导，资深媒体人士以及明星经济学家出席论坛，论剑地产，重磅学者将针对我国房地产行业发表演讲，进行高端对话。搜狐焦点作为联合主办方，对2011博鳌房地产论坛进行全程直播。

 

以下为高和投资董事长苏鑫的主题演讲：

 

【苏鑫】：大家下午好！两天专家讨论，都是房地产宏观问题。其实开发商还关注两个微观问题。第一，怎么样融资？第二，怎么样卖房？下面的讨论我相信能给大家一定的启发。2001年我们处于什么环境呢？08年北京的住宅月均销售量75万平米，09年上升到一倍，到目前为止已经跌到08年平均水平。如果说09年和2010年这个行业还处于和煦的春风中，我们现在面临的就是刺骨寒风。而且这个寒风不是一年两年，大家不需要太乐观，鼓劲是需要乐观，但是不能太乐观。

 

陈劲松是我一位好朋友，他评判目前房地产景象是处于中场阶段。下半年趋势是什么样的？投融资趋势是什么样的？我们先看看房地产融资趋势。就是从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。房地产投资趋势就是告别炒房时代进入理性投资时代，也就是房地产证券化投资的趋势的形成。下面我们整体再讨论一下。

 

在讨论之前先看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显，今年已经有六次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息，这在历史上是少有的。对房地产，实际上信贷控制的更严。

 

我们看这张图，社会融资总量还是在上升。说明什么？说明社会上的钱非常多。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢？这个图表告诉我们金融脱媒化趋势，红色是银行表内贷款逐年下降，蓝色图是银行表外的贷款逐年上升。社会的钱通过民间体系进入实体经济。后面会讲到他跟房地产之间的关系。我们面临大的背景，一方面是信贷收紧。另一方面是社会上的钱非常多。传统的投资房地产的渠道也被堵死了，结果是什么呢？结果就是我们看到的投机乱象。艺术品在大涨。这两年涨价最高的不是房地产，是艺术品。宝石在上涨，农产品价格在上涨。出现了玉米疯、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，钱到处跑。高利贷盛行，温州朋友之间借钱也要2、3分。高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。

 

为了了解民间资本生态，我跟秦主任在半年时间去了四个地方，做了深入研究。可以看看民间资本总量，温州是4500亿到6000亿，山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确数据，大数加起来差不多2万亿。各地投资偏好差不多一样，山西比较保守，偏好于投资核心区域商业地产，追求安全属性，鄂尔多斯人买房，他们把钱愿意投在当地，相信当地政府。陕北人有一个意思，他们认为在西安买房叫干点事，在北京买房叫存点钱，这个心态很有意思。

 

我们分析了中国金融面临大的背景，民间资本特点，我们看看房地产融资“下半场”趋势到底是什么。目前地产金融处于发展阶段，应该是第一和第二阶段之间的过渡。就是由资金不足向多元化融资过渡大的阶段。这张图可以看出来目前房地产资金来源构成。蓝色是银行贷款，这个占比在下降，绿色是企业自筹资金，占比在上升，这跟我们切身感受是相似的。房地产融资未来主要的渠道四种：银行贷款、证券市场、信托、基金。分别看看可能的趋势。

 

房地产信贷在回落，无论开发贷还是按揭贷。这个政策从政治上看应该是一个中长期政策。证券市场呢，2009年融资2800亿，最近一年融资额是1900亿，里面有一个数据，90%是境外。这些钱，境内开发商都得不到，就是因为证券市场也受到制约。所以任总有一个抱怨，上市了，买了一个壳，三年一分钱没有融到。这张图看到我们房地产信托蓬勃发展，每个季度都在增长，今年一季度711亿，而且房地产信托占比比例还在增加，达到14%，最近听到一个消息，银监会约谈比较大的信托公司，债券融资基本上叫停了。信托市场实际上是受到政策影响非常巨大。综上所述，我们看到了如果靠银行，中长期规模增长受到限制。证券市场也是暂时关闭状态。信托还要受到政策的控制，未来有没有新的融资渠道。这张图可以看到美好的前景，房地产基金现在处于起步期初期。2010年是房地产基金的元年，到目前为止，房地产基金规模差不多是500亿。未来仍然看好。

 

信托和基金哪一个到底成为房地产融资新的趋势，这个争论从基金存在哪一天开始就存在。相信在短期不会有答案。我们可以看看他们的区别。基金以私募为主，信托是金融机构，有特定的规范。无论是发行、认购、赎回都受到严格的限制。基金的投资方式以股权投资为主，收益要求行业平均25%，信托以债券为主，投资收益约15%左右。基金对房地产专业要求较强，信托对房地产专业要求是较弱，但对金融结构创新要求是较高。

 

基金是不是方向，基金从开始就面临备受争议。我们经常被问到你们新出来东西给开发商融资，是不是在抬高房价，是不是跟政府作对。我说不是，以前这些钱都在炒房，现在把这些钱变成供给。其实基金对房地产还有很大好处，首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整个经济的风险。第二，抑制房价快速上涨。现在开发商都不看好的时候，没有钱，就不买地。基金跟他合作后，他可能就买地，供应增加了。第三，缓解通胀压力。所以说房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托基金为主的直接融资。

 

再分析一下房地产投资下半场趋势。房地产调控，政策其中一个核心出发点就是普通住宅，从美国100年房地产统计数据来看，如果去掉通胀影响，每年年均增长普通住宅只有0.6%。未来这个政策趋势会带来两个变化，由单轨的双拼房转向商品房、保障房双轨制。第二，炒房时代终结向理性时代转变。我们算一个帐，以前买房子，无论买哪里，年均复合增长可以到15%。现在不会超过5%，因为我们没有按揭杠杆，我们的利率在提高。我们的税收在提高。传统的投资买房实际上算一算帐已经不存在，新的投资在哪里。年初的时候就预判到二三线城市房价会快速增长。商业地产同样存在风险，就是一线城市需求泡沫，二线城市供给泡沫。北京写字楼租金还涨到什么水平？写字楼涨幅非常快。一个市长新的上任，住宅就变成商业，旁边住宅大量变成商业，商业地产怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我们认为是不动产的证券化。现在的房地产调控政策是用堵的方式把需求压住。历来经验告诉我们当放开需求的时候，因为开发商不看好市场，没有大量投资，结果会怎么样呢？会不会重蹈覆辙。因为没有投资，投资今年上半年已经下降了。如果我们换一种思路，新信贷政策调控筑坝的同时，疏导，用证券化把炒房变成房地产供应，这样就不会出现房价大起大落。

 

证券化投资有三种类型，RIETs、信托、基金。未来房地产投资市场美好前景希望是老百姓买RIETs，中产阶级买信托，有钱人买基金。