摘要：以“商业地产，让城市更繁荣”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”，定于2011年3月25日-26日在青岛香格里拉大饭店举行。年会由中国商业地产联盟发起，并联合商务部流通产业促进中心、中华全国商业信息中心、华夏时报社、商业时代杂志社、安家传媒、搜狐焦点网联合主办。

    主题：资本篇－商业地产资本论

　　时间：2011年3月25日下午

　　地点：青岛香格里拉大饭店

　　主持人：基强联行投资管理顾问（上海）有限公司总经理 陈基强

　　嘉宾：鼎峰地产（瑞典）合伙人 白勇；

　　嘉实基金管理有限公司业务发展总监 王克明；

　　北京华联集团投资控股有限公司总裁助理 朱长军

　　平安信托物业投资事业部商业管理执行总监 袁泽路

　　高和投资董事长 苏鑫

　　中国房地产投资服务集团董事长 李晓东

　　中信资本房地产部门董事 陈庆建

　　百年城集团有限公司董事长 吴云前

　　北京居然之家投资控股集团有限公司董事长 张学武

　　北京798艺术区管理委员会常务副主任 张国华

　　南京1912投资集团总裁 陶明

　　四川盛唐实业有限责任公司董事长 唐闻　　

　　  主持人：基强联行投资管理顾问(上海)有限公司总经理 陈基强

　　【主持人 陈基强】：非常感谢今天大家来到这个活动，早上我们听了很多商业的，政策的，股票市场的，下午我们要进入更深入一点的，可以距离更近一点的，可以问一些人家在操作实质一点的对话节目里面，首先我先介绍一下今天下午大概的流程，一个半小时，三点半到五点左右，有两个部分，第一部分我们有两位非常资深，做的非常好的商业地产的人帮我们讲解一些支撑企业的秘诀，进行成功经验的分享，跟着我们有一个集体的讨论，这一次的讨论有一点点复杂，我们有两个话题。我首先介绍一下我是基强联行的总经理，主要做房地产投行类的东西。下面请大家自我介绍一下自己是谁。

　　【银泰百货(集团)有限公司CEO 陈晓东】：我是银泰百货的。

　　【鼎峰地产(瑞典)合伙人 白勇】：我来自鼎峰投资基金。

　　【嘉实基金管理有限公司业务发展总监 王克明】：嘉实基金房地产部的负责人王克明。

　　【同昌盛业(北京)资产管理顾问有限公司总经理 唐耀】：我来自同昌盛业。

　　【北京华联集团投资控股有限公司总裁助理 朱长军】：我是北京华联集团的朱长军，我们公司的业务主要做零售业务，现在做基金的房地产投资。

　　【平安信托物业投资事业部商业管理执行总监 袁泽路】：来自平安信托，资产投资我是主管商业这一块儿的。

　　【高和投资董事长 苏鑫】：我是来自高和投资，是比较早第一批投资商业地产的企业。

　　【中国房地产投资服务集团董事长 李晓东】：我叫李晓东，来自中国房地产投资服务集团。

　　【陈庆建】：大家好，我叫做陈庆建。

　　【百年城集团有限公司董事长 吴云前】：大家好我叫做吴云前，我们公司主要做商业物业，商业地产的发展商，做基金的，做商业地产跟物业的时间比较长，是温州人，大家可能觉得温州人炒房子，实际上上世纪80年代温州人就开始卖商铺，卖很多年了。

　　【北京居然之家投资控股集团有限公司董事长 张学武】：我是居然之家的，搞家具建材的零售卖场。

　　【北京798艺术区管理委员会常务副主任 张国华】：我是张国华，来自北京798艺术区管委会的。

　　【南京1912投资集团总裁 陶明】：我叫做陶明，陶渊明笔下有一个世外桃源，我不能像陶渊明那样做，但是我们打造中国每个城市的娱乐街区，在六个城市成功复制了七个街区。谢谢。

【唐闻】：大家好，我是唐闻。我们现在在各个省都有投资的科技园区，生物科技，生物和教育和金融，科技园区和商业地产。希望有机会和各位交流，谢谢。

【陈基强】：谢谢。刚刚讲的问题已经讲到非常细致的操作了，我想其实我们有没有想过，是不是每个人都要从事商业地产，是不是每个人真的适合做商业地产，这个问题要考虑清楚，坦白讲一句商业地产真的不是住宅，商业地产真的是专业人士才能够干的东西，没有钱也千万不要干，你情愿那些钱去买一个东西也不要经营，因为一经营开了它的现金流就像倒水倒出去，你能够支持到，心理负担跟财政能够支持到。接下去没有关系，今天有钱的人特别多，我数了一下经营商业地产的人不多，想投资商业或者想帮商业找钱的人很多，所以跟着我们讲一下房地产金融创新跟商业地产方面，已经有人拿麦了，苏总给我们讲一下怎么拿钱。

