来源：文/燕燕飞
摘要：近日，由高和投资发布“民间资本投资调研报告”鄂尔多斯篇，称当地的民间资本无论从规模、成长性而言，都是不容忽视的力量。
“民间资本投资调研报告”鄂尔多斯篇出炉
曾经的鄂尔多斯，仅是“温暖全世界”的羊毛衫品牌，而如今，它是拥有数千亿民间资本的庞大市场。
好像是一夜之间，鄂尔多斯这四个字成为瞩目的焦点。
近日，由高和投资发布“民间资本投资调研报告”鄂尔多斯篇，称当地的民间资本无论从规模、成长性而言，都是不容忽视的力量。
新房大量空置，无二手房中介
谁能看懂鄂尔多斯房产市场？
鄂尔多斯的发展令人咋舌，鄂尔多斯的房地产市场令人费解，曾有人玩笑说，没有人能看懂鄂尔多斯的房地产市场。
令很多外地客商纳闷的是，房屋大量空置，却几乎没有二手住房市场。以2010年为例，鄂尔多斯市二手房成交面积仅17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司。
报告称：鄂尔多斯各旗镇总人口160万，2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，销售金额达341.7亿元。城区人口仅65万的鄂尔多斯，人均购买了约15平方米的住房。
2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。尽管2011年第一季度受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯商品房成交量比去年同期下降12.5%，但总销售面积仍达到98.22万平方米，商品住宅销售均价与去年持平。
虽然存在大量的空置现象，且几乎没有二手房销售市场，但奇特的是，鄂尔多斯的房屋租赁水平一直维持高位，城市核心区的租金达30元/平方米/月。以房屋租售比计量为1：260.8，处于国际标准1：300内。依据此数据，鄂尔多斯市场似乎并无泡沫。但深入了解，即可发现鄂尔多斯可供租赁的房屋、房源较少，是租金维持高位的主要原因。
由于房地产主要是满足鄂尔多斯人投资需求的资产配置，且房屋租金回报与煤矿、民间借贷等高收益投资回报相比，即可忽略不计。而且他们更看中的是资产的持续升值，而非资产的收益。
与住宅相比，鄂尔多斯人更热衷于投资商铺，其核心区域的商铺价格与北京、上海等一线城市相仿，且一铺难求。商铺的租金水平甚至超过北京很多核心商业区域，一般租金均价可达到7至10元/平方米/天。尽管，鄂尔多斯目前主要产业仍旧是传统的煤矿、煤化工及房地产，写字楼大量空置势成必然，但在住宅投资呈明显过剩的形势下，写字楼仍旧成为新的投资热点。
煤矿主、地下钱庄、房产开发商之间的资金循环
“煤矿主将资本借给地下钱庄，再由地下钱庄以高利贷的形式贷给房地产开发商，最终由房地产开发商将房子卖给能源企业主和地下钱庄老板。”人们如此总结鄂尔多斯的资金流形式。
调研报告将鄂尔多斯的财富分配链条方式称之为“体内循环”。在鄂尔多斯的民间借贷形式一般包含个人组织、小额贷款机构、企业间的拆借、典当行等多种形式。各类组织加在一起有上千家。由于民间借贷是一个较为隐秘的产业链，因此很难估算民间资本在各行业投资总量以及所占的比例。
来自官方内部的一项评估显示，民间资本占房地产比例可能达到30-40%，而占煤矿行业的比例则达60-70%。但这一数字的准确性即使调研者都很难把握。可以肯定的是，民间资本仍然更多地投向了高回报的煤矿行业。很多人可能身兼煤矿主、地下钱庄老板和房地产开发商多重身份。而维持这一体系运转的基础，则是来自传统熟人社会的信誉。很多上亿元的民间借贷，甚至煤矿的转让，只有一纸白条，没有任何法律文书。民间金融体系只跟内部人做生意，而不接纳陌生人。只要这一信用体系不出现缝隙，而煤矿行业又能创造出高于民间借贷和房地产开发的利润回报，这一体系便能维持相对稳定的运转。甚至还可以随着熟人网络的扩大而将煤矿暴利稳定地分配给更多人。这一体系造就了鄂尔多斯独特的民间资本生态网络。而在这体系的支持下，也造就了鄂尔多斯活跃的经济体和穷人致富的实践。
民间资本风险短期内不会爆发
调研报告认为，随着煤矿整合对山西市场的巨大影响，鄂尔多斯今后几年，民间资本可能表现更加活跃，当然也存在高风险。
高风险主要来自两方面。一是高昂的融资成本和高杠杆的房地产投资，以及严重过剩的房地产市场供应量。一旦外部宏观经济环境发生变化，或者煤矿的“造血”功能减弱，就可能令这一体系出现裂缝。这是一种长期存在的风险。但根据宏观经济形势判断，短期内不会爆发。相反，由于石油价格高，且日本核电泄漏事故影响，今年的煤矿价格预计将会处于高位，甚至出现较高的涨幅。
二是鄂尔多斯也在推进煤矿整合。假如煤矿过于集中被国有企业和一些大企业兼并，也就不再对高昂的民间借贷产生强烈的需求，从而令民间借贷体系在鄂尔多斯市场作用弱化，有可能令财富分配链条断裂，这种风险可能在三年内显现。
高和投资董事长苏鑫在接受记者采访时表示，该调研报告由住建部政策研究中心副主任秦虹亲自主持，由高和投资与住建部政策研究中心调研组赴鄂尔多斯，通过与房地产及金融部门的重要主管人员及30位资产过亿的投资者进行了解后得出。
苏鑫说：“该项调研不可能全面、系统、完全准确的概括鄂尔多斯这一拥有数千亿民间资本的庞大市场。但我们试图通过纵深的样本式的案例调研，掌握在瞬息万变的宏观调控与市场动态变化中的民间投资趋势，以期做出前瞻性的预测。”
