“在最不确定性的市场下，探讨确定性的投资。”在后疫情时代，房地产行业呈极坠之势，12月4日，一年一度的高和资本投资人大会再度召开。

受疫情影响，此次会议仍采取线上闭门论坛的形式，仅面向高和投资人和合作机构，主题为“城市更新背景下的确定性投资”。

本次投资人大会的发言嘉宾除高和资本合伙人苏鑫、周以升外，还特邀前住建部政策研究中心主任、现任中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹，以及一些行业专家，十六家保险机构负责人参加了本次会议。

城市更新政策突破

秦虹主任是国内最早聚焦城市更新领域的政策专家，她率先从政策角度分析了2022年城市更新的政策导向以及潜在的机遇。

2020年，国家首次将城市更新纳入十四五规划，提出了城市更新行动。城市更新行业由此迎来重大发展机遇。

但2021年，国家出台了较为严厉的“限制城市大拆大建”的政策。这一政策被一些参与城市更新的机构认为不利于城市更新的发展。

但是，秦虹对此持不同看法。秦虹认为，这一政策的适用范围，主要针对城市居住区的更新。对非居住区更新影响比较小。首先，非居住区不存在回迁比例不小于百分之五十的限定。其次，该政策限定条件为片区，片区的划定有灵活性。只是纳入城市更新行动范围内的居住区不可大拆大建，但纳入棚改政策范围内的居住区还是可以拆建的。财政部也特别对棚改予以财政补助。因此，该政策是规范及鼓励城市有机更新的政策，而非阻碍城市更新的政策！

秦虹认为，国务院关于保障住房的政策中，也涉及到有利于城市更新的方面。

12月1日，继成都、上海等城市之后，北京市终于在“城市更新行动”国家战略提出后，颁布出台了城市更新行动细则。

秦虹认为，北京细则非常具有代表性，这一细则的颁布预示着城市更新将在未来有比较重大的实质性突破。例如，12月1日，北京市住建委等三部门发布了《北京市关于深化城市更新中既有建筑改造消防设计审查验收改革的实施方案》，对建筑面积在300平方米以下及依法无需领取施工许可的装修改造工程，从事前审批转为事中事后检查；对5000平方米以下的商场改造的消防验收，试行告知承诺制。新的消防政策是城市更新的重大利好。

秦虹同时提到，目前央行正在推动“保障性租赁住房贷款从房地产贷款集中度管理中剥离出来”，这也是未来城市更新金融政策方面的利好。

秦虹进一步建议：将所有持有经营类的物业，包括商业、办公、城市更新项目均应从房地产金融管理中剥离出来，并纳入公募REITs。

最后，秦虹指出城市更新应尤其关注双碳政策的导向，城市更新是节能减排的重要领域。

确定性的投资方向

高和资本合伙人苏鑫，结合秦虹提出的城市更新政策导向，进一步分享了有关未来不动产投资领域的确定性投资策略。

作为一名房地产金融领域的专家，苏鑫首先对房地产市场做出预判。他用"滑坠"来形容目前地产市场的态势。苏鑫认为，政府近年推出的一系列政策，导致开发商不可能再享有土地红利，有机构预测，地产行业市值近年将缩水一半。

房产税将成为一种长效机制。房屋具有投资和消费双重属性。需要保障房和商品房双轨并行的两个市场。

城市更新作为双循环背景下的国家战略，就是要通过盘活存量资产，产生可持续的现金流（产值、税收），进而激活城市的潜在价值。城市不动产价值持续增长，需要消费升级和产业升级来支撑，而这两项内容，是城市更新的核心价值。

地方政府也将从生产型政府向服务型政府转变，城市运营操作系统水平越高的城市，城市更新的机遇也越多。

资产证券化则是城市更新系统的能量池。他也呼吁要将商办不动产纳入REITs市场。因为城市更新是靠持续运营生产现金流的生意，是实体经济，不是房地产。

苏鑫特别就保险机构关心的资产配置问题，提出了他的观点：保险机构的传统配置策略以债为主，而优化配置则包括四种类型：核心型、防御型、机会型及趋势型。核心型：位于核心地段且有稳定现金流的资产；防御性：在疫情和经济波动下，具有稳定现金流的资产；机会型：指的是类固收的夹层投资，但需要找到核心标的和优质交易对手，具有一定的机会性；趋势型：符合国家战略方向的投资标的，比如困境资产和城市更新。

苏鑫认为要想优化配置就需要具有前瞻性思考，即站在未来看现在。如果五年以后大类资产都要进入REITs市场。那么现在的商业不动产类型中，有没有哪种资产类别，像5年前的物流资产一样，规模足够大、现金流充裕稳定、价格又特别低？如果有，它会是购物中心？社区商业？医药产业园？还是公寓？这些都需要提前判断和布局。

苏鑫总结，防御型资产、趋势型的城市更新，以及双碳战略的地产科技是保险配置的主要趋势，也是确定性的投资机会。

而在如此动荡的不确定市场下，针对传统的写字楼和购物中心，则会出现很多机会型资产。高和的投资策略就是抓住机会型投资，买到便宜的资产，并通过资产管理能力，将其提升为硬核资产，也就是有稳定现金流的资产。

REITs创造黄金投资机遇

目前，美国的REITs市场规模达到了1.2万亿美元。其中，按照规模占比来看，排名第一的是购物中心，而中国的公募REITs才刚刚起步。

2021年被认为是公募REITs元年，是不动产金融的历史性时刻。博时招商蛇口产业园REITs等首批九单公募REITs的发行，为REITs市场打下了基础。

高和资本合伙人、不动产金融和投资专家周以升进一步阐述了REITs市场的新机遇。

周以升表示，中国的2021年很像美国上个世纪的1986年，美国资产证券化市场的起飞则成为黑石、喜达屋等投资机构崛起的土壤。

高和资本是博时招商蛇口产业园REITs项目的顾问机构。周以升表示，从发行效果看，首批九单公募REITs的收益率都不错，而且都在上涨。招商蛇口估值超过之前的预期。

他认为，业内关心的商业不动产REITs发行的主要技术问题基本得到解决。政策制定者迟迟没有放行，是因为一直担忧REITs盘活的资金进入土地市场。但随着房地产市场下行，有可能引发房地产的金融风险，堵偏门开正门，此时推出REITs是符合经济转型方向，也有助于房地产市场平稳健康发展。周以升预判，商业不动产REITs有望在2023至2024年推出。在这种情况下，面向REITs进行战略布局成为不动产投资机构的不二选择，不动产投资将会迎来黄金时期。

高和资本是最早聚焦城市更新赛道的投资机构。近年来，连续与大悦城控股、首开、金茂等行业内知名企业深度合作，先后完成大兴大悦春风里、融中心、芮地公元（启迪科技大厦D座）等项目收购和更新改造，成为能在市场下行中少数逆行的投资机构。

高和资本自2009年成立以来，已在商业不动产领域总投资超过460亿元，并完成不动产资产证券化产品获批规模约260亿元（包括CMBS、类REITs和公募REITs），城市更新项目19个。2012年-2019年，高和资本连续八年被上海第一财经《中国房地产金融》杂志评为“中国人民币房地产基金TOP10”。2020年-2021年，连续两年被国际权威不动产基金测评机构PERE评为“亚太区不动产基金管理人榜单TOP50”，位列第22名和26名。（来源：中国经营网）

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