摘要：房地产私募基金，这个在地产圈子里最有档次感的谈资，近两年来已从概念进化到了案例阶段。这场名为“人民币私募地产基金论坛”的主题沙龙，更像是一场参与度很高的故事会，到场的嘉宾都是一线操盘者，每个人都有着自己的模式和故事。这个聚会的组织者之一苏鑫，从SOHO中国执行总裁位置下海的半年时间，已完成了募资—资产增值—出售盈利的完整案例。“中国的有钱人很多，所以我觉得要出来做点事情。”苏鑫当时和老东家潘石屹也是这么说的。
基金的正道与奇途 《新地产》杂志8月刊 来源：文/秦松龄 浩闻
七月流火。北京一个盛夏的傍晚，东三环燕莎桥西侧中莎中心18层的露台上，觥筹交错，人头涌动。白天高达40度的燥热已被夜风渐渐驱散，一场关于“钱从哪里来，钱到哪里去”的财富对话正行至酣处。
房地产私募基金，这个在地产圈子里最有档次感的谈资，近两年来已从概念进化到了案例阶段。这场名为“人民币私募地产基金论坛”的主题沙龙，更像是一场参与度很高的故事会，到场的嘉宾都是一线操盘者，每个人都有着自己的模式和故事。
曾一举投中四家Pre-IPO大型房企、号称“地产造王者”的量宇金融董事长陈凡，当晚以地产金融创业家的身份出现，他现在感兴趣的事是如何把只做二级市场的巴菲特的价值投资理念，移植到中国的房地产私募基金上来。
蓬钢，这位美林投资中国区的当家人，其经手的案例不只精彩，还有惊险，前者如长安街的地标建筑银泰中心，后者如恒大私募和上市，都足以入选地产MBA教案。当晚他出语惊人：在中国市场上，未来人民币基金的生命力远远高于外资，外资没有太多的优势。
而这个聚会的组织者之一苏鑫，从SOHO中国执行总裁位置下海的半年时间，已完成了募资—资产增值—出售盈利的完整案例。“中国的有钱人很多，所以我觉得要出来做点事情。”苏鑫当时和老东家潘石屹也是这么说的。
由开发商“跳槽”而来的盛世神州房地产投资基金董事长张民耕，则谦虚地表示：我们是从草根做起，现在实际上还是现金流投资，而不是价值投资。
首创置业董事长刘晓光，这位国企掌门人中涉猎基金最早的行尊，被会议主持者安排为“点评嘉宾”。刘直人快语：“我不太认同蓬钢的观点。在目前中国的国情之下，大房企与大基金的紧密联手，不失为一个现实而有效的做法。”
数十位到会者的论战结束时，刘晓光意犹未尽：“今天的人还是太多了，讨论问题不够细，应该把所有的技术问题掰开，一项一项地说清楚。”
“基金太热了，每个人都在讨论，每个人都想做。”普凯基金合伙人甘美兰感叹。的确，虽然目标各不相同，但越来越多的人基于压力、动力甚至金融创新的魅力，禁不住纵身跃入这片“江湖”。对地产融资涉入很早的诺亚财富（北京）总经理杨本军表示，目前他手里在协助和主导运作的地产基金，“何止十几家！”
夜色渐深，东三环路两侧写字楼群的灯火更加耀眼，嘉宾们握手言别。这场夜宴只是一个缩影，它的背后是一个宽广纵深的战场和名利场，更多的人即将蜂拥而至。
今夜无人能眠。
为什么基金热
首先是压力所至。
“现在大型开发商不做（基金）不行了。”一位从知名外资基金全球投资负责人职位辞职创业的人士告诉本刊，以往上市的房地产公司主要通过增发和发债融资，但随着不断增发，控股股东的股权比例越来越低，有丧失实际控制权的可能性，而债券发多了，负债率就上去了，财务风险也很大。因此，当上市房地产公司的业务规模发展到了一定阶段，基金就成为必需配置。中小型地产公司做基金的理由就更简单，现在抢地已经很难了，没有办法跟上市公司比，所以更需要基金帮助。
不过，一直在暗中筹备大型境外基金的刘晓光提出了不同看法：“开发商有钱才不会用基金，就是因为最近银行信贷卡住了，资本市场封闭了，信托又天天‘被规范’，所以才会冒出这么多基金。”刘晓光6月份刚去了一趟美国，见了一批投资人，洽谈在境外成立基金公司投资国内的科技产业，“顺便跟他们谈了下地产，他们很感兴趣，愿意直接投地产项目，而且我也认为现在正是融资买地的好时机。我们这个时候和基金合作，主要是为了占领市场。”
更多的人看到了现实的机会。
盛世神州房地产投资基金董事张民耕把自己转变的情形称为“开发商跳槽”，“我们转变的原因是：第一，这个市场足够大，房地产与城市化同步，有几乎无限发展的可能性；第二，我们看到了一个商机，开发商的钱永远不够，上市也上了，扩股也扩了，但是自有资金和借款还是跟不上土地的成本，而中国的土地行政管制要放开是不可能的；第三，老百姓手里的钱很多，投资的渠道很少，大家以后炒房没有多少利润了，如果能把这些钱聚拢起来，从源头上投资房地产，将是一个很值得期待的机会。”
总之，张认为：自身资金实力和土地价格之间，是算术级和几何级之间的差距，这就是基金的发展空间。所以，张民耕向本刊强调着自己的义无反顾：怎么做都不能再做回开发商了。
现在身为高和投资董事长的苏鑫，也看到了“钱太多”： 我从2002年接触的就都是有钱人，那时候1000万-2000万是大客户，2005-2006年的时候，4000万-5000万是大客户，到卖三里屯SOHO的时候，1亿才是大客户。几千万的客户都排到后面，轮不到他分房子。
