编者按：新国五条”的出台，在将住宅“水分”挤出的同时，或将刺激商业地产市场的 发展。即将在上海举办的2013第8届中国商业地产年会长三角峰会，将从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析商业地产发展趋势， 共同探索商业地产未来发展之路。为此搜房网特别采访商业地产开发商及业内资深人士，共同解读商业地产发展前景。

高和资本董事长 苏鑫

“此轮楼市调控，对商业地产的机会肯定是有的，”高和资本董事长苏鑫先生在谈到“新国五条”对商业地产的影响时表示，“老百姓以前投资买房、炒房的这些渠道被堵住了，就会转向商业地产。”

“写字楼和商业，在一线城市、二线城市都卖得很好”，苏总表示，这是政策导向造成的，从内容趋势来看应该是一个长期的过程。“但另一方面我们看到一些挑战”，散卖的物业一定会受到资产升值的压力，“小业主之间互相竞争，租金不能保证”，苏总提出，开发商能否做一些资产的管理，“比如龙湖‘金苹果’计划，它销售的商业地产是一种投资品，对未来的发展能够持续的做管理，不是卖完了就不管了。”

同时，苏总分析了资产精装修这一高和资本资产管理的创新理念，“例如高和在北京的五个项目在做资产精装修，都非常成功。购买时双方签订协议，要求高和资本是独家的资产管理，这样能让投资方的资产保值和增值，在上海的高和静安大厦也会如此。”政策的变化一方面是机会，让更多的投资人进来了，另一方面，既然商业地产是投资品就需要资产管理，就需要资产精装修，“不提供这种服务的开发商未来一定会受到市场的压力。”

集中投资造成局部供应失衡

谈及上海商业存在中心城区扎堆、郊区商业跟不上市政建设、区域分布失衡的问题，苏总坦言，中国商业地产的发展都是靠投资拉动，不是靠需求拉动，“大家有很多钱就全投入住宅，现在又转向投商业地产，所以就一定会造成局部供应的失衡。”

“从10年来看，中国商业地产的机会还是非常大的。中国的商业地产不是说简单的过剩，而是集中投资造成了跟需求没有完全的匹配，对开发商而言，能不能应对市场的变化，来带领市场的消费。”苏总强调。

“在国外，做购物中心企业会先看有没有大的租户，有才会做，在什么地方做。”苏总进一步分析表示，这在中国是很难避免的，开发商投入了资金就一定会考虑要租给谁，之后谁到商场里来消费，最终还是差异化。“即使在核心地段就没有风险吗，也不一定，例如北京的王府井和上海的南京路，有的商业就要倒闭了，有的商业做的很好，所以商业的核心不是地段，而是它的运营，它的差异化，它能不能吸引到适合你的租客，吸引到适合你的消费者。”

细分市场 抓住消费者需求

对于电商对传统商业地产运营模式的冲击，苏总认为，网络的需求会压缩一部分，但不能替代所有的需求，例如人与人交往的需求，谈生意、谈事情肯定要到酒店里来谈，不可能在网上谈，“这种需求还是很大的，还会再增加。”

一个购物中心，吸引的是什么样的人群，是周末度假的人群，还是没有长假的白领，还是很有钱的企业家，消费人群不同，购物中心最后的业态匹配也是不一样的，苏总认为，这里的有很多东西可以向香港、台湾的开发商学习。另外，还可以向台湾、日本学习如何将购物中心与文化、娱乐结合在一起。

同样，如果购物中心有好的体验，网络的体验和实体的感觉又会不一样，苏总表示，周末时全家一起逛购物中心，看电影，小孩去儿童活动中心玩一玩，等等，“家庭的这种消费方式未来在购物中心属于一种趋势”。网购是一个大的趋势，它对某一类的例如零售产生冲击，但同样，随着中国经济的发展，老百姓的需求会越来越多元化，会逐步增加。

未来应对变化的趋势会很多，苏总分析表示，“实际上，其背后是细分市场，例如住宅，万科、龙湖、绿地的房子各不相同。为什么这么多不一样的产品还有这么大的需求，它就是细分了市场，针对不同的细分市场提供不同的产品，体现不同的特色，每个大的方面又有不同的变化，它抓住了细分市场，研究透了，符合他们的需求。同样商业地产也应如此。”