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抢占地产科技赛道,高和资本的“飞轮模式”

今日头条·2020年09月07日

在不久前结束的易居中国地产金融论坛上,高和资本合伙人苏鑫对外公布了两个即将向市场推出的项目情况。这也将是疫情后,北京即将面世的两个最大的商业地产项目:与中粮大悦城共同投资开发的“大悦春风里”,以及与红星美凯龙、首开合作改造的“融中心”。
 

 
 
其中,融中心是一直备受北京媒体关注的项目,其前身是位于北京东北三环黄金地段的“爱琴海购物中心”,高和资本收购后,将通过城市更新的模式,将其改造为新型的商业办公空间。

苏鑫的演讲围绕一个高和资本刚刚开拓的新赛道:地产科技。今年上半年,高和成立了一支新基金,专注地产科技领域PE投资。并很快落子首个项目:领环。这是一家在智慧能源领域领先的科技公司,能够有效的节约商办物业能效,预计近年登陆资本市场。

 
在高和地产科技基金团队发布的一份地产科技白皮书上,对地产科技这一创新领域的大部分创业项目都有较为详尽的研究。高和聚焦这一赛道的主要目的,不仅是看好这些项目未来的投资价值,更是其正在构建的“飞轮模式”一个重要组成部分。

“飞轮模式”最早是由亚马逊率先提出的,是指亚马逊最重要的三个核心业务板块:会员服务、第三方卖家平台和云服务,以客户需求为核心构建起来的一个互为补充,互相推动的生态体系。

罗振宇在逻辑思维的一期节目中,讲述了马斯克运用飞轮模式,将商业卫星发射、电动汽车等原本看似互不相关的业务,构建成一个体系,为完成其人类移民火星计划的宏大设想,对苏鑫很有启发。

对于高和而言,地产科技的核心价值在于提高商办物业的资产价值。城市更新的核心,就是如何提升商办物业的现金流和租金收益,进而提高其资产估值。

2018年8月,高和资本与中粮大悦城控股共同成立了一支城市更新并购基金,并于去年7月投资了首个项目:位于北京大兴的大悦春风里。这一承载了诸多5G科技概念的国内首座智慧MALL,将于今年12月25日正式对外营业。

中粮大悦城与北京电信合作推出首个5G+MEC智慧商业系统,称为悦云。该系统除了具有大多数新商业所具备的智能向导、智慧停车、智慧营销系统等功能,最重要的是可以打通商户之间的积分系统,从而激活大悦城数十万的会员体系。这有可能为刚刚开业的购物中心完成快速导流,从而提升其租金水平。这便是地产科技可能为商办物业带来的直接价值,商办物业的租金收益,又直接关系到其资产估值。

中粮大悦城是购物中心运营领域公认的领军企业,作为央企,既不缺少资金,也不缺少资源。其与高和资本共同成立基金平台,是看重高和在商办物业资产管理方面的能力,以及投、融、管、退的经验。大悦春风里也是中粮大悦城首个以基金模式运营的项目,这种模式一旦成功,就可能支持其迅速在多个城市复制,减少持有资产的压力,从而投资运营更多的项目。

高和资本成立于2009年,至今已累计投资管理420多亿规模的商业地产项目,是中国商业地产基金和城市更新领域领先的标杆企业。苏鑫曾任SOHO中国董事、首席运营官,协助潘石屹打造了SOHO中国极具竞争力的地产行销团队。创业初期,苏鑫通过并购基金,收购亟待出售的写字楼,经过改造,提升其整体品质和物业管理水平,并利用其在商办物业领域的销售能力,散售给投资型客户。

高和将其在这一时期的资产管理模式,形象的称为“资产精装修”,而将喜好投资具有稳定收益的商办物业的高净值客户称之为“安全性资本”,媒体则称高和是“闪电基金”,指其从并购至退出项目时间很短,投资回报率很高。如在2010年至2011年,高和即先后并购了中莎广场、金澳国际等项目,并完成销售退出。

2015年后,投资商办物业市场的安全性资本骤减,伴随互联网科技在各传统领域的广泛应用,以及新消费文化的升级,高和开始转变商业模式,瞄准城市更新这一新兴的万亿级市场,提出新办公理念,着重提升其为传统办公注入全新活力的资产管理能力。不再追求销售周转,把高和云峰和新街高和打造成为适合长期的机构资本持有的项目。
 

 
 
为了实现基金投资的退出,高和资产成为推动资产证券化的先锋,牵头推动了首个CMBS项目的发行,并推出了国内重点商办物业的私募REITs。目前,证监会正在加速推进资产证券化改革,公募REITs推出,已差最后一公里,中国一旦开放REITs市场,高和的飞轮也将完成最后的闭环。

在发行地产科技基金之前,高和与翰同资本共同成立了一支专注投资地产领域轻资产运营公司的私募基金,先后投资了乐乎、好享家、优客工场、路客等多个与地产运营紧密相关的明星创业企业。这支基金同样致力于为“新运营”能力整合能够提升资产现金流的内容,地产科技基金也延续着这一方向。

以重资产的并购基金为主体,搭配围绕新办公、新商业场景和提升资管能力的私募股权基金,并不断在资产证券化领域破冰,寻求基金退出的有效金融工具。

高和在城市更新的万亿赛道上,逐步构建起由并购基金、资产证券化和产业创新投资三个轮子构建的飞轮模式。
抢占地产科技赛道 高和资本的“飞轮模式”
 
 
它们都能独立盈利,又互为补充,互为助力,将最大化地覆盖与整合城市更新领域的上下游资源,并能让商业模式形成闭环,成为一个投资生态系统,使其所发挥的投资盈利作用倍增。

比如并购基金收购城市更新项目,这一过程中会为资产证券化和地产科技业务,寻找潜在合作资源。资产证券化业务为并购基金提供退出渠道,同时也能给并购基金提供更多的投融资机构资源和项目资源。地产科技所投的企业,可以直接服务于并购项目,提升项目的现金流,同时被投企业也因获得业务来源,增加未来可预期的快速增值空间。

高和飞轮模式为中国放开REITs市场的大风口做好了各种充分预备。

这也是高和资本作为一支没有任何特殊背景的基金公司,近年来先后与中粮、首开、金茂、正大、红星美凯龙等众多央企、世界500强企业及上市公司达成深度合作的原因。

2016年,高和资本的飞轮模式带动了更多积极涌向城市更新的领域的企业,高和推动发起了中国城市更新论坛平台,汇聚了包括黑石、国寿、万科、华润、瑞安、中粮、正大、等在内的众多顶级地产及金融机构,作为理事单位。也包含了许多年轻而有活力的,横跨艺术、科技领域的创业创新机构。

及至去年,城市更新论坛汇集了上千参会精英,已成为城市更新领域最具影响力的平台。这一论坛平台与大多数会议的不同之处在于,旨在实现城市更新领域的价值落地,链接不同商业机构的跨界合作。

如果说,2014年,高和在上海完成的静安高和,是这支曾经的闪电基金的收官之作。高和云峰大厦,则是高和推出新办公理念的一次转型之作。2015年,高和第一个收购并长期持有的新街高和项目,则是其首次构建飞轮模式的一个样板间。如今,即将入市的大悦春风里和融中心则将是飞轮模式启动的第一站。
 
 
大悦春风里
大悦春风里
融中心
融中心
高和·欧陆广场
高和·欧陆广场
新街高和
新街高和
静安高和大厦(中华企业大厦)
静安高和大厦(中华企业大厦)
高和云峰
高和云峰
高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
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