这是苏鑫最近在录制一个视频节目时发出的感慨。这个节目是著名媒体人长盛制作的一个财经视频访谈节目，叫做“小的力量”，去年起在腾讯等视频网站上播出，逐渐在企业家圈子产生了影响力。

 

长盛说他们是在这个大的时代，寻找小的力量，就是那种长期执着地深耕在一个创业的赛道上，始终热爱和坚持的那种力量。苏鑫正是这样的人。这一期视频上线一周，播放量已达3600万。

 

早在2009年，苏鑫辞去SOHO中国COO创业，他就看到了房地产模式早晚要终结，他成立了中国第一支商业地产基金，并称2010年为地产基金元年，试图开始探索地产金融的创新商业模式。

 

老潘在苏鑫辞职的时候专门给他写了一篇文章表示对这个老部下的缅怀，这篇文章最令人印象深刻的内容是，苏鑫是一个极其简朴的人，他唯一的一身西装，还是在SOHO上市的时候做的。

 

苏鑫在SOHO负责管理销售团队，商业地产的销售员佣金很高，他手下的很多销售员年薪达数百万，甚至上千万，但苏鑫这个老大却一直没有买车，坚持坐地铁上班。

 

“你说老苏是不是在北京坐地铁上班的人里面最有钱的？”记得苏鑫的一个销售总监曾跟我说，“老大不买车，我们想换辆好车都有压力啊。”

 

2010年的一个冬夜，下着雨夹雪，特别难打车，苏鑫刚刚卖掉了他创业后的第一个正式的项目，这个项目虽然一波三折，但最终获得了可观的收益。那算是苏鑫创业的第一桶金。

 

我陪苏鑫和几个记者聊完天，要打车回家，却很难叫到车。好不容易看到马路对面开过来一辆空车，只见苏鑫背着双肩包飞奔而去，像个刚毕业的大学生，哪像个身价过亿的大老板。

 

这便是苏鑫，至今未变，至今仍没买车，也仍住着创业初的老房子，仍旧那样简朴，尽管，高和资本如今已在北京上海投资了十多个项目，管理着上百亿的资产。但他似乎只是一直在享受着创业所带来的精神上的满足感和成就感。

 

所以他所说的痛苦，并不简单。绝不是由钱直接带来的痛苦，也不是因为他失败了，负债了。而是一种深深的迷惘。

 

苏鑫喜爱独自找一间环境优雅的咖啡馆写他的专栏，这些专栏开设在多个媒体频道里，包括网易，财新等，有一个大的主题，就是跟高人对话，这些高人有苏鑫身边的朋友，但大多数是早已离世的名人，是虚拟时空中的对话，其实也可以算是一种另类的读书笔记。这其中包含着苏鑫的人生思考。他用这种方式与他所有的合作者保持着沟通。

 

早在创业之初，苏鑫就曾聊起创业的意义。“我把创业当作一种修行，”苏鑫说，“就像韩国作家崔仁浩的小说《商道》。”而这场已经历时十五年的修行，如今到了最痛苦的时候。

 

十五年间，苏鑫创立高和资本经历过波折，也曾攻城略地，但无论什么样的波折，都没让苏鑫感到过痛苦，如今的痛苦又是因为什么呢？

 

长盛问苏鑫的第一个问题，也是所有人最关心的问题，怎么看房地产的未来？

 

长盛说苏鑫是他聊地产行业聊的最多的人，尽管他跟太多的房地产老板是好友，包括十几亿中国人耳熟能详的那些大佬。

 

但他与苏鑫的关系很特别，是那种能交心的相识了十年的挚友。“你只有特别了解一个人，你才知道他跟你说的是不是实话。”长盛说。

 

“我不知道房地产的未来会怎么样？是一条直线还是会继续下跌。”苏鑫答道：“我至少问了十个高人，他们也都不知道，大师也不都说不知道，没有答案。”

 

“那你的直觉呢？”长盛显然还是想要一个确切的答案，“三年？”

 

“可能更长。甚至一直这样了。”苏鑫说。

 

“那说白了，就是房地产翻篇了？”长盛追问。

 

“彻底翻篇了。”苏鑫这回肯定道。

 

房地产翻篇了，其实是苏鑫早就预见到的事情，这不是一只黑天鹅，而是一只灰犀牛，只是当它真撞上来的时候，它的凶猛程度，还是超乎想象。

 

早在2016年底的财新论坛上，苏鑫跟王石有个圆桌对话。后来有媒体在报道这个论坛的时候，起了个标题，叫苏鑫pk王石。

 

苏鑫看了以后谦虚的说，王石那是真正的大佬，是前辈，哪能相提并论。

 

不过，在对房地产未来的预判上，苏鑫与王石的观点大相径庭。

 

王石那时候认为，未来十年，中国房地产市场还有很大的发展空间，房地产的发展方向，是他以前在万科主导的工业化，预制化，产业化的方向。这意味着，还要盖很多很多的楼。

 

苏鑫则认为房地产已经到了下半场，房地产的发展空间越来越小，房子过剩了，地产早已进入存量时代，发展模式需要转型，城市更新将是房地产的未来。

 