 【苏鑫】：我回答一下刚才那个问题。我2009年十月份一直在搜狗做运营总裁，做了十年，后来辞职出来做一点事儿。当时投资人跟我说我们应该做住宅，2009年住宅非常好，一直持续到2010年年初，我后来说服投资人做商业地产，专心致志做商业地产，到去年十月底我们收了中冶一个项目六万平米的写字楼，北京去年最大一个商业地产长河湾，2009年的时候大家都做商业地产，我看今天会场的气氛超过以前房地产的规模和热度，这个温度是不是有一点高。尤其我们在座的朋友，很多都想做商业地产，做商业地产之前我建议每一位都拿三杯水放你面前，每一杯水回答一个问题，回答不上来就浇头上让自己冷却冷却，这样下来这个问题可能会更准确看清楚自己的能力在哪里，找到自己的角色。拿第一杯水，第一个问题我们的钱从哪里来，原来我们做住宅开发有20%的自有资金，项目可以做起来，因为我们有银行，资金没有问题，现在不同了，你需要有100%的投入，才能够把它做起来。至少是50%才能够做起来，有没有这个钱。

我们面临第二个问题就是刚才这些专家提到的，我们有没有运营能力，或者说我们能不能找到运营团队。租金是由运营决定的，地段是价值一部分但是不是核心。商业地产的价值核心还是运营。刚才讲购物中心，商业街，其实写字楼也是一样。

第三个问题我们拿的第三杯水，我们要做商业地产，要赚钱，需要退出才能够赚钱。退出退给谁。唐先生刚才举了很多的例子。我建议各位因为我们原来是习惯做开发的，建议各位关注民间资本，最后呼吁一下白勇观点，我跟他观点不是太一致，如果说我们把宝押在保险公司，可以问一下旁边的袁总一年能够收多少物业，会不会到二三线城市收，不一定，王克明先生应该是专家了。为什么这么多人买住宅，为什么原来都做住宅呢？因为民间资本非常多，实际现在有一些民间资本愿意投商业地产，只不过这个命题做起来其实很难，我们能不能找到一些方法，至少对某一类商业地产有解决方法，那我们就找到了生存空间，如果我们都寄希望于卖给更大的收回租金，只拿租金算这个价值我觉得不值，我们希望创造更多的回报。这时候又面临退出出口价值不对等的问题。喝完三杯水冷静了以后，我们还要看到，其实现在市场不止温度高，不止每个人预期温度高，市场温度在上升，甚至出现一些泡沫的方向，我觉得不是危言耸听，一方面会不会出现住宅的这些钱投到商业地产，不一定，如果我们把房地产比喻成股市，如果房地产真进入熊市持续一到两年的时间，商业地产也是地产的一部分，也是不动产一部分，我们为什么可以幸免呢？不一定。而且我们看到近期一线城市的一种什么泡沫呢？就是需求泡沫。比如以北京为例我们收购中冶那个项目，推了四套写字楼，是写字楼的资产，多少人排队？五十人排队，最后我说不能排队了，你也不能让每个人都买得到，不能排队。这说明什么呢？说明很多中小投资者原来投资住宅的没有投资出口，大家才会选择来投资商业物业。还有一些就是看到了原来不做商业地产投资的或者是不太容易做商业地产投资的开始投资商业地产。有五股力量投资商业地产，第一个就是我们看到的保险资金，海外的热钱，民间资本，各种形式的资金持有者。还有一些原来做住宅开发的，现在这些开发商大部分资金投资商业地产。

北京有一个例子第五元素，东二环一个写字楼，被五矿收购，这是我们原来想象不到的一些大的资金进来，这样的话造成了一线城市很可能出现很多资金都疯抢，资产就这么多，造成价格泡沫。二三线出现一些问题也是一个泡沫，举一个例子，我一个朋友很著名的开发商，在扬州三年前开发了一个核心区域一万五千平米的底商，非常好，他不舍得卖。后来租，一年才租了70%，租金不到三块钱，老板找到总经理问怎么回事儿，判断这么大失误，总经理说不能怪我，三年前我拿这个项目时市长跟我说周边就我们一个项目，后来发现还有很多区长在我们建的过程当中人家速度比我们快，大量的项目建起来，很多二三线城市对这个地产规划刚性不够，一个区长拍拍脑袋就建了，开发商也觉得有无限需求，大量投入，这一种如果建起来容易，但是没有需求是不值钱的，这个风险也是比较大的。

最后回应一下白总的观点，是不是所有的商业地产都不能散售，我举我们现在的例子，购物中心散售肯定有问题，二三线城市有一些包租方式不准卖，还是有成功的例子。比如底商，先持有过来招租，符合这个写字楼业态规划，整体卖给一个投资人卖给一个公司没有问题，这个投资人是个人行为，实际上它跟我们说的退出这个最后长期持有基金性质一样，不在乎这个基金回报，看上长期收益，这就是国内大量存在的安全性增长，金额比较大，其中有一个客户在搜狗买物业时投20亿，不比在坐的基金小。实际现在有很多民间资本怎么跟他们对接，他愿意买，我们希望有出口，跟以前传统出口有价格落差，能不能找到基金跟他对接起来，能不能把底商根据他安全资本的需求做一些资产的精装修。不能太散，因为我们很难区分这个资本是投机行为还是怎么样的，但是可以一层一层卖，可以五六层五六层卖，这没有问题。当然里面需要有统一出口，在他买之前要设定好一些规则，甚至我们都可以事先设点好我们最后退出时怎么样。资产要有回报，只要这个规则他能够听懂能够赚到钱愿意跟我们一起分享商业地产的价值。