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网易房产:民间资本助推商业地产 热钱将流向何方(2010年7月23日)

高和·2010年11月15日

        摘要:5月中旬的山西太原,国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相,这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金,高调亮相的底气来自于数日前的成功交易:收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼和商铺,并更名为中莎广场。

 民间资本助推商业地产 热钱将流向何方     7月23日    来源:文/网易房产
 
 一边是住宅市场的持续低迷,规避楼市调控的诱惑,一边是商业地产市场风生水起,对于2010年上半年的楼市来说,投资市场转型已然渐行渐近。
 
 最新的上半年统计情况表明,包括北京、上海等城市在内的众多商业地产项目租售价格攀升,第二季度,北京写字楼租价环比上涨3.45%,达到140.13元/平方米/月,广州商铺价格同比暴涨8.7%,分析认为,各地商业地产市场走高不仅在于类似万科、保利等房企大鳄的涉足,大量民间资本的跟进是另一大因素。
 
 民间资本在房地产市场的走向再次成为楼市的关注热点。
 
 投资资本直指商业地产
 
 3月至5月间,北京大量在租在售商业地产项目的租售价格出现上涨,最高涨幅达到60%。
 
 4月份,在琼温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司,准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。
 
 5月中旬的山西太原,国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相,这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金,高调亮相的底气来自于数日前的成功交易:收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼和商铺,并更名为中莎广场。
 
 有消息称,目前一批温州资本已经在包括南京在内的长三角各城市寻觅优质的商业地产项目,将近8千亿元温州民间资金指向商业地产。
 独立财经评论家叶檀认为,未来商业地产是房产投资的几大避险地之一,理由有二:其一,目前整轮调控政策尚未波及商业地产;其二,商业地产与实体经济相连,国家轻易不会动。
 
“目前物价上涨,资金没有好的投放领域,很容易造成账面贬值,商用物业的保值及升值能力明显大于股票、期货、黄金等投资产品,因此成为民间资本的投资避风港。”她表示。
 
“在商业地产投资中,写字楼物业值得关注。”温州商人徐先生表示。目前北京一些写字楼市场,存在着不可思议的“商住倒挂”现象,在一定程度上说明了北京写字楼价值被严重低估。同时,从单位面积的租金回报率来算,写字楼物业的回报率比住宅要高。现在商业地产的满意年回报率在10%~12%之间或以上。
 
城市核心区写字楼项目受宠
 
潘石屹的SOHO系产品也许是民间资本投资最大的受益者之一。而与其同时受益的还有长安街的唯一现售的写字楼项目光耀东方广场。
 
据悉,最新发售的银河SOHO开盘三天销售46.75亿元,仅6月27日开盘当天,银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。其火爆的销售市场足以见证商业地产的强劲需求和市场潜力。据统计,银河SOHO60%的客户是SOHO系产品的老客户,不乏山西、温州、东北等大批民间资本投资者。
潘石屹表示,商业地产在政策调控时是最为安全的投资,已经得到越来越多的民间投资者的认可。经济学家赵晓也认为,中国房价年年上涨,许多民用住宅的投资价值已经大打折扣,但是商业地产,特别是上海和北京这样的一线城市,其商业地产楼价呈上升趋势才是正常的。
 
他分析,银河SOH0的买家大多看上项目地处东二环的有利位置,面对日益突出的土地稀缺问题,投资者对城市核心区项目的青睐将愈显突出。
 
无独有偶,西长安街沿线的光耀东方广场也同样吸引大批投资买家,由于其处在长安街中央政务区、相邻金融街、又与国家高速铁路枢纽西客站对望的特殊地理位置,特别受到国有大型企业及金融机构的青睐,众多民间资本也认为这是价值洼地,非常认可此物业的价值。
 
据悉,光耀东方广场位于中国第一街——长安街南侧800米,地理位置得天独厚。项目坐拥中央政务、经济、金融、交通和传媒多维枢纽,是区域内唯一20万平方米大型城市综合体,集中公寓、写字楼、商业于一体,周边物业稀缺,填补了区域空白。公寓一推出就销售完毕,目前正推出的写字楼每平米均价为32000到35000元左右,与银河SOHO办公销售均价约为61000元/平方米的价格相比,似乎更有竞争力。从租金价格情况看,目前光耀东方广场周边写字楼价格租金均价在5元/平米市场上还供不应求,与银河SOHO周边租价均价6~8元/平米的情况相比,光耀东方广场在西长安街确 实占有先天和后天优势。项目办公分割面积100~4000平米,全框架结构,可自由组合,低总价为投资者留出了很大的投资空间,专为传媒产业、驻京机构和旅游产业等多元化现代产业量身定制,更有一栋专为大型企事业单位打造的企业独栋。
 
分析人士认为,有迹象表明,包括民间资本在内的游资正大量涌入商业地产,将进一步推高商业地产市场,短期内,商业物业价格将持续攀升。
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