开发商缺钱咋办 房地产基金大行其道   来源：文/  宋  尧

         没有想到，眼下房地产私募基金的概念如此火爆。

 

         当内首场房地产私募基金论坛在北京银泰中心开讲时，不大的会场内许多晚到的人只能站着听，甚至把银行业分会场的听众都吸引过来了。在场人士用打趣的方式祝贺苏鑫，“银行的钱都贷不出来了，大家只好指望你们基金了。”

 

         苏鑫是京城一家房地产私募基金高和投资的发起人，不久前他刚刚完成对北京市北三环金澳国际中心的收购，业内估计的收购价格在15到20亿元之间。苏鑫说，这已经是他操盘的最大一笔收购。

 

         不过，在这个新兴的私募领域里，这样的收购刚刚排得上号。

 

       事实上，在国内崭露头角的人民币房地产私募基金，总共也没多大的规模。苏鑫给出的预估是500亿元，这股细流跟银行资金乃至房地产信托比起来，不值一提。但对于在今年房地产调控后渴求资金的开发商来说，这并非是一个望梅止渴的画饼。

 

        房地产信贷收紧、IPO上市受阻、地产信托被叫停，失去了多条融资血脉的开发商开始将目光转向这个神秘的行业，甚至，亲手推动它成长。

 

         开发商生的蛋

 

        苏鑫在创建私募基金之前是SOHO中国[5.87 -0.68%]潘石屹麾下主管销售的副总裁。无独有偶，目前好几家新成立的房地产基金背后也都有开发商的影子。

 

       今年4月份，瑞银便宣布与金地集团[5.80 0.17%]合作建立它的第一只合资人民币基金。而先后离职的两位金地高层——张华纲与赵汉忠，也先后投身于私募基金行业中。他们两人的背后，更有着阳光100、复地集团[2.50 0.00%]等开发商的影子。

 

        此外，首创集团也在房地产基金领域浸淫多年，并有在香港发起基金的案例。

 

        甚至连聂梅生领导的工商联住宅产业商会也投身其中，有消息称第一个以公租房为投向的房地产基金目前正在募集中。

 

        相比银行贷款，房地产基金所要求的回报要高得多，苏鑫称，一般要求的回报都在20%以上，但由于大多数房地产基金都非常新，缺乏历史业绩的支持，说服客户投资是一个大难题。“目前的资金募集渠道非常窄，主要集中在朋友圈子里，因为这生意首先要求的是信任。”而更多的基金则是在通过与银行的合作，从私人银行客户中募集而成。

 

       房地 产信贷的不断收紧，也使得投项目对于房地产基金行业来说变得简单了许多，“现在机会非常的多。”苏鑫称，民间的流动性很充沛，与其任由这些资金去炒大豆和炒玉米，到处引发通胀，倒不如吸引这些资金来参与房地产基金。

 

        “我认为金融创新恐怕是一个新的储存流动性的一个渠道。”在11月初一次地产政策内部研讨会上，聂梅生将新生的房地产基金比作 “海绵体”，他认为，国家要吸纳通胀，需要池子与海绵，过去房地产只有土地市场能当池子，现在基金则可以当海绵，解决流动性的问题。

 

        简单地讲，房地产私募基金的整个运作流程就是将分散在个人手中的钱集中起来，然后寻找项目投资并最后分红，主要投向是房地产。由于基金有募集民间资本、变消费为投资的作用，因此在当前通胀的大背景下，引起政府部门的关注。

 

        渴望“招安”

 

        “把炒房的钱转移到前端去变成投资”，开发商是用这样的逻辑，希望房地产基金得到政府部门在政策上的一些支持，但双方显然还存在一些分歧。

 

        “总体上还比较支持我们，但对房地产基金还有一定的疑虑，比如说，担心开发商拿这笔钱去囤地。”苏鑫称。

 

          而参与另一家房地产私募基金创建的人士则认为，正是有很多开发商在做基金，导致这一领域和开发商绑在一起了，给人的印象就是变成了房地产的融资渠道了，因此房地产基金在政策上不受欢迎。

 

          “不支持，不反对，这是决策层目前对房地产基金的大体意见。”在地产政策内部研讨会上，一位银监会官员表示，政策的模糊或许是房地产基金短期内最好的状态，何必再去要什么政策呢？

 

          但对于这个新生领域的冒险者来说，这一表态仍是隔靴搔痒。

 

          “信托叫停后，我们和一些信托公司有过接触，但他们宁可把自己的业务停留在所谓的传统合法高利贷的业务模式上，也不太敢去做这种便宜类地产基金的尝试，理由就是觉得这个东西好像比较新，上面也没有什么特别的说法，我们这么做会不会违反什么监管的要求。”苏鑫列举了政府支持对基金行业发展的重要性。

 

         “每次去募集资金时，经常遇到的一件事就是费力向对方解释，我们不是非法集资。”苏鑫称，目前国内基金多以合伙公司的方式运转，而发起人需要承担一定的责任，正式的法律文件在2006年就已经批复下来，但对于普通的客户而言，要解释清楚基金与非法集资之间的区别，却还是经常的事情。

 

            得不到更多政策支持，要发展这个行业便只能依靠时间和业绩的检验。而避开决策层猜疑的道路有两条，投资保障房，或者投资商业地产。聂梅生走的是第一条路，而苏鑫走的是第二条。