6月份我曾在地产杂志撰文《为什么推动“中国城市更新论坛”》。经过两个月的筹备，目前发起理事单位已有38家（基本囊括了国内城市更新领域的一线机构），有过项目实操经验的一线专业人士资深会员已经过百人，注册会员近期也将突破五百人，国内经典城市更新案例集也越来越丰富了。这真是一个神奇的过程，当我们合力推动行业前行时，很多意外的支持力量会默默聚集。

这让我想起了此前读《重返小王国》里面的一个画面。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友们。他们都喜欢玩电脑游戏，但是专业知识分享很匮乏。于是他们几个人成立了“自制电脑俱乐部”，相互切磋电脑相关的技能。俱乐部的组织宗旨就是让全世界的人都拥有自己的电脑。所以才有了乔布斯，才有了苹果，才有了硅谷。

如同我们现在这帮人，也有一个梦想，像乔布斯当年一样。今天也有这么一群人，来自不同的年龄层，来自不同行业，为了共同的梦想，让城市生活更美好，组建城市更新论坛，互相鼓励互相竞争。我们无法预知未来谁更成功，谁是其中的佼佼者，但他们中间必将出现改变城市面貌的引领者。因为存量时代的行业发展趋势越来越清晰，“城市更新”不是房地产，“城市更新”是风口。

首先我们思考到底什么是“城市更新”？它类似于一个人的成长过程，从婴儿成长为青年、壮年、逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此，随着发展慢慢衍生出“大城市病”。过去二十多年城市都在开发新楼盘，例如北京，但是未来二十年北京四环内都不会有新楼盘了，因为没地了。同时，现有的城市机体也出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市消费需求，这就要求更新改造。城市更新是城市发展到一定阶段的必然结果。

无独有偶，对比国外的情况，“城市更新”也是趋势。它代表未来，而且可以永远持续。黑石是世界最大的基金管理公司，其50%利润来源于另类投资，其实就是城市更新。城市更新不是建筑外貌的改变，不是装修的变化，其核心是内容，是消费升级的需求在推动。在中国现有情况下有两个核心推动力量：其一是高科技代表的消费升级，其二是资本金融。

同时，城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类：政府、投资商和老百姓。对于政府而言，城市更新项目改善了城市的面貌，租金提高后新进来的企业缴税能力提高，政府税收也就提升；老百姓也能从中获益，城市面貌漂亮了，消费升级后的需求得到了满足；对于投资商而言，通过租金提升从而使资产价格上涨，而且现在退出通道也越来越清晰，类REITs、CMBS的证券化方式陆续被市场认可。简言之，城市更新不是房地产，不是老旧建筑改造，它是内容提升、消费升级背景下的新零售、新办公。

其次，做好城市更新项目有哪些关键动作？我理解主要有三个关键词：城市愿景、民众参与和创意经济。何为“城市愿景”？以北京为例，新的规划定位它不再是经济中心，而是政治中心、文化中心、国际交往中心和科技中心。“城市愿景”大部分都是由政府推动的；何为“民众参与”？举一个国外的案例：纽约高线公园最早是一个荒废破旧的铁路轨道，政府原计划拆掉，但一个作家想到除了拆除还可以做成公园。作家与一位商人共同成立协会并集资设立基金推动其建成公园，可以看到民间的力量在城市更新中可以扮演很重要的角色。因为城市更新最关心的是老百姓，民间力量是推动力；何为“创意经济”？现在城市话题有很多的争议，比如“低端”人群疏散。城市更新是否符合未来的发展，要看能否留住年轻人，留住有创意的人。创新的动力除了年轻人以外，还有一些互联网公司和其他行业的人。比如超市，阿里做的盒马鲜生；商场和艺术的结合，代表项目就是K11和乔福芳草地。我们最熟悉的写字楼也有很多创新的可能，如“百变办公”的Hi Work。

最后，政策创新和金融创新在城市更新发展中也发挥着很重要的作用。去年我专程参观了东京的城市更新项目，发现东京不堵车。东京核心区楼的密度很高，其容积率是上海的两倍，而上海又是北京的两倍，但是最堵车的恰恰是北京。东京土地的私有制导致城市更新很难推动。于是政府成立了一个半官半商的组织，为了鼓励百姓参与城市更新，符合城市未来规划需求的项目容积率可增加一倍。老百姓愿意参与但是没有钱，于是需要市场化金融机构来投资，建成后原来独立的楼宇现在合在一起了，无法拆分。于是运营好了再证券化，用证券化来分割权力，不用每家每户都一个房本。

这样通过规则可以把政府、老百姓和投资机构连在一起，最终满足城市发展的需求，创造价值。要用开放的思维，到先进的国家地区去学习，未来协会计划每年都组织到国外考察，今年将去伦敦进行深度游学。