但促使苏鑫下海的直接原因，还是他看到了一片价值的蓝海：商业地产。苏鑫观察到，2009年10月份反弹最快的是住宅，写字楼和商业没有涨价。“但当时SOHO还是没有动住宅，我征求了潘总（潘石屹）的意见。他说中国的住宅市场是政治化的，房价涨到天花板上一定会被打下来。这时候我们决定了先暂时不要动住宅，先做商业物业和写字楼。”
而同一区域内，商业物业与住宅严重的价格倒挂，也使苏鑫的基金定下了方向：北京从2007年开始就是倒挂的，所以投核心城市、核心区域的底商和写字楼肯定没问题。“我做的第一个项目是凯德华玺，公寓的价格比写字楼还贵，底商也和公寓倒挂。”
也有源于战略导向的。
在采访时任金地集团总裁的张华纲时，他对基金的观点偏向于公司的战略转型：“目前上市房地产公司之间在开发运营能力上的差距正在逐步缩小，未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。”张华纲彼时认为，金地集团把地产基金业务与传统的房地产开发业务相结合，这种模式下不仅有正常的资产投资收入，还有一块是基金管理收入，而这对金地集团的公司价值有比较大的提升作用，也更能够充分地发挥公司团队的优势。
基金是专业术语，说白了就是向人集资，替人理财。在法律框架跟不上实务发展的环境下，这是一个胆识和运气主导的领域。中国改革开放三十年，就是集资“收与放”甚至“罪与罚”的历史，从五次整顿信托到“刑上乱集资”，都是双输结局。
“2007年6月有限合伙企业法生效，解决了两个问题：一是合法性；二是重复征税。”张民耕认为这才是最重要的。
钱从哪里来
“目前人民币基金最大的挑战还是在资金募集上。”甘美兰认为。刘晓光在欧美的资本市场有一定的个人品牌，又有首创集团的国企品牌和独特资源，所以，在境外募资相对容易。但对于其他人而言，募资并非易事。一位有过募集人民币基金经验的基金公司负责人告诉本刊，目前商业银行和保险公司等金融机构由于政策限制都不得直接投资房地产开发，要是在国内找机构投资者，也就只有财力雄厚的国企，“但国企一般要求进入基金的投资委员会，拥有否决权，对回报的要求也比较苛刻，所以跟基金管理人磨合起来难度比较大。”
“当前市场状况下，募集资金是有一定难度的。”张民耕告诉本刊，“调控已经打草惊蛇了，投资人都很关注我们在房地产投资方面的业绩，并极力要求保障资金的安全性。”该公司副总经理李万明向本刊透露，公司正在与一期投资项目签订保密协议，但在募资方面不够理想，3月8日公司成立以来，除了发起人投入的1亿元资金，另外4亿元还在募集过程中。
商业银行的私人银行部门是目前大多数基金觊觎的对象。张民耕告诉本刊，目前盛世神州正在与民生银行私人银行部合作，由民生银行推荐适合房地产投资基金风险偏好的客户，投资门槛为每户800万元，最大额度的投资意向达到3000万元，“我们通过沙龙和闭门会议进行路演，银行主要是负责从中搭桥和资金托管。”
2009年下半年，普凯基金成功募集了第一笔人民币房地产私募基金，金额为6亿元，即是与招商银行合作，从其私人银行的高资产净值客户中寻找合适的投资人。招商银行在全国有17家私人银行中心，手中掌握着3万名以上的高端私人客户（1000万元人民币或金融资产以上）。
建银精瑞房地产基金管理公司则干脆把银行下属投资公司拉来当公司的股东。该公司董事长李晓东告诉本刊，“建银国际和工商联是建银精瑞基金的两个大股东，建银精瑞基金一部分资金就是通过建设银行的投资银行部、公司部以及私人理财部来募集的，各地分行也都会找上门来和我们谈合作。”
虽然现在盛世神州主要靠银行募集资金，但张民耕称未来将更多地靠社会启动，例如与诺亚财富等专业理财机构合作。从去年开始，总部位于上海的诺亚财富已为复地和鼎晖等公司成功募集了20多亿元人民币的资金。杨本军在采访中告诉本刊，相比而言，他更愿意与国内知名房企发起成立的基金合作，“如果王石出来搞基金，我想募资肯定不成问题，因为有万科这么大的公司存在，大家都会相信王石不可能存在道德风险。”
但诺亚财富也给合作募资的开发商基金设定了一些条款，比如不可投资于该开发商关联的项目，禁止关联交易，“有一些开发商想跟我们合作，希望募集来的基金能够大批投资于他们选择的项目。如果这样的话，就不是在募集基金，而是为某些项目募集资金而已。”
高和投资董事长苏鑫的募资方式比较独特。在创业之前，苏鑫在SOHO中国工作了十余年，曾长期担任公司主管营销的副总裁，由此与SOHO中国的客户，主要包括山西和鄂尔多斯等地的“煤老板”，达成了很牢固的信任关系，资金的募集也就相对容易得多。
不过，总的来说，成功的投资案例才是募资最有力的证明。普凯外币房地产基金去年退出的两个项目的收益率分别达到了32%和26%.今年4月，甘美兰已开始筹划募集金额为10亿元人民币的第二期人民币房地产基金。
