摘要：2010年被称为地产PE元年。仅仅3月份，就先后有复地、华润、中海、金地等国内领先的房地产企业试水地产私募基金。成立于2009年10月的人民币私募股权基金——高和投资，也在2010年正式展开收购拳脚。继今年5月收购位于燕莎核心商务区的中莎广场项目，成为今年北京商办物业市场上首个整体收购案后，11月22日，高和投资再次完成了对北三环马甸桥金澳国际项目的收购，以18亿收购金额成为年内北京楼市最大收购项目。

 

           与盛世神州基金主要面向住宅项目不同的是，高和投资主要是通过整体收购商业地产项目，然后引进特定要求的租户，经过重新包装和整合后，再连带租约将物业出售，除高额度套现外，苏鑫以及团队还将作为已出售物业的资产管理方，从而获得长期稳定的回报，即被其推崇的“资产精装修”概念。
 

           

 

           据不完全统计，目前国内已经成立的地产PE数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了专门成立的基金管理公司外，不少知名房企也纷纷试水地产PE，仅今年3月，就先后有复地、华润、中海、金地等国内领先的房企榜上有名。

 

          这种吸纳民间游资的房地产私募基金不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。全国工商联房地产商会会长聂梅生日前对网易财经表示，这种新的地产融资方式如果得以推广，将从根本上有利于遏制炒房，也有利于地产公募基金、REITs等相关地产金融产品的推出。

          随着国内地产新政和信贷政策持续收紧，业内普遍预计，房地产私募基金在2011年有望迎来最佳发展期，数量也将更多涌现，目前只是针对大中型机构投资者的格局，也有望吸引中小投资者的参与。不过，地产基金的真正发展，还有待国内金融市场的进一步开放和完善，目前仍是监管重于创新。

 

         创业期的地产PE老板：前途光明 道路坎坷

 

        盛世神州房地产投资基金董事长张民耕比以前更忙了。

 

        这是一家成立尚不足9个月的房地产私募基金，是北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金管理公司，注册资金3000万元，首期融资规模为5亿元。

 

       “首期的5亿元只是作为公司的‘种子基金’，从今年4季度开始，公司以具体项目为准，分项目进行募资和投放，这样使社会资金更有的放矢”。在接连不断的会客、谈判、签约、开会和考察项目的轮番轰炸下，张民耕的脸上布满倦意，但仍侃侃而谈。

 

        据网易财经获悉，盛世神州基金刚刚签约了北京一个别墅项目，张民耕接下来还要继续洽谈全国各地的募资和合作项目。他说，与今年上半年相比，地产私募基金在下半年的市场要更大，机会也更多。

 

        不过，张民耕也坦言，地产私募基金在国内仍是新鲜事物，虽然到目前为止已经成立了不下50-60家，规模近乎百亿，但仍然没有几家能够说已经做出了让业界共知的业绩，因此目前来看，发展难度很大。

 

       “简而言之，就是还没有几个能拿得出手的案例”。张民耕认为，这些问题主要来自管理和项目的选择判断上，也是创业期的必经之路。

 

         与以往私募基金最大的不同在于，盛世神州基金主要牵头人都来自房地产开发商。除董事长张民耕外，初始创始人还包括阳光100置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟，以及富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇。

 

        这样的“组合”为公司提供了不小的先天优势，由于都是开发商，对房地产行业都有比较深刻的了解，对项目的判断和资金的投放，也更容易达成共识。张民耕说，在项目选择上，首先要求开发商有一定的资质和业绩，另外项目公司也要做过2-3个项目，对项目本身则更要进行详细周密的考察，并不是所有项目都会接。在项目最缺钱的时候，基金为其补充资本金，但是一般不会跟到最后，待项目进入良性循环，基金便退出，所谓“扶上马、送一程”。

 

        在区域选择上，盛世神州基金一般是以北京为核心的环渤海区域、以及以上海为核心的长三角区域为主，经济比较发达的省会、地区级城市也会考虑，但前提是，公司股东要在这些区域有项目，以保证技术上的支持。

 

       “现在来看，我们能做的就只剩下踏踏实实的做业绩，尽快提升品牌和口碑”，张民耕预计，2011年公司的资金规模将进一步扩大至10-20亿元。

 

        地产PE汹涌：2011年或迎最佳发展期

 

        2010年被称为地产PE元年。仅仅3月份，就先后有复地、华润、中海、金地等国内领先的房地产企业试水地产私募基金。

 

