摘要：本次论坛特别邀请到国家住建部政策研究中心主任秦虹，高和资本董事长、中欧国际工商学院房地产同学会会长苏鑫，山西省房地产协会会长于世玮等省内外知名专家对当前民间资本投资及房地产趋势进行了精彩解读。

文/来源：江志波 李艳俊

　　“国五条”之后房地产市场走向如何？投资性购房是否还能继续？资产如何才能保值增值？由山西日报报业集团主办、高和投资承办、庄凌顾问协办的“2013中国民间资本调研报告暨山西民间资本投资趋势论坛”于3月31日在山西国贸大饭店隆重举行——
本次论坛特别邀请到国家住建部政策研究中心主任秦虹，高和资本董事长、中欧国际工商学院房地产同学会会长苏鑫，山西省房地产协会会长于世玮等省内外知名专家对当前民间资本投资及房地产趋势进行了精彩解读。

秦虹：在较长的时间内会坚持抑制投资性需求、保护刚性需求

　 　 国家住建部政策研究中心主任秦虹解读了“国五条”之后房地产市场走向。她介绍，根据国家统计局数据，2013年1—2月，全国商品房销售面积及销售额增速 分别为55.2%和87.2%，造成这种现象的主要因素为2012年我国新增城镇人口2103万人、人们对于商品房的需求量较大及我国目前的宽松的货币政 策对房地产市场有利，人员流和资金流的双流推动促成房地产市场的火爆。
秦虹认为，从1998年至今，我国出台的房地产调控政策一直注重有效控制投机投资性需求、满足新增自住性住房需求。但由于一些“房哥”、 “房姐”、 “房嫂”等通过投资炒房，拉大了与普通百姓之间的贫富差距，新出台的 “国五条”及今后针对房地产市场的调控政策，将更注重房地产市场的平衡性、协调性和可持续性，即继续控制新增投机投资性需求、满足新型城镇化下的新增住房 需求。
“以前闭着眼买地、买房都可以赚钱，而如今国家政策在控制、抑制、限制在房地产方面的投资和投机。”秦虹建议，一些手有余钱的老百姓，如果想通过继续投资 房地产来抵御货币贬值、资本缩水，就一定要仔细了解房地产市场调控政策，注重结合自住与纯投资之间的选择、商业地产与产业地产之间的选择和实物投资与新型 证券化投资之间的选择等，防止盲目投资造成损失。
秦虹认为，国家会继续控制投资性、投机性购房需求。今后，房地产政策的发展方向依然是抑制住宅投机、投资性需求，保护住宅刚性需求。同1998年房地产市 场短缺的问题相比，如今楼市面临的问题不是短缺，而是结构不平衡、不可持续发展的问题。国家会继续加强住宅持有和交易的税费成本，打击炒房行为。 “如果买房子是用来自己居住的，那么可以考虑购买。如果是用来投资，我认为风险会比较大。”秦虹称，今后业主在购房前，应该权衡购房及持有支付的成本。因 为在新政策下，购房者的持有成本和交易成本普遍较大，达到变现的结果很难，而商业地产值得投资。另外，房地产投资的证券化投资方式将成为一种趋势，这样可 减少实物投资带来的风险。

苏鑫：不动产+证券化资产配置应多样性

　　 苏鑫认为，随着我国越来越严格的房地产调控政策的出台，现在房地产市场已经跟两年前不太一样了，以前是单一的商品房市场，现在是商品房市场和保障房市场两 块合在一起，这个市场看起来好像变化不大，实际上有本质的区别。区别就在房地产的需求，住房的需求实际上就像一个蛋糕，是一层一层的，第一层是刚性需求， 第二层是改善性需求，第三层是投资需求，然后第四层、第五层、第六层，真正房价上涨的核心动力是投资需求带动的投机需求。
在这种大的政策背景下，房价不会快速上涨，也不可能出现暴跌。房地产资产配置主要的投资市场就是两个方向：商业地产和房地产投资的证券化，这是增本投资以后自发的转型形态。
而关于不动产投资，苏鑫说，根据这几年一线、二线城市底商、写字楼租金的持续上涨甚至翻番的趋势来看，资本持有者应从之前的只注重住宅投资转为商铺、写字 楼投资，并增加基金、类股不动产、信托等方面的投资。因为投资基金和类股权不动产可获取20-30%的年收益率，可以实现高收益，而在信托、核心区域的商 铺和写字楼方面的投资趋于追求安全性，可获取8-15%的年收益率。
对于一些面对新的房地产调控政策、急于将手中多套房产出手的人，苏鑫建议：“位于城市核心区的房子先不要卖，因为无论政策怎么变，相较于其他投资，房产都具有更强的保值、增值功能。”

于世玮：营造环境促民间资本、房地产融合

　 　 于世玮介绍，近年来，我省房地产业发展健康平稳，2012年，我省商品房销售面积为1497.9万平方米，同比增长16.6%；商品房销售额达579.9 亿元，同比增长31.5亿元，对金融保险业等20多个产业的拉动作用显著；我省房地产业的民生属性不断增强，2004—2012年，全省累计建成各类保障 性住房127万套，圆了300多万城镇居民的住房梦。
但是，我省目前房地产业呈现规模较小、市场发育不足、发展环境有待改善等特点，如2011年，我省房地产业增加值占国内生产总值的比重比全国低3.65个百分点，我省目前没有一家房地产企业跻身全国200强。
今后一段时期，山西省房地产业的发展，应以城镇化体制为契机，在推动产业转型升级上下工夫，在促进企业转型升级上下工夫，在加强产业上下工夫，在创业发展 环境上下工夫，实现品质上档次，要严格落实房地产市场调控的各项政策，要引导企业优化产品结构，加快业态转型，合理发展商业地产。
“今后，我省房地产业要在巩固大中城市市场的同时，向中小城市布局；通过推广低碳节能技术，提高住宅建设品质；引导企业发展旅游地产、养老地产等多种项目 等。”于世玮说，山西是民间资本积聚较多的省份，但外溢严重，如何把钱留住，山西省应该以综改实验区建设为契机和动力，吸引规划民间资本和民间资本有序利 用充分利用的政策环境，为民间资本搭建整合平台，疏通投资渠道，使民间资本成为山西转型跨越发展的巨大正能量。要鼓励民间资本通过直接投资、间接投资、委 托待建等方式参与保障性住房建设，支持民间资本和房地产业融合发展，使我省民间资本成为促进山西转型跨越发展的巨大能量。
从2011年开始，住建部、高和资本针对温州、山西、鄂尔多斯和陕西榆林四个民间投资最活跃地区的民间资本投资趋势及房地产市场展开深入调研，发布了最具 权威性的《中国民间资本投资调研报告》，并成功预测2012年温州、鄂尔多斯民间借贷崩盘的趋势。此次论坛由山西日报报业集团主办、高和资本承办，三位专 家的专业分析将对山西乃至全国民间资本投资方向产生良好的“指路”作用。