来源：文/贾华杰李强
摘要：“没有人能看得懂鄂尔多斯，这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。”高和投资在民间资本投资报告中的开头写道。
这是一个谜。
“没有人能看得懂鄂尔多斯（600295），这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。”高和投资在民间资本投资报告中的开头写道。
从4月开始，高和投资针对鄂尔多斯进行调研，高和投资董事长苏鑫等不仅走访了房地产及金融部门的主要主管官员，还集中了高和投资体系下的两家行销代理公司“誉翔安”、“锦和添恒”超过200名销售精英的资源优势，在鄂尔多斯采取餐叙、茶叙的方式约访了近30位资产过亿者。
誉翔安脱身于潘石屹SOHO中国销售团队。原SOHO中国副总裁苏鑫创办的高和投资，被认为扮演着山西内蒙能源过剩资金的投资顾问的角色。
高和投资在这份颇受关注的报告中指出，这个地方有超过6000个亿万富翁，还有数万个千万富翁。
无法想象的市场
在鄂尔多斯新的城市中心康巴什，到处林立着停工的塔吊。正在鄂尔多斯参与开发的北京华府置业一位高管称，这些停工的高楼大部分是当地的煤老板用“草台班子”开发的项目，康巴什兴建之初的宏伟气势，让这些当地持有大额现金的“煤老板”们眼前一亮，并抢先占据了康巴什周边地段。但将至封顶之际，他们发现康巴什虽然宏伟，但无法聚拢人气。而他们用鄂尔多斯本地水准造出的楼房，当然也无法获得买房者青睐。
2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，而鄂尔多斯城区人口65多万，如此大的在建面积，凡到过这里的人，无不联想到“泡沫”两个字。
然而这些千楼一面的房地产，并没能阻止外来开发商的步伐。在浙商京投银泰（600683）投资的“泰悦府”面世之后，绿城与鄂尔多斯城投集团即将合作推出“诚园”。这些在京沪盖出高端住宅的地产商认为，康巴什周围那些荒楼，只不过是“煤老板”的一时冲动，鄂尔多斯城还没有出现真正的好房子。
正是在这种财富效应的诱惑下，在银泰、绿城之后，已在煤城太原攻城拔寨的星河湾选择了深入草原，采取贴身战略。
鄂尔多斯的富翁们准备好了吗？
北京万商联行投资顾问有限公司总经理刘智勇说，现在大家都说这个市场上有几千个亿万富翁，这是一个很虚的概念。刘智勇已经在那里“摸爬滚打”了两年，目前他和本地一家开发商合作商业地产。
刘智勇说：“鄂尔多斯是一个变态的市场，你不能够用正常的思维方式去理解和操作。”之所以说市场变态，“平均每个人有两套、三套房子，根本没有刚需市场的说法。”2010年，全市商品房销售面积达1009.4 万平方米，销售金额达341.7亿元。这意味着仅仅在去年一年的时间，平均到每个市民，人均购买了超过15平方米的住房。截至2009年年底，住房与城乡建设部公布全国城镇人均住房面积为30平方米，这一数字在1978年为6.7平方米。
并且，与全国其他城市不一样的是，在严重供应过量的情况下，鄂尔多斯房价亦出现快速上涨。2010年，全市商品住宅均价达4479.6元/平方米，而鄂尔多斯主城区东胜大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中，一些高端住宅项目的售价已突破2万元。
在这个遍地都是煤矿的地方，鄂尔多斯富人们把房地产当成了一种金融工具，形象地说，当地人是把地下挖出的财富堆积到了地上。
如果你用在北京市场的想法找客户，你就会很晕，摸不到头绪，找不到目标客户。刘智勇说：“你必须深入当地，混进这个小圈子。”
高和的报告也从侧面证实了这个体系的封闭性，“民间金融体系只跟内部人做生意，而不接纳陌生人”，“很多上亿元的民间借贷，甚至煤矿的转让，只有一纸白条，没有任何法律文书”。
难以玩转的市场
在这个地方，煤炭创造出来的财富有两个出口，一个是进入民间的拆借市场，再一个就是进入房地产。由于鄂尔多斯银行一直对房地产市场的房贷持谨慎态度，民间拆借市场的钱实际上又有一部分流到了地产开发商手中。
鄂尔多斯虽有不少人从山西搬迁过去，但由于受游牧文化的影响，在行为方式与山西人还是有很大区别的。山西人比较保守，不愿露富，而鄂尔多斯人则可能“有一元钱就敢花出去两元”。
刘智勇说：“很多人是用高利贷顶出来的，形势好的时候什么都敢干，形势不好呢？你下跪也没有钱。”
此外，也是受游牧文化的影响，鄂尔多斯富人以前很少有沉淀家业的概念。在刘智勇看来，“过往山西人走西口，赚钱后会回乡买田置业，建起大宅，而徽商同样也建起恢弘的徽派建筑。”但鄂尔多斯并不如此，身价过亿的富人往往和普通人住一样的小区，而在下面旗镇，一个普通的农家院里，往往住着身价几百万的人。
与同于内蒙古的呼和浩特、包头两城市不同，鄂尔多斯几乎没有外来购买力，也只有临近的陕西榆林人才会来草原上买房子。在内蒙古，大家都会考虑在首府呼市置业，而包头因为包钢等大型产业公司的存在，也吸引了不少外地购房者。
正是因为鄂尔多斯不考虑回报率，类似潘石屹以往立足于北京的SOHO散售模式便有了存在的基础。与同区域位置的楼盘相比，SOHO的楼盘投资回报率很低。刘智勇说，这些人讲究的是有一个“物件”放在那里，是属于自己，至于其他方面则不予考虑。
从另外一个层面上讲，鄂尔多斯的财富机会没有外溢出来，这不像浙江。过去几年间，以温州人为代表的浙江人，带着逐利的资本，在全国主要城市带起一波又一波的炒楼风。
浙江人本身资金少，有的身价只有几百万，他们习惯于抱团，这样可以集中资金，而且温州人讲究资金的使用效率，快进快出。
而鄂尔多斯富人则比较独立，他们资金实力雄厚，一个人就能拿出四五亿元的现金，三四个人凑在一起，可能就超过10亿了。在前几年的当地楼市上，经常出现整栋购买的情况。
在过去几年，每个新入市的楼盘迅速被抢购一空，一些鄂尔多斯开发商根本不需要售楼处，一些楼盘的售楼处则很破旧，甚至就是一间小平房。
在房地产投资方面，鄂尔多斯民间资本仅对呼市、西安、北京、三亚等少数几个城市投资，很少光顾上海、广东等不熟悉的南方市场。
这是因为从广州、上海等地直飞鄂尔多斯的航线比较少，往往需要停到呼和浩特，再转乘大巴或者飞机经停西安，所以鄂尔多斯人对这些城市几乎没有概念。
与银泰、绿城进入鄂尔多斯不同，今年4月，星河湾高调聚集了思源、易居、中原、策源、世联、合富辉煌六家代理行，引发了业内高度关注。此后，由于一名易居员工自曝被思源“高薪挖角”，引发了易居与思源之间一场“口水仗”。由此从另一个侧面反映了寻找神秘的鄂尔多斯并非易事。
时过两个月，近日，易居中国一位高管称，易居已退出鄂尔多斯星河湾项目。他的说法是：“为了行业的良性发展，拒绝恶性竞争。”让易居选择脱身的原因有很多，但其中一个原因很可能是担心自己也“玩不转”这个草原市场。
