“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下进行。” 对于目前的城市更新，住建部政策研究中心主任秦虹作出这样的重新定义。
9月20日，在2017中国城市更新论坛上，住建部政策研究中心发布了以《城市有机更新及制度创新与金融支持》为主题的研究报告（以下简称《报告》），指出城镇化大体经历了“城市化——大城市郊区化（都市空心化）——城市复兴（城市更新）”的发展过程。
秦虹表示，城市更新是城市发展的永续过程。而这与传统的旧城改造，截然不同。
“城市更新不是房地产”
“城市更新不是房地产，是消费升级下的新商业、新办公。” 高和资本董事长、城市更新论坛主席苏鑫在接受中国城市报记者采访时反复强调。
苏鑫认为，房地产公司、房地产行业受到政府政策的打压，因为这个行业三高：高杠杆、高周转、高回报/高毛利。而城市更新不是房地产，也有三个特点叫三长：长线融资、长长的产业链、长期稳定的收入。
随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向以存量房交易为主的时代。
与此同时，城市中心尤其是一线城市中心新增土地，已处于极度稀缺的状态，对现有建筑的升级改造，已成为下一轮城市发展的新增长点。
《报告》指出，在实施主体方面，欧美国家基本都经历了从以中央、地方政府为主，到政府与私人投资者合作，再到政府、私人部门和社区等地方团体三方共同参与和推进城市更新开发的过程。
在过去大规模、快速化的以旧城改造为主的阶段，主要有政府资金支持。而在有机更新阶段，面对前期启动阶段的融资难，需要更多产业基金的参与。记者了解到，部分城市已成立政府性质或政企联合的城市更新基金。
另一方面，与传统的推倒重建式更新，主要通过卖方售楼快速回笼资金相比，有机更新下“出售少租赁多”，往往需要长期经营，需轻资产运作。
《报告》指出，当城市有机更新项目运营进入成熟阶段，能够产生稳定的现金流后，可以通过资产证券化的方式，实现前期投资的退出，为持续运营提供长期的持有资金。
在苏鑫看来，通过城市更新，资产可以获得重塑与提升，其价值组成为：20%-30%的硬件改造，40%-50%的租金提升，20%-30%的流动性溢价。这个过程中，需要系统的资产管理去“改硬件”，开发的创新“装内容”，证券化“促流动”。
企业与机构掘金万亿存量市场
如今，越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场。业内认为，以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。
实际上，美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。而对中国而言，城市经济还有大量的存量资产，尚未发挥其价值。
“保守估计，其中蕴含的商机，达数万亿元”。城市更新论坛秘书长、佰仕会创始人陈方勇表示。
陈方勇在接受中国城市报记者采访时指出，城市更新的角色，以前很大程度上被忽略，现在变成宝贝被重新重视起来。“城市更新的收获期可能会更长，不像开发商拍卖一块土地马上就能卖，需要更用心地做产品，至少要5-8年的周期。”
目前，针对城市更新众多细分市场，记者了解到，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新；有聚焦新材料、新技术研发的企业，北新建材成为了该领域的一站式提供商；有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如翌成、德必等；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业，皇家驿站便是其中的典型代表。
同时，大量的资本也开始密切关注城市更新和旧楼改造。
2012年，国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中的典型案例，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年，泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中；黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方更是积极参与到城市更新市场的大潮中。
“房地产是制造业，开发的模式不需要经营；而城市更新是服务业，最终的出口的证券化。”苏鑫对记者表示，将来的城市更新，资产管理机构将承担重要角色。其内涵也早已超出了产业、建筑、规划等房地产行业范畴，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境等诸多领域。
办公楼遍地开花下的冷思考
当下，城市更新进入有机更新的阶段，迫切需要注入新内容。在与产业的升级转型上，众创空间就是很好的一例。
随着城市规模的扩大，北京、上海等一线城市在核心区域已不再准许兴建新的商办项目。这意味着，满足核心区域的写字楼市场需求只能依靠存量市场。但历史形成的建筑多是传统业态，难以满足新型企业的办公需求。
如今，国内许多创客空间、共享办公等均是在对既有建筑更新的基础上发展起来，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO 3Q等。“对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇；而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。”《报告》这样指出。
不过，面对当下商改办、酒改办的遍地开花，陈方勇也提出质疑，“这是惰性和误区”。
陈方勇分析，好的商业物业，从培养期到成熟期，租金可以翻好几倍；而办公楼市场的租金，很容易达到天花板。“在北京，为何要去亦庄这样的非核心区，享受标准化办公？”言下之意，创新、多元、体验式的创造翻新，已成为城市更新的内核。
事实上，国内涌现了许多城市更新相关的会议和组织，但目前主要集中在学术讨论和政府规划两个层面。“城市更新始终缺乏一个参与者自己的组织，把投资者、运营者、设计者，甚至使用者都聚集到一起，形成闭环，这也是我们举办论坛的初衷。”
陈方勇表示，他希望通过这次活动对国内外经典城市更新案例进行分享和解读，从内容上更加聚焦实操细节与背后的思考。
记者了解到，此次城市更新论坛以商业案例和商业模式为核心内容，由高和资本、国开金融、北京朗姿韩亚、中信证券、黑石等国内外50多家顶尖机构联合发起，为期2天，吸引近千人参会。同时，论坛针对城市更新项目和机构，还评选出了十大城市更新片区改造案例、、十大城市更新资产运营机构等多个标杆。