如今回头看，苏鑫的预判是正确的。而王石的判断则代表了那时候大多数大型地产商。

 

2016年的房地产迎来了棚改的最后盛宴，也是在那一轮泡沫中，数万亿的债务，迅速的膨胀起来，直至如今崩盘。

 

苏鑫的预判让他在过去这段时间，一直在城市更新这个艰难的创新赛道上深耕，避开了这些年的很多雷，也让高和挺过了疫情三年，生存到现在。回首基金元年与高和一同成立的那几十支基金，则大多数早已销声匿迹。

 

房地产彻底翻篇了。对一个经济学家来说，在八年前就预测对了这件事，就是一个非常了不起的经济学家了。说不定还能获奖。

 

但对一个创业者而言，却远远不够，更关键的问题是，预判对了方向，该怎么办，要找一条路，要找一条船，要找到一种新的模式。

 

这就是苏鑫所说的痛苦的来源，因为不仅他没有答案，整个行业都没有答案，所有人都没有答案。“因为这个答案是要整个行业去转变，去转型，所有人一起去寻找出来的，是慢慢做出来的。”苏鑫说，“难的永远是方法论。”

 

房地产为什么翻篇了，因为他这个模式的底层逻辑不存在了。以前城市的发展模式就是地产开发模式，

 

地产开发的核心是土地价格，你投资一个房子，你就放在那里几年，地价升值，房子就升值。如今这个逻辑没有了。

 

城市如今的发展模式是城市更新，城市更新的逻辑是看这个资产有没有现金流，而不只是看它的土地价值，有现金流的资产，才有价值，才能升值。而现金流靠什么创造的呢？是靠运营这个资产创造的。

 

运营资产的能力与开发地产的能力完全不同，运营资产需要更深层的整合产业资源。

 

苏鑫说，高和最早的模式是收购单个写字楼项目，改造以后，提升它的价值才卖出去。

 

但如今的城市更新则提出了更高的要求，是一种片区的有机更新，不是一栋楼，两栋楼的改造，而是需要给一个片区注入产业资源，或者是商业，或者是高科技。

 

高和尝试的第一个片区更新项目是北京东三环的融中心，这个项目的前身是红星美凯龙的购物中心爱琴海。高和把它改造成了适合新型互联网公司办公的智能写字楼，并引入了抖音，也给这个片区注入了一个核心的产业主题，带动了周边的各种商业配套。

 

为了把片区更新的理念推进下去，苏鑫在前年推出了首个社区商业基金，因为他判断，在年轻消费群体非常活跃的城市，例如杭州，成都，长沙等一点五线城市，涌现出来的许许多多新消费场景，是未来片区更新的主要发展方向。

 

而城市更新的希望就是这群具有新消费理念的年轻群体。

 

苏鑫带着长盛和我们一行人，一边做采访，一边参观了杭州的几个比较成功的城市更新项目。

 

他点评天目里，这本来是江南布衣的一个办公园区，但老板把艺术策展的很多内容融合进来，就让它成了一个年轻人特别爱来的新型社区。

 

令苏鑫感到意外的是，社区商业基金成立的消息，在萧瑟的疫情期间，受到了非常高的关注度，也在业内产生了不小的争议。

 

有人觉得新鲜，也有人并不看好，大多数是抱着怀疑，因为悲观的情绪正在市场蔓延。

 

在地产公司陆续暴雷的背景下，这支基金的发展并不如预期，马上要落地的项目，也没能顺利落地。

 

摆在苏鑫面前的还是那个问题，方向定了，但船在哪里呢，怎么才能到彼岸呢？

 

如果这只是一个人的问题，一家公司的问题还好，但这是一个行业的问题，所有人都没有答案。

 

“现在还那么痛苦吗？”长盛问苏鑫。

 

“那是去年的时候，”苏鑫说，“现在好多了，痛苦的时候，就多聊聊天，喝喝茶，放松一下。”苏鑫笑着回答，有点自嘲。

 

如长盛所说，这么严肃的一个访谈，谈的都是很沉重的话题，但他们的松弛感都溢出屏幕了。所谓举重若轻吧。

 

苏鑫在不久前，专门写了一篇专栏文章，反思了他的社区商业基金，两年来的得失与经验，聚焦在方法论层面，也回应了很多质疑，能坦诚失败，对创业者而言并不简单，但他并未推翻这个方向。

 

熟悉苏鑫的人知道，这就代表着，这支基金即将落地了。他私下透露，年底就有动作。

 

房地产也许真的翻篇了，但哪怕是再悲观的人，也必须承认，中国仍旧拥有全球最大的市场，拥有着最多的千万级人口的城市，和海量的资产。

 

只是房地产的开发模式翻篇了，野蛮生长的模式结束了，但盘活存量资产的时代，城市更新模式才刚刚开始。

 

这个转型的过程一定像产难一样痛苦。但像苏鑫这样的创业者，就是那群造船的人。

 

“强大的潮流在力量耗尽之后终将消退，而弱小的个人从历史中站立起来。”

 

在大的时代，找到答案的方式，往往是那份执着而坚定的，小的力量。