上交所2月18日披露信息显示,“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行,项目规模4亿元,标的物业为金茂重庆珑悦社区商业。该类REITs计划在交易结构上借鉴美国UP-REITs结构,达成优化税务结构的目的,系证券化领域的一项独特创新。

　　观察目前国内社区商业的经营情况,即使是在一线城市,社区商业也仍旧处于起步阶段,经营管理水平层次不齐,投资改造提升的空间也是非常大。目前,进入社区商业投资领域的机构并不多,这就给了寻找提升潜力大的投资标的,并以合理的价格完成收购创造了很好的条件。

　　通过研究美国上市REITs数据可以发现,在近20年的两次经济下行周期中,相对于办公和工业物业,商业类物业的出租率和NOI受到的冲击均更小,且在经济复苏后能更快的恢复。从业态组合来看,社区商业中生活配套服务业态的面积占比合计能达到70%显著高于购物中心类商业物业的50%占比。而这些业态主要服务于周边1-3km范围内的居民,这使得经济下行情况下,社区商业在商业类物业中又能表现出最强的抗周期性。

　　高和资本执行合伙人苏鑫表示:“高和正是看重了这一机会,率先在这个领域进行艰苦的探索,这符合我们投资理念:先人一步,通过价值提升和创新来赚钱。”据悉,高和资本最近诉资近10亿元完成了顺义别墅区的欧陆广场,也是区域内重要的社区商业。

　　基金并购、资管提升、类UP-REITs

　　金茂重庆珑悦项目发行三步走

　　据了解,重庆珑悦项目由高和资本与金茂集团于2017年联合完成收购,该项目位于重庆商贸繁华的渝中区与九龙坡区的交界处,地理位置优越,周边区域较为成熟,收购时项目刚刚交付,出租率仅15%。

　　收购后,基金组建专属管理团队,根据项目实际情况进行了重新定位和改造升级,牺牲短期利益清退部分租户,重新规划了人流动线。改造完成后平均租金上升至3.2元/㎡,租金收入由基金收购前全年800万上涨到2019年全年2100万。

　　2017年,基金收购之时采取了双层合伙企业的交易结构,以有限合伙企业直接持有不动产资产,从而最大程度上优化了税收的磨损,包括持有期的所得税、再转让时的土增税,并给退出和转让留下宝贵的通道。该种交易结构设计的思路被重庆珑悦类REITs承接使用。

　　“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”经历了基金并购、资管提升、类REITs发行三个不同阶段。三个阶段互相衔接,开拓出从私募基金到类REITs退出的完整闭环。国内著名商业不动产专家王永平认为:“社区商业作为零售最后一公里,它天然具有稳定性高、抗风险能力强的特性,从而在线上冲击以及疫情冲击具有稳健表现。”

　　坚持创新不动产证券化探索

　　高和资本数次尝试走出不同路

　　作为该计划的财务顾问,高和资本是国内顶尖的商业地产基金,目前已累计完成的投资规模达420亿元,最新收购的项目包括:北京大兴火神庙购物中心、北京爱琴海购物中心以及北京欧陆广场等。早在2009年,高和资本就开始关注社区型商业,重庆珑悦项目为高和资本在社区商业投资领域早期探索的一个成果。据悉,这是高和所投社区商业项目第4个成功退出案例,也是高和资本退出的第11个项目。

　　高和资本专注推动国内的不动产证券化发展,领导了国内第一个交易所CMBS以及第一个脱离主体信用的CMBN等里程碑交易,曾成功发布国内首个家居行业“类REITs”计划“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”,同时和晨曦基金、高和资本、中信证券等携手,合力推动的旭辉领寓类REITs的诞生。

　　实际上,“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”所选择的类UP-REITs模式在美国也常常用合伙企业作为税务筹划的载体,原业主将持有的资产先重组成合伙企业(Operating Partnership)的份额,再以合作企业的份额作为公募REITs的直接投资标的,如此可以合法递延原业主方部分的资本利得税。

　　在中国,由于不动产税收种类更多、税额占比更高,这种合伙企业持有资产的模式,在税务筹划和现金流分派上更具价值。实际上不管是重庆珑悦项目的交易安排,还是美国UP-REITs的交易结构,都需要在各自国家既定的金融、财税、监管以及法律环境下,将各方需求通过专业能力进行衔接整合。

　　高和资本执行合伙人周以升认为:“由于历史原因,中国的法律、财税、合规、监管等的复杂性比之发达国家过之而无不及。因此,我们相信,复杂交易结构的设计和落地能力更是专业机构的核心能力。最近收购的火神庙购物中心和爱琴海购物中心也都体现我们这样的理念。”