北京商业地产整购案再创纪录     来源：文/卢 丹 

 

         11月22日，《中国建设报·中国住房》记者获悉，今年北京楼市最大的一宗商业地产整体收购案于当天完成，收购方为国内首支商业地产基金高和投资，收购项目为位于北京北三环马甸桥的金澳国际。

 
          公开资料显示，金澳国际由大型央企上市公司中冶置业完成开发，位于北三环与京藏高速公路相交处的西北角。项目总体建筑面积14万平方米，其中包括酒店式公寓5万平方米，写字楼类物业约6万平方米以及2万平方米左右的主体商业。据记者了解，此次高和投资收购部分为金澳国际的写字楼。

 

　　该消息目前已经获得高和投资董事长苏鑫证实，但他并未透露具体交易金额。

 

　　此前的10月15日，万科宣布以11.5亿元收购北京赢嘉中心，创下当时北京楼市的最大收购纪录。知情人士透露，本次金澳国际项目被收购，无论是面积还是总金额均超过了此项纪录。

 

　　高和投资竞技亚奥板块

 

　　据记者了解，高和投资是一家成立于2009年10月份的人民币私募股权基金，创始人苏鑫曾为SOHO中国运营总裁，在SOHO中国主管营销长达11年。

 

　　高和投资曾于今年5月收购位于燕莎核心商务区的中莎广场项目，这是今年北京商办物业市场的第一例整体收购。苏鑫表示，高和投资长期看好一线城市核心区域的商业地产。

 

　　金澳国际所处的亚奥板块尽管为北京高档住宅区，但这一区域的商业氛围一直较差，很难聚集人气。北京奥运会举办前后，多家大型央企国企集中投资亚奥商圈商业地产，令这一区域热度逐步提升。这其中包括奥运会前的城建大厦、首创北环中心、北京科技会展中心等，但真正令这一区域价值提升的则是环球贸易中心和盘古大观项目。这两个项目首次将亚奥商务区写字楼租金提高至每天每平方米8元，目前其最高租金已接近CBD的国际甲级写字楼水平。

 

　　2009年底，中国建筑和保利地产以高价联合取得奥运南村商务园地块，预计开发的商办物业总体量超过20万平方米，每平方米预计售价超过5万元。随后中国兵器取得蓟门桥地块，并以每平方米约3万元的价格创下北京当时的单价地王纪录。

 

　　资料显示，目前该区域聚集了中冶、中国建筑、保利、中国兵器四家大型央企和首创、城建、金隅三家北京大型国企，环球贸易中心、蓟门桥地王、奥运商业园等多个商业地产项目总开发投资超过400亿元，预计今后三年写字楼供应量约达50万平方米。

 

　　苏鑫认为，在北京城市拥堵越来越严重的背景下，该区域成为希望兼顾北京东西两个核心区域办公的大企业的主要选择地点。

 

　　近两年来，亚奥板块吸引了中国黄金、中国核电、茅台等大型国企入驻，同时还吸引了IBM一类的大型跨国公司。“这里有望成为北京新的核心商务区。”苏鑫说。

 

　　正是对这一区域价值潜力的看好，高和投资完成了此次收购案。金澳国际是目前亚奥板块最高的写字楼项目，业内人士预计，其租金价格也有望达到盘古大观、环球贸易中心的水平。

 

　　五股力量竞逐商业地产

 

　　在住宅市场受到限购令等调控政策的影响下，原本冷淡的商业地产市场逐渐升温。在资本流动性依然充裕的大前提下，商业地产已经成为各方默认的一个出口。

 

　　据高和投资的调查数据显示，此前由于住宅市场火热，2008年1月至2010年7月，北京批准的89个写字楼立项的项目中，其实只有26个是以纯写字楼形式入市的，比例约为29%。而大部分写字楼项目都改成住宅项目出售了，导致近两年来市场上的写字楼供应较为紧缺。

 

　　“过去两年，北京的写字楼供应其实严重不足。”世邦魏理仕中国区总经理金勇预计，未来北京商业地产价格会出现持续上涨。据世邦魏理仕调查报告显示，今年北京写字楼市场价格和租金均出现了快速上涨的趋势。

 

　　今年6月，银河SOHO逆市开盘，至今单盘销售已超150亿元。最近刚刚开盘的一栋写字楼，销售均价更高达每平方米6.9万元。

 

　　万科在商业地产方面的诸多投资也已被业内认为是在房地产调控影响下，房地产开发商投资方向转变的标志性动作。据初步统计，除刚刚收购不久的北京赢嘉中心外，万科集团已经在全国多个城市完成其对商业地产的投资，总额约达260亿元。

 

　　另一方面，有业内人士分析认为，在美国启动第二轮量化货币宽松政策后，国际市场的通胀压力陡升，在人民币汇率上升以及中美利差加大等综合因素影响下，至少有超过6000亿美元的热钱正在加速进入中国市场。在严格限制外资购买住宅的背景下，受限较宽的商业地产是外资目前最好的投资出口。

 

　　此外，可能进一步提高商业地产投资热度的一股势力则是高达4000亿元以上的保险资金。为了提高保险资金的投资效率，保监会已经悄然放松了保险投资不动产的限制，将险资投资比例由总资产5%提升至10%，这意味着险资将至少购买北京、上海等地数十座高档写字楼。

 

　　这场追捧商业地产的名单中，显然还包括初兴不久的民间基金，此次收购金澳国际的高和投资便是其领军力量。苏鑫认为，人民币房地产基金的发展与房地产调控的方向是一致的，“基金的作用是引导热钱投向项目前期，而非消费市场，是把投向需求的钱投到供给上。”

 

　　此前，万科副总裁肖莉也表示，中国房地产调整开发资金结构已势在必行。中国房地产开发商70%的开发资金来自预售款和银行贷款，民间融资只占不到5%，而美国开发商70%的资金来自民间融资，“民间融资可以减少房地产带给国家金融体系的风险。”

 

　　由此可见，加速发展的商业地产商、转型的住宅开发商、国际热钱、保险资金、民间基金，在通胀及投资领域受限的双重挤压下，五方势力已经聚集到商业地产这个狭窄的战场中。