前言：由搜狐焦点网、华本地产俱乐部主办，山西日报报业集团战略合作，《21世纪经济报道》《南方周末》《经济观察报》《第一财经日报》《中国经营报》《中国证券报》《上海证券报》《中国房地产报》《山西日报》《山西晚报》等众多媒体参与的“2011年中国地产领袖年会山西分会”于2011年1月13日在山西太原阳光商务大厦隆重举行。中房集团理事长、中国房地产协会副会长、华本地产俱乐部荣誉理事长孟晓苏，高和投资董事长苏鑫应邀作主题演讲。以下是高和投资董事长苏鑫的主题演讲内容
中国商业地产和私募基金的回顾与展望
我想跟大家讨论两个话题，去年在一线城市，有一个话题是特别受到媒体关注，就是人民币房地产基金。第二个话题是一线城市最关注的就是商业地产。我希望在交流这两个问题的时候，能回答大家的两个问题，第一个问题就是我们会不会缺钱，如果我们缺钱了除了银行有没有其他的渠道。第二个，大家都说商业地产，我们到底要不要做商业地产。
2010年，被誉为地产基金的元年。许多财经类媒体都做了这方面的文章，讨论人民币基金的事情。那么基金有各种各样的定义，我们用通俗的语言讲，将民间的资本、专业人士与房地产行业相结合就是基金。
为什么要把2010年作为基金的元年？什么人在做基金？有三类人，一类，开发商直接做基金。第二类，外币基金。第三类就是创业类基金，包括高和。有一些以前可能是做金融或者做地产的，抓到这种市场的机会，开始做房地产基金。
要做基金就要回答三个问题，第一这个钱到底哪里来？有三个渠道。第一个渠道，就是直接私募。因为现在民间的钱非常多。第二个渠道就是直接通过私人银行进行募集。第三个渠道就是通过中间的服务机构基金募集。
第二个问题我们要回答，钱往哪里去。投资的方向现在看主要有三类，一类专门投资开发企业的；第二类投二、三线城市住宅，还有一些商办物业。
还有第三个问题，我们刚才讲到了钱从哪来来，第二个钱往那里投。第三，到底要以什么样的商业模式运作？从北京的行业的现状来看，做这个基金的有20多家，不算房地产开发企业，每一个公司投的方向、战略、生意模式都不太一样，到底哪个对哪个错，不好说。到底谁对市场说了算。媒体把2010年定义为基金的元年。我们业内人士没有那么乐观。为什么？因为我们天天打交道的是三类人，第一类是开发商。开发商把基金作为简单的融资渠道。基金是需要专业能力的，是专业人士创造市场价值的。换句话说，它和你结合，或多或少除了有钱，还要具备专业的素养才能创造市场价值。
我们相信人民币基金有非常光明的未来。第一点，基金能够改变现在房产行业的资金结构，或者我们叫融资模式。因为现在房地产行业，80%、90%是靠着间接融资，直接融资比例非常少。如果这个行业有问题，一定会传达给银行、传达给整个经济。如果扩大直接融资，对这行业是有很大帮助的，他的抗风险能力加强了。
那么房地产界会缺钱吗？专家的数据说，去年整个这个行业净流入6万亿元，净流出4万亿元，整个行业沉淀了2万亿元资金。但是我们开发商觉得缺钱，为什么？因为我们大部分钱靠预售、靠银行。这两部分卡得非常严。
融资的渠道有三类，银行、信托和基金。刚才我们已经说了，基金这个盘子非常小，不可能把它作为主流渠道。但是作为开发商，我们必须要有基本的思路，做房地产必须要跟钱打交道。要关注民间资本，怎么把社会上更多的民间的钱和我们相结合，结合得好你就能成功。所以我们可以预测，2011年对房地产基金来说是大利。
第二个话题我们再说一下商业地产。我们强调开发商要有金融思维。2009年10月份，我从SOHO中国辞职，创立了高和。投什么我做了一个慎重的思考。当时住宅很好，就是感觉到住宅很有可能受到政策的调控。当时看商业地产，我们看回报率，北京商业地产是5%，住宅也就是2%。所以当时觉得应该做商业地产。
对未来商业地产的判断，北京的商业地产可能对太原商业地产业有一定的启发。我的判断是北京的商业地产未来半年内价格会有一个快速的上升。为什么？从供给和需求上看。第一个供给，2009年1月1日——2010年6月30日，有78个项目拿到了预售证，但是75%的商业地产都变成了住宅销售。去年底，不容许商业地产再变成住宅销售了。还有就是需求，最关键是需求，我相信这几股力量可能在太原也会遇到。第一个保险资金介入。第二个我们提高利息，限制热钱进入。第三是民间资本。民间资本可能通过基金的方式进入地产。第四个力量就是我们看到很多的以前只做住宅的开发商，现在大量的开始做商业地产。这些以前很少涉猎商业地产，或者不涉猎商业地产，在短期涌入商业地产，这种价值会不会上涨呢？
我们可以预测，未来的基金会有非常好的光明前途。作为开发商来说，我们必须用金融的思维考虑问题，要善于用民间的钱做我们的事业。