        成立于2009年10月的人民币私募股权基金——高和投资，也在2010年正式展开收购拳脚。继今年5月收购位于燕莎核心商务区的中莎广场项目，成为今年北京商办物业市场上首个整体收购案后，11月22日，高和投资再次完成了对北三环马甸桥金澳国际项目的收购，以18亿收购金额成为年内北京楼市最大收购项目。

 

        与盛世神州基金主要面向住宅项目不同的是，高和投资主要是通过整体收购商业地产项目，然后引进特定要求的租户，经过重新包装和整合后，再连带租约将物业出售，除高额度套现外，苏鑫以及团队还将作为已出售物业的资产管理方，从而获得长期稳定的回报，即被其推崇的“资产精装修”概念。

 

       与SOHO中国董事长潘石屹一样，曾任SOHO中国运营总裁、现任高和投资董事长的苏鑫，也同样看好一线城市核心区域的商业地产，并将其视为未来收购的主要目标。而对于项目和资金来源，苏鑫近日对网易财经表示，国内商业地产日渐热销，自己并不担心城市核心区会缺少可收购的项目，而资金方面，公司前期已经在各地募资，明年的资金规模会更大。

 

       房地产私募基金的投资方式比较灵活，既可以股权或债权投资，也可以过桥投资，既可以部分参股也可以整体收购，各种方式要求的投资回报率也并不一样，这样就给不同的项目和企业提供了多种可能性，这也是地产PE能够盛行的原因之一。

 

        此外，2007年出台的《合伙企业法》为地产PE提供了政策前提，而2010年初的宏观调控更为其带来了难得的发展机遇。随着地产新政和信贷的持续收紧，业内普遍认为，2011年将迎来地产PE的最佳发展期。

 

        房企融资现状：融资渠道纷纷收紧

 

        张民耕认为，目前国内两方面资源的“错配”，为地产私募基金创造了巨大的市场空间。

 

        一方面，房地产企业融资“有信贷无金融”，而开发商现在遇到的问题是，资本金的增长永远跟不上土地价格的增长和项目连续开发的需要，从这一点上看，地产企业资本金永远缺乏融资渠道；而另一方面，民间资本充裕而且急需投资出口，目前仅居民存款就达到26万亿，但是投资渠道单一，炒房客会越来越多，这样就使房价越来越高。

 

         现在正是把这种错配的资源重新配置的时机，房地产企业巨大的融资需求和无处投放的充裕民间资本之间，正需要一个桥梁连结起来。这就是房地产私募基金。

 

        在目前房地产企业的多种资金来源中，银行信贷占据最重要位置，其次为项目预收款收入，两者在总资金来源中占比过半。而在另一项重要融资渠道——自筹资金中，来源则千奇百怪，其中35%为企业资本金，也即资本金红线。在房企资金来源逐渐被收窄的背景下，为了解决这部分必备的资本金，不少企业通过寻找合作伙伴缓解资金饥渴，地产PE正成为补充企业自有资金的后备军。

 

        民生银行地产金融事业部日前发布的2011年《中国地产金融蓝皮书》显示，2011年，银行信贷的高速扩张将难以持续，货币政策将由适度宽松转向稳健；房地产企业在国内证券市场融资也将继续受阻，从IPO、再融资到资产重组已经基本停滞。

 

        而房地产信托方面，银信理财合作业务在7月叫停之后，预计不久将重启并接受新规的监管；房地产集合类信托需求增加，但信托公司受净资本的限制发行能力有限，融资主体也会向优质房地产企业迁移，融资成本将居高难下。

 

        在国内融资渠道收紧的背景下，海外融资成为一大热点。据不完全统计，今年前8个月，大约有30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。但海外融资的门槛和代价都比较高昂，发债的利率区间已从8%-9%上升至13%-14%；而至于近期外资的突然涌入，分析人士认为，国内对外资的管制比较严格，虽然从各个“缝隙”有所回流，但规模有限。

 

        在各种融资渠道受到抑制的背景下，民生银行报告认为，房地产基金将在2011年迎来较好的发展窗口，虽然目前规模相对融资需求只是杯水车薪，但房地产基金已经受到越来越多金融机构和大型房企的参与。华盛莱蒙投资基金总裁王宁也认为，今年第四季度开始，房企的流动资金将严重匮乏，整合、重组在所难免，这就给运营规范且符合国情的地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。