摘要：根据全国工商联房地产业商会会长聂梅生测算，限购令出台后，大约有5000亿投机、投资性资金被挤出。这些资金正在被分流到不同出口。
6月7日中午，电话另一端的陈俊正在石家庄回北京的路上。
陈俊何许人？他的名片上印有多个头衔。北京今日潮流企业策划有限公司董事长、北京浙江企业商会副会长、浙江投资团发起人……
2005年，陈俊曾带着100多个浙江人，团购位于北京南三环的楼盘万年花城。当年的万年花城住宅售价不到5000元/平方米，但现在二手房价格已接近三万。此后，陈俊和浙江投资团频频出现在北京的楼盘，被外界戏称为“炒房团”。
2008年楼市低迷的时候，陈俊所在的投资团还曾被开发商邀请去暖盘。但限购令出台后，他们已经不再关注一线城市的住宅。“成本太高，升值空间小，政策有变，打法也得变了。”陈俊说。
现在的陈俊频繁往来于二、三线城市，未限购城市的住宅、工业园区、商业地产都是他关注的对象。
据全国工商联房地产业商会会长聂梅生测算，限购令出台后，大约有5000亿投机、投资性资金被挤出。这些资金正被分流到不同出口。
到未限购的城市投资住宅
过去的投资经验告诉陈俊，住宅还是升值最快的投资品种。但现今的时代已无法像过去一样投资住宅。
高和投资董事长苏鑫认为，本轮调控是在去除住宅的投资化属性，不仅杠杆率变低，转让的成本也在增加。但还有一些三四线城市不限购。他举例说，“身边的一些朋友，因为北京限购，就去老家购房，在涿州这样的城市投资两套住房，一套给父母住，一套用于投资。”
他认为，出局的资金很重要的去向之一是三四线城市的住宅，否则无法解释这些城市近期房价的快速上涨现象。
根据中国指数研究院近日发布“百城价格指数”的报告显示，5月份全国100个城市住宅平均的价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%。5月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在2%-3%之间。另有秦皇岛、威海等19个城市的涨幅在1%-2%之间，三亚、武汉等46个城市的涨幅在1%以内。保定、吉林和昆明与上月持平。很明显，上涨的以三四线城市为主。
在一些中小城市，居民对房价上涨的实际感受超过了统计数据。例如在沧州等地，住宅均价迅速超过4000元/平方米，而两年前的均价仅为2000元/平方米左右。当地居民认为，房价上涨速度太快。
对于炒房者来说，寻找有升值潜力的楼盘，低价买进、高价卖出，是一种简单的投资方式，但调控让这样的简单的投资无法再重复。“钱的繁殖能力受到了限制。”北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂说。
但精明的投资者也想出了新的路径，投资延伸到产业链的前端。“在住宅开发的前期，我们就已经开始投资了。”陈俊说。来自民间借贷发达地区的投资者，都擅长捕捉这样的机会。调控致使一些房地产企业缺钱，通过股权投资和委托贷款的方式借贷，平均年回报率超过15%，回报率高的项目甚至超过30%
苏鑫在山西调研的时候也发现，当地的煤老板最近开始介入开发环节。
转投商业
不同的投资者有不同的投资偏好，有人钟爱黄金，有人喜欢股市。一个不愿透露姓名的资深房地产投资人向本报记者透露，限购令出台后，他将数百万资金转投了股市，现在除了海南非限购区域的房产，他不会在其他地方购房。“精力有限，没办法去那么多的城市考察项目，日后打理起来也有困难。”他说。
但大多数习惯并熟悉房产投资的投资者不愿意进入股市。陈俊经常说：如今的股市是，“宝马开进去，死马拖出来”。老百姓辛辛苦苦挣来的血汗钱，一转眼就被洗劫一空。
因限购而挤出的资金并没有大规模进入股市，相反，据华泰证券统计，自4月中旬以来，A股净流出资金约4000亿元。前述资深房地产投资人也告诉记者，炒股不同炒房，当年炒房可以号召大家一起去买一个楼盘，但股市风云变幻，在虚拟资本投资领域，他已失去了号召力，也许到2013年，他才会重返一线城市买房。
王珂多年以来从事房地产销售工作，在与有钱人的接触中发现，是“钱”在引导人去投资，钱使不同偏好的投资者，最终拥有相同的投资选择。他进一步解释说，钱是有生命力的。当一个人拥有100万的时候，更倾向于消费需求。如果拥有500万，可能会追求短期内迅速增值。但如果拥有1亿资金时，会首先考虑稳健性的投资，而不是追求短期时间内的兑现。
