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高和资本苏鑫:城市更新的本质是提升现金流

中国经营网·2019年11月23日

 到底什么是城市更新?近几年来,尽管国内城市更新的话题热度大幅提升,但业界对城市更新的看法差异甚大。

“对城市更新的看法大都不一样。目前有些误区,比如认为城市更新就是房地产。在粤港澳大湾区,还有认为旧改就是城市更新的。”中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫表示。

在11月21日于佛山举行的“2019中国城市更新论坛”上,苏鑫在作主题为《城市更新的趋势》的演讲时指出,目前业界对城市更新达成的一个基本共识是:“改硬件”只是城市更新的很小一部分,更主要的是往里“装内容”,并要在资本市场上产生价值。

据苏鑫介绍,作为中国城市更新的开拓者和推动者之一,高和资本已经形成了具有自身特色的“投资并购、资产证券化、产业创新投资”三维协同的投资生态,至今已经于城市更新领域完成了420亿元的并购投资。

苏鑫认为,城市更新的本质就是提高现金流。要提高现金流,方法就是通过服务和科技。

基于此,可以延伸出未来两年城市更新的3个小趋势:服务的品牌化、产品的科技化、流动的证券化。

以产品的科技化为例,苏鑫以其参与其中的一个商场改造举例称,以前在为商场招商时,大概只有品类组合的概念,比如餐饮的比例30%、零售40%等,但大家并不知道什么样的餐饮跟什么样的零售客户群是相似的。

如今随着技术的提升,通过人脸识别、流量分析就可以知道买Zara衣服的人愿意去什么样的餐厅,因而就可以让这些品类离得更近,互相带动消费,进而提升商场整体的现金流。

如果从更长的时间维度来看,比如七年的时间,则城市更新在大的发展趋势上又不相同。

“要生存看两年的小趋势,要发展看七年的大趋势。”苏鑫总结道。

他认为,城市更新的大趋势,将会是商业地产开发商由开发型向资管型转变,片区型的城市更新将成为主要模式,证券化则将真正推动城市更新的大爆发。

“房地产开发是高周转的模式,所以使用的金融方式都是类似银行贷款的高周转资金,快进快出。但城市更新不行,它是服务业,需要长钱,需要更复杂的金融技术和手段,也因此地产公司在转型过程中更需要一些外力,需要和优质的基金管理公司以及优质的资产管理公司合作。”苏鑫表示。

而城市更新的本质,决定了城市更新需要提高城市存量土地的开发强度,或者说是增加容积率,只有这样才能让城市更新在未来10到30年能不断地吸引资本投资最大化区域土地的价值,并为不同的区域装填不同的内容,做到区域的差异化,减小投资风险。也因此,片区型的城市更新将会更受欢迎。

城市更新的发展还需要证券化的助推。苏鑫介绍,美国在商业不动产领域的金融渗透率大概是40%,而国内目前不到1%。通过证券化,将能真正推动资产负债表内的低效资产,通过资产管理后进入证券市场,让商业地产的价值不仅仅依赖地段来体现,而是真正靠现金流来定价。

苏鑫认为,基于目前的政策顶层设计,城市更新的证券化之路将不会太远。

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