作为一位在地产金融圈里从业二十多年的老兵，我从心底里喜欢这个行业，也把自己最美好的职业年华投身到了这里。同时，也一直在琢磨如何为这个行业略尽绵薄之力。直至看到我的好朋友——中伦刘柏荣律师组织的“中国资产证券化论坛”，突然眼前一亮让人兴奋。资产证券化论坛去年参会人数达1,000多人，今年迅速上升至3,000多人。在资产证券化这个相对专业的细分市场，到底是什么力量能聚集如此多国内外的业界精英？很多业内专家甚至专程从香港、美国等地回北京参会。

我猜想背后的原因无外乎以下几点：第一、大家对行业发展方向的预判，资产证券化是未来的方向，这是共识；第二、优秀的人自动吸引同类，再配有干货分享。主题演讲者不论资排辈，完全由真实案例一线操盘人员分享；第三、刘律师背后公益的心。这肯定不是挣钱的事，但对行业发展着实有大大的益处。

同样，我们再反观商业地产，下一个十年到底哪个细分市场是风口？是传统的拿地开发模式吗？显然不是，一线城市核心地段基本无地可供，北京四环之内更是明确不能新建商办物业了；是当前热炒的特色小镇吗？这方面我思考较少，不敢妄加评论。但我知道一个常识，城市的本质是用最小的交通量换取最大的交换量。城市永远是越大越长，越长越大。所以我们一直坚信一点，聚焦核心城市，聚焦核心资产。

那么在一线城市核心地段有哪些机会？放眼放去，我看到的最大机会就是城市更新。城市更新内部又有千万个细分市场，有聚焦于棚户区片区改造开发的企业，首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新；有聚焦于新材料、新技术研发的企业，北新建材已然成为这个领域的一站式提供商；有聚焦于将改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等；有聚焦于将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如翌成、德比等；有聚焦于将老旧物业改造成为特色酒店的企业，皇家驿站算是这方面的典型代表。同时，有大量的资金方也在密切关注或者已经下场。国开金融与高和在2012年收购的上海中华企业大厦算是典型案例，2013年我们又联手做了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目；华融融德与高和在2015年收购了上海柏华丽项目，也算是酒店式公寓改造的一个案例；泰康资产今年的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中；黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方也都是这个细分市场的积极参与方。此外，华高莱斯、链家研究院、中指院、汉博商业、DTZ等大量的咨询研究机构，基于国内外的经典案例，也有着大量鲜活而且是一线的研究材料。

能否让上述这些企业的一线操盘人现身说法？分享每一个经典案例背后的灵性、欢喜以及困惑。令我惊喜的是，上面提到的这些企业当我发出邀请参与这场盛会时，大家都欣然同意。这些企业的创始人亦或是是核心高管，都会成为这场论坛的理事。

从形式上，我们也不会安排所谓的领导讲话，这里只分享干货，只认真知灼见。从内容上，将更加聚焦实操的细节以及背后的思考。举一个小事例：北京杨梅竹斜街是老城区胡同改造的一个标杆，背后的操盘人是我的一位朋友。当时分享其背后的思考，首先它不能太过商业化，规避游人聚集的南锣鼓巷模式，商业化背后就是高租金，高租金势必会逼走文化调性的商家，而沦为零售商街；其次还必须能传承老北京文化，不能推翻重建，更多是小修小补，保持老旧风貌，同时还需要与现有住户做好沟通；再次，选择好商家，这也是最困难的，需要一家一家的筛选和考察。这些商家必须自带流量自传播，即有调性能满足消费升级的需求又不能太多商业化。一个有趣的现象是，杨梅竹斜街内的商家，做的最好的老板往往都是跨界人士。比如杨梅竹斜街99号的星光MEETING SOMEONE，老板是一位ABC的90后，在此之前从来没有做过餐饮。开餐厅之前在美国高盛做金融，本身对消费升级有着切身的体会。从进门时漫天星空灯的设计，到中西结合的菜品设计，都流露着老板自己对品质生活的偏好。

一言以蔽之，2017年9月中旬，北京，中国城市更新论坛，城市更新领域的千人盛会，我在这里等你，等你们。

（作者系高和资本董事长苏鑫）