5月30日，由城智更新研究院、明源云空间、乐居财经联合主办的2019城市更新资管高峰论坛在北京朝阳悠唐皇冠假日酒店召开。高和资本董事长苏鑫出席并接受乐居财经专访。

 

 

今年以来外资在中国的交流引起了极大的关注，对于这一问题，苏鑫表示，总结起来有三点，第一是资产配置的考虑；第二是从投资收益的角度来看中国的国际化还是非常有价值的；第三是国内的人民币要适应资管新规的变化，短期的股本具体的就少了。

 

苏鑫认为，原来我们都在大海里航行，突然退到了小河沟里面，这时候资管环境发生变化以后，钱还是这么多，自然会有一些影响。所以短期，至少在最近的半年，人民币股本适应资管新规，各种各样的一些情况，肯定会受到一些影响。

 

在谈到未来如何更好的给存量或者城市更新赋能的问题时，苏鑫指出，赋能重要的就是内容和资本，而资本，比如REITs，发达国家已经存在了很多年了，不用创新，拿过来就可以。“我相信如果大家为了炒，炒股票就行了，为什么一定要炒房子，因为他觉得房子相对安全。”苏鑫表示，基于这个背景和资本下行等一些原因，才推出来REITs。对于存量来说，存量就需要投资，就需要内容。现金流做好了以后，投资有多少人用自己的股本不断不断的把所有的钱拿过来？最大的万科，有没有可能靠上市公司的股本不断的进行改造？必须要老百姓(59.490,-1.91,-3.11%)市场化的分散的资金来共同持有，这样现金流才稳定，这时候REITs就脱颖而出。

 

对于做城市更新过去和现在的区别，苏鑫认为，短期来看，政策的支持力度很大，以前可能没有；再就是内容，“以前城市更新有联合办公吗？有新办公吗？有服务公寓品牌吗？没有。”苏鑫表示，这些1\/3的就是做内容，这个很重要，因为城市更新的核心是满足消费者需求，光靠资本是没这个能力，光靠资产方也没这个能力，一定要靠更创新型的小企业，有创新动力和压力，公寓、写字楼、商业等等。

 

苏鑫在房企转做城市更新的问题上指出，最主要是思路转变，如果在现有体系之内可以看一下最近五年，大家号称在往这边转的，有没有思路上的变化。

 

 

“什么是困境，就看他觉得远景是什么，都没有达到，这就是困境。”在谈到城市更新现在面临的困境时，苏鑫说道，从现在现实来看，五年以后的远景，反过来就是现在的困境，标准的退出通道没有，退出工具没有。各个领域有品牌的、服务可确定的资产管理公司不多，或者只能看到很少，他认为，在选择城市更新项目的时候，一般选择城市，第二是物业类别，第三是收益率，简单来归类。城市我们现在比较关注的是一线城市，北京、上海、深圳、广州，现在主要是北京和上海。第二个类别就是原来以写字楼为主，现在公寓和商业，商业比如中粮成立一个50亿的城市更新基金，做社区商业，10万平米左右的社区商业。最后每一个项目肯定都需要做统一测算，未来改成什么样子，租金怎么样，现金流如何，都要算一下。

 

现在年轻人的消费习惯、审美习惯都跟以前传统的不一样了，技术推动了以后，其中会有更多的融合，苏鑫认为，我们很多时候是需要空间来解决问题的，空间是一个场景，空间不是本质，它是拿什么做的不重要，它是什么样的外形不重要，现在人们看到的技术跟空间的结合还是比较少的。无论是地产公司往资管走，还是资本方往资管走，还是服务公司往资管走，最终最大的瓶颈和机会就是消费主力是90后，技术要跟空间结合，这些都是我们这三类人不熟悉的，所以可以有无限的想象空间，也有很大的风险，当然，机会也很大。