富人更担心财富贬值。这部分投资者很可能会选择投资周期较长，长期回报稳定的资产。王珂称其为安全性资本。尤其是资源型客户，依靠价格暴涨短期内迅速积累财富，这些人更担心财富的失去，喜欢用赚来的快钱买房，达到资产保值和升值的目的。这是其他投资品不具备的属性。
被限购的5000亿资金流向调查
但2008年以后，随着国家政策的收紧，国有企业进入煤炭领域，资源型客户的购买能力难比往昔。但随之也诞生了新的客户群体。在誉翔安代理的项目中，逐渐有一些IT类客户、教育行业出身的客户、新上市公司的股东出现。新诞生的财富阶层也将投资房产视为主要的投资方式之一。
在住宅限购的背景下，商业地产领域是公认的吸金区域。尽管年回报率仅为4%-5%，但很多地区的商业地产一度遭到疯抢。“买商业地产更像是防御手段，而不是从盈利的角度考虑；当投资者所处的行业风险大于房地产业的风险时，房地产被视为对冲风险的工具。”王珂说。
尽管在市场人士眼里，相比山西人和内蒙人，浙商更加追求资金在短期内的升值，但以陈俊为代表的浙商也在投资商业地产。陈俊告诉记者，会尽量选择周期短、回报率高、又很安全的投资，介绍给身后的投资团成员。
陈俊对记者说，“做商业是浙商的强项。”选什么样的商业地产进行投资，看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，先要了解这个城市的常住人口、流动人口、人均收入，项目两公里之内的商业网点等情况。“做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人头钱。”其次，是看外部环境好不好，尤其是社会治安情况。否则，赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。
在具体的操作模式上，他所带领的投资团主要走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商。其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，全部投资几年之内付清。还有一种是协助招商引资，按业内规矩得佣金。最传统的选择是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营。
民间借贷规模庞大
“做实业真的很难，做什么都不如做房地产。”陈俊感叹说。简单的炒房模式无以为继的时候，浙商打破了视野的局限。从去年下半年开始，他就开始奔走于各个区域的产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。“我们有中小企业的资源，可以帮助当地园区开发企业搞策划，帮助当地政府招商引资。”
还有一部分被挤出的资金，流向了民间借贷机构。高和投资近日发布的《中国民间资本投资调研报告》称，地处陕北的榆林市“因煤而富”，资产过亿的富豪超过6000人，其所辖神木县农村商业银行存款额在200亿元以上，其他各大银行存款总额也在200多亿元。而民间借贷机构沉淀的资金，甚至超出了银行存款规模。
调查他们的投资行为发现，像温州一样的民间借贷潮正在陕北资源市县迅速蔓延。在神木县，担保公司与投资公司的数量接近1000家，主营业务均围绕民间借贷。如此众多的投资担保公司，令神木县和府谷县主要街道出现一铺难求的火爆局面，神木县写字楼均价已达1万元/平方米以上，地价也迅速升至1600万元/亩以上。“如果无法在其他城市投资，就在本地投资。”苏鑫说。
鄂尔多斯也有相似情况。鄂尔多斯有大量的住宅空置，但当地人并不在乎，接着买。现在鄂尔多斯商品房多数售价在7000元/平方米以上，5月开盘的伊泰华府世家，售价达22000元/平方米，100多套房源很快就被当地居民抢购。
由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。分享到高收益的人，再通过买房，将钱存入地上储钱罐。这是鄂尔多斯独特的财富“体内循环”模式。
此外，苏鑫还透露，还有一个新的投资势头值得关注。有部分资金开始投资证券化产品，找有信誉的信托公司，买信托产品，年回报率在8%左右。
