摘要：尽管目前业内活跃的几只房地产基金规模都不大，大多数规模在10亿元左右，但房地产基金未来的发展潜力不可小觑。随着市场对写字楼需求的不断增大，除了住宅市场，商业地产市场也活跃着房地产私募基金的身影。高和投资即是其中典型的一例。离开SOHO中国之后，苏鑫创办的高和投资，在短短的一年时间里，已经相继成功运作了凯德华玺、中莎广场和金澳国际三个商业项目。
专访苏鑫：房地产基金的运作与发展空间 来源：文/曹萍
2010年，与住宅市场的高压调控相对应的是房地产私募基金的兴起。在房地产企业融资渠道偏紧的背景下，房地产基金应运而生。
尽管目前业内活跃的几只房地产基金规模都不大，大多数规模在10亿元左右，但房地产基金未来的发展潜力不可小觑。随着市场对写字楼需求的不断增大，除了住宅市场，商业地产市场也活跃着房地产私募基金的身影。
高和投资即是其中典型的一例。离开SOHO中国之后，苏鑫创办的高和投资，在短短的一年时间里，已经相继成功运作了凯德华玺、中莎广场和金澳国际三个商业项目。
对这一年私募基金的发展，苏鑫自然感同身受。近期，观点地产新媒体专访了高和投资董事长苏鑫，以下为专访实录：
观点地产新媒体：从去年以来，私募基金比较活跃，为什么？
苏鑫：应该说是媒体报道比较活跃，实际上这个行业有许多东西才刚刚初步。
私募基金的活跃可能跟私募开启的几个前提有关。一是钱多，社会上的钱比较多。再一个是出口的需要，资金投资渠道不是很多，第三点，是需要专业人士。基金说到底就是买资产或股权投资，而不是简单的融资。
实际上，房地产基金的出现有两个方面的因素：一方面是开发商的需要，一方面是投资人的需要。私募基金虽然扮演的是中间人的角色，但却起着很大的作用。投资人为什么有这个需要呢？因为投资人虽然有钱，但没有投资能力，社会上专业机构的出现刚好满足了他的这种需求。而开发商首先需要钱，也看到一些机构投资人有这种专业能力，能为他创造价值。所以，基金才会出现，才会在去年有许多媒体去报道。
观点地产新媒体：那现在基金活跃的是不是主要是房地产行业？
苏鑫：不止，从PE的角度来看，房地产属于后进入行业。PE是私募股权，是大的行业。传统的PE靠IPO投资，把企业规模做到一定程度后上市来实现目标。后来出现各种产业PE、行业PE等，房地产PE只是其中的一个分支而已。
观点地产新媒体：目前，国内房地产基金有哪几家做得比较成熟？
苏鑫：目前，市场上除了智基创投、德同资本、红杉资本等外资正在筹备或进行的人民币基金外，本土有普凯、量宇、盛世神州、高和等，但从募资到投资再到回收，完成一个整体投资案例的却很少。
观点地产新媒体：目前房地产基金的规模一般有多大？
苏鑫：我了解到的，一般在10个亿以内，规模不是很大。
观点地产新媒体：您在谈基金时候，说前提是基金的金融思维。这个“金融思维”该怎么理解？
苏鑫：简单来说，比如，开发商拿了一块地，希望在这块地上赚最多的钱，他考虑的是净利润。对基金来讲，考虑的是赚钱，赚钱是满足投资人的回报需求，同时要考虑风险问题，而且基金的风险意识要比一般的开发商要强，约束力更强。这是金融思维的一个方面。同时，这也是基金的回报要比信托要高的原因。
观点地产新媒体：您曾经提到，基金的起步是一件比较困难的事情，这中间最关键的因素是什么？
苏鑫：任何基金起步都比较困难。其中，投资人的信用是最难建立的，即使是间接融资，通过私人银行，通过第三方机构去融资，信用也是至关重要。
观点地产新媒体：高和在一年内的时间里成功运作了3个项目，其资金主要来源是什么？
苏鑫：主要还是民间资金。
观点地产新媒体：高和收购商业地产项目的选择标准有哪些？
苏鑫：核心区域是最根本的要求，因为我们的出口是安全性资本，用安全性资本持有物业。我们是一个增值基金，我们的模式是买一个商业地产，然后完成升级改造，实现“资本精装修”，然后租出去，再卖给更大的投资人。
卖给投资人就是安全性资本，安全性资本的需求包括，核心区域、容易出租、资产增值保持，经营得有机构来打理，所以，我们选择的趋势是核心区域，投资人需要什么我们就选择什么。
观点地产新媒体：适时退出对私募基金也很重要，高和是如何选择它的退出时机？
苏鑫：时机其实是靠预判，预判未来的价格。还有，预判我们购买资产和出手资产的这段时间里的收益能不能达到投资人的需要。就目前而言，商业地产的判断还不难。
观点地产新媒体：以后高和会专门做商业地产方面，不会涉足其他方面吗？
苏鑫：从现在看，我们至少这几期的方向还是比较明确的，还是商业地产。
观点地产新媒体：高和目前主要做的几个项目都是在北京，以后会不会进入其他城市？
苏鑫：我想应该会。上海、广州或一些具有潜力的二线城市都会考虑。但我们想先集中精力把商业模式复制性做好，把团队建设好，再谈扩张的问题。目前，还是生存发展的状态。
观点地产新媒体：北京目前商业地产市场情况如何？
苏鑫：目前从总体来看，北京商业地产市场的成交量、流动性与广东还是比不了的。我的判断是，未来半年北京市场会像广州、深圳一样火起来。“火”的意思就是说，成交量、成交价会出现大幅调整。北京商业地产供应量并不高。
观点地产新媒体：这个是基于什么做出的判断？
苏鑫：我们曾做过这样一个市场分析。分析结果显示，从09年1月1日至10年6月30日，一共有78个商业地产项目，其中75%都变成了住宅销售。所以，短期内造成供应量比较小。
第二是需求推动，现在保险资金大量进入商业地产，国外的钱要进入商业地产，民间资本也要进入商业地产。民间资本的进入主要有两种形式：一是直接购买，一是通过基金的形式进入，还有开发商原来做住宅的，现在也涉足商业地产。五股力量进入，资金投入增多促使需求旺盛，从这种供给与需求中可以研判价格走势。
最根本的判断，未来商业地产的走势还要看一个城市的经济发展，比如北京、广州，经济的发展使第三产业的需求增大，这就需要更多的写字楼。
北京2010年三季度租金环比增长超过6%，这在历史上是从来没有过的。这说明租金需求旺盛，说明了经济转轨，服务业需求增加了，这也就需要更多的商业地产，至少在一线城市如此。二三线的增加则是个逐渐发展的过程。
观点地产新媒体：现在涉足基金房地产开发商不算少，那么房地产开发商与专业投资者做基金有什么不同？
苏鑫：粗粗算来，大的开发商现在有一半都开始做基金了。应该是出发点不同，开发商成立基金主要是满足自己的需求，而我们做基金首要考虑的是满足投资人的需求。
观点地产新媒体：房地产企业自己成立的基金成长壮大后，会不会也可能向这个方向发展？会给这个行业带来怎样的影响？
苏鑫：不排除这种可能，但这也从另外一个方面说明，私募基金这个行业吸引力越来越大，发展潜力越来越大。
这个行业目前还谈不上竞争，目前还是通过实践来把它做大。我们成立人民币地产基金沙龙的目的就是为了互相切磋，把这个做大做强。所以，更多的人进来，更多的开发商做基金，应该是个好事。这个过程得好几年。
