到底什么是城市更新？近几年来，尽管国内城市更新的话题热度大幅提升，但业界对城市更新的看法差异甚大。

“对城市更新的看法大都不一样。目前有些误区，比如认为城市更新就是房地产。在粤港澳大湾区，还有认为旧改就是城市更新的。”中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫表示。

在11月21日于佛山举行的“2019中国城市更新论坛”上，苏鑫在作主题为《城市更新的趋势》的演讲时指出，目前业界对城市更新达成的一个基本共识是：“改硬件”只是城市更新的很小一部分，更主要的是往里“装内容”，并要在资本市场上产生价值。

据苏鑫介绍，作为中国城市更新的开拓者和推动者之一，高和资本已经形成了具有自身特色的“投资并购、资产证券化、产业创新投资”三维协同的投资生态，至今已经于城市更新领域完成了420亿元的并购投资。

苏鑫认为，城市更新的本质就是提高现金流。要提高现金流，方法就是通过服务和科技。

基于此，可以延伸出未来两年城市更新的3个小趋势：服务的品牌化、产品的科技化、流动的证券化。

以产品的科技化为例，苏鑫以其参与其中的一个商场改造举例称，以前在为商场招商时，大概只有品类组合的概念，比如餐饮的比例30%、零售40%等，但大家并不知道什么样的餐饮跟什么样的零售客户群是相似的。

如今随着技术的提升，通过人脸识别、流量分析就可以知道买Zara衣服的人愿意去什么样的餐厅，因而就可以让这些品类离得更近，互相带动消费，进而提升商场整体的现金流。

如果从更长的时间维度来看，比如七年的时间，则城市更新在大的发展趋势上又不相同。

“要生存看两年的小趋势，要发展看七年的大趋势。”苏鑫总结道。

他认为，城市更新的大趋势，将会是商业地产开发商由开发型向资管型转变，片区型的城市更新将成为主要模式，证券化则将真正推动城市更新的大爆发。

“房地产开发是高周转的模式，所以使用的金融方式都是类似银行贷款的高周转资金，快进快出。但城市更新不行，它是服务业，需要长钱，需要更复杂的金融技术和手段，也因此地产公司在转型过程中更需要一些外力，需要和优质的基金管理公司以及优质的资产管理公司合作。”苏鑫表示。

而城市更新的本质，决定了城市更新需要提高城市存量土地的开发强度，或者说是增加容积率，只有这样才能让城市更新在未来10到30年能不断地吸引资本投资最大化区域土地的价值，并为不同的区域装填不同的内容，做到区域的差异化，减小投资风险。也因此，片区型的城市更新将会更受欢迎。

城市更新的发展还需要证券化的助推。苏鑫介绍，美国在商业不动产领域的金融渗透率大概是40%，而国内目前不到1%。通过证券化，将能真正推动资产负债表内的低效资产，通过资产管理后进入证券市场，让商业地产的价值不仅仅依赖地段来体现，而是真正靠现金流来定价。

苏鑫认为，基于目前的政策顶层设计，城市更新的证券化之路将不会太远。