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高和资本苏鑫:我们推理不出来的想象空间,就是城市更新的机会

新浪网·2019年05月30日

5月30日,由城智更新研究院、明源云空间、乐居财经联合主办的2019城市更新资管高峰论坛在北京朝阳悠唐皇冠假日酒店召开。高和资本董事长苏鑫出席并接受乐居财经专访。
 
 
今年以来外资在中国的交流引起了极大的关注,对于这一问题,苏鑫表示,总结起来有三点,第一是资产配置的考虑;第二是从投资收益的角度来看中国的国际化还是非常有价值的;第三是国内的人民币要适应资管新规的变化,短期的股本具体的就少了。
 
苏鑫认为,原来我们都在大海里航行,突然退到了小河沟里面,这时候资管环境发生变化以后,钱还是这么多,自然会有一些影响。所以短期,至少在最近的半年,人民币股本适应资管新规,各种各样的一些情况,肯定会受到一些影响。
 
在谈到未来如何更好的给存量或者城市更新赋能的问题时,苏鑫指出,赋能重要的就是内容和资本,而资本,比如REITs,发达国家已经存在了很多年了,不用创新,拿过来就可以。“我相信如果大家为了炒,炒股票就行了,为什么一定要炒房子,因为他觉得房子相对安全。”苏鑫表示,基于这个背景和资本下行等一些原因,才推出来REITs。对于存量来说,存量就需要投资,就需要内容。现金流做好了以后,投资有多少人用自己的股本不断不断的把所有的钱拿过来?最大的万科,有没有可能靠上市公司的股本不断的进行改造?必须要老百姓(59.490,-1.91,-3.11%)市场化的分散的资金来共同持有,这样现金流才稳定,这时候REITs就脱颖而出。
 
对于做城市更新过去和现在的区别,苏鑫认为,短期来看,政策的支持力度很大,以前可能没有;再就是内容,“以前城市更新有联合办公吗?有新办公吗?有服务公寓品牌吗?没有。”苏鑫表示,这些1\/3的就是做内容,这个很重要,因为城市更新的核心是满足消费者需求,光靠资本是没这个能力,光靠资产方也没这个能力,一定要靠更创新型的小企业,有创新动力和压力,公寓、写字楼、商业等等。
 
苏鑫在房企转做城市更新的问题上指出,最主要是思路转变,如果在现有体系之内可以看一下最近五年,大家号称在往这边转的,有没有思路上的变化。
 
 
“什么是困境,就看他觉得远景是什么,都没有达到,这就是困境。”在谈到城市更新现在面临的困境时,苏鑫说道,从现在现实来看,五年以后的远景,反过来就是现在的困境,标准的退出通道没有,退出工具没有。各个领域有品牌的、服务可确定的资产管理公司不多,或者只能看到很少,他认为,在选择城市更新项目的时候,一般选择城市,第二是物业类别,第三是收益率,简单来归类。城市我们现在比较关注的是一线城市,北京、上海、深圳、广州,现在主要是北京和上海。第二个类别就是原来以写字楼为主,现在公寓和商业,商业比如中粮成立一个50亿的城市更新基金,做社区商业,10万平米左右的社区商业。最后每一个项目肯定都需要做统一测算,未来改成什么样子,租金怎么样,现金流如何,都要算一下。
 
现在年轻人的消费习惯、审美习惯都跟以前传统的不一样了,技术推动了以后,其中会有更多的融合,苏鑫认为,我们很多时候是需要空间来解决问题的,空间是一个场景,空间不是本质,它是拿什么做的不重要,它是什么样的外形不重要,现在人们看到的技术跟空间的结合还是比较少的。无论是地产公司往资管走,还是资本方往资管走,还是服务公司往资管走,最终最大的瓶颈和机会就是消费主力是90后,技术要跟空间结合,这些都是我们这三类人不熟悉的,所以可以有无限的想象空间,也有很大的风险,当然,机会也很大。
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