由房讯新媒体联合中国房地产业协会权威主办的中国写字楼发展论坛第九届年会，2012年12月18至19日在北京富力万丽酒店盛大举行。

　　本届年会以"变革与重塑：房地产新周期下的新模式"为主题，汇聚政府官员和学术界，以及中国顶尖的写字楼开发商、产业地产开发商、金融机构、管理及业行知名人士。年会由八大主题演讲，四大主题峰会，两场案例沙龙组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。我们诚挚邀请您参加本次论坛，与行业精英齐聚一堂，共同探讨转型时期行业变革路径，重塑行业未来方向。

　　以下是高和资本董事长苏鑫先生的现场致辞全文：

　　苏鑫：市场配置的观点市场上并不是很多，为什么从这个角度来讲商业地产的融资、创新，刚才刘总已经讲了很多，我相信对大家有很多的启发，融资从哪来呢，基金、信托，这是我们直接融资的主流的渠道，背后又是谁呢？实际上还是各个投资人。我们从投资人的角度来看看，他们的心态，这样的话，无论是商业地产的融资还是商业地产的销售，可能对我们从另个角度看商业地产的金融属性也是有一定的启发性。

　　商业地产直接融资的主要的渠道就是信托和基金，最近两年发展的比较快，资金也非常的快，到目前为止已经有两千亿的规模，他们背后是金融机构，金融机构的背后融资方式无外乎三种，一种是金融机构直接融资；第二种通过银行银信结合，还有一种第三方的融资。但是最近出现了一些问题，12月初华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付，中融信托拍卖青岛凯悦项目，我们看到媒体对这些都做了报道，更多的还是在说监管层的责任，说产品发行者金融机构的责任。其实我们要细想想，这个市场还有一部分，就是投资人，第三方，其实他在这个实践里面也同样有很多值得反思的地方，我们看看投资人的特点，目前房地产有两大类的需求，第一类我们叫买母鸡的钱，第二类叫买鸡蛋的钱，买母鸡的钱就是追求不断赚钱的钱，追求高回报的钱，买鸡蛋的钱就是存着保险的钱，相对低收益的钱，但是这两个钱，高收益就意味着高风险，销售人员更多的从利益导向出发，当然也不不可能讲明白存在风险。

　　其实我们从更宏观来看，如果身边的朋友有投资房产的需求，怎么配置，一类是卖不动产，这是基于普通住宅的投资属性，这些惯性投房地产的钱主要的通道就是这两个，我们再拉开，能不能根据这些买母鸡、鸡蛋的钱不同的需求，根据他们的资金量，风险偏好不同，提供不同的产品，这个就是资产配置里面最基本的，最原始的理念，就是站在投资人的角度这个平台提供不同的产品。如果1000万你可以买高收益的基金，基本上有20%甚至更高，但是你要承担更大的风险，如果500万的量级你可以买1000万级的写字楼，我们发现五万块钱在中国没有一个投资市场能给老百姓提供机会，而这个机会是有的，就是RITES，只有RITES才能够提供老百姓投资的机会，让老百姓分享城镇化发展带来的利益。所以我们在各种场合、渠道还是要呼吁，真正的让老百姓享受城市化带来的红利。

　　资产配置是一个理念，我们选择一些投资产品，除了我们自己的还有信托，开发商的产品成立了一个开放式的销售代理，最近我们搞了一个百万金融投资俱乐部，这个目的是一种尝试，尝试未来这些钱投房地产的配置方式，只有配置的方式才可以跟这些人进行交流，你销售人员是推销，你是在卖药，我们去药店的时候你绝对不会买最贵的药，但是去医院就不一样了，我们相信医生的专业能力。如果做房地产从业人员，融资过程当中除了关注信托和基金的思考，最终还是要关注投资人，因为所有这些人的钱离不开投资人，我们认为明年一线城市商业有机会，以北京为例，上面的图是写字楼的租金上涨，下面的路是商业租金上涨，我们可以看到图有一个基本的判断，这里面有一个量的问题，第二个判断是二线城市核心区域的写字楼会有机会，这个判断是机遇对未来中国经济的发展城市的竞争会越来越激烈，像南京、成都都是非常成熟的，每年的写字楼的消化量在100亿左右。沈阳大连都是比较低的，这些城市只要中国经济稳定的发展，他们都有很多的机会，当然了我看到某一些城市局部的供应量会非常大，这里面就存在着风险，但是这种风险随着经济稳步增长，还是可以消化掉。第三个判断一线城市的商业地产，当然有机会，谢谢大家！