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上海大宗物业成交首破千亿说明了什么?

高和·2017年04月19日

去年的房地产市场非但住宅成交火爆,大宗物业交易也在迅猛放量,据仲量联行统计,2016年全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币,其中上海市场首次突破1000亿。我记得2011年的时候,京沪两地相加也不过600多亿。

 

这究竟说明了什么问题?很多人看到了商业地产市场的繁荣,这没错,但我想到更多的是针对存量资产的资产管理在未来大有可为。

 

首先,去年大宗物业交易的井喷,我认为主要是因为国内资金充足导致各路资本的活跃。

 

以上海为例,从国内资本构成来看,机构投资者成为最大买家,国企机构和民营企业以大规模购入自用型物业为主,房地产基金则更偏重于增值型项目。但无论投资者还是自用买家,办公物业都是市场中最受追捧的交易物业类型。

 

此外,零售地产、工业地产、物流地产增长也很快速,尽管办公物业在满足资金保值和升值方面颇为突出,但市场已处于高度竞争阶段,为了寻求更好的投资机会,国内资金也不得不考虑一些非常规产业。

 

最为值得关注的是,在各路资本中,险资显得极为活跃。不久前创造亚洲单体交易纪录的李嘉诚长江实业名下的上海世纪汇广场,买方其中之一就是中国人寿保险。

 

事实上,我发现自2015年以来,险资就频频在房地产市场攻城略地,不管是在土地市场与房企举牌竞拍,还是从资本市场上抢夺房企股权,发展势头十分强劲。而开发商面对这些“不差钱”的金主,也非常无奈。

 

除了围堵国内市场,险资在国外同样是“买买买”,仅安邦保险去年的海外不动产投资金额就高达480亿人民币。

 

很显然,保险业正在向着资本与不动产深度结合的方向发展。因为商办行业稳定的整体经营和较高的预期回报,对于注重长期性和安全性的险资而言再合适不过了。

 

尤其在低利率、资产荒的当下,实力雄厚的险资对于大宗物业交易更为关注。

 

但是,商业地产资金需求量大,投资周期长,无法像住宅一样实现高周转,退出方式至为重要,再加上商业地产的金融功能明显,只有保险公司这类大型金融机构具备这个能力,而对于大多机构投资人、开发商、地产基金来说,这是道难题。

 

所以成交火爆的另一个关键因素,我认为是资产证券化等金融创新因素的介入,为大宗物业投资的退出提供了多样化可能。

 

据世邦魏理仕测算,当前国内保险公司在投资性房产的配置仅占其总资产的1%左右,远低于30%的理论上限,也与海外标杆险企差距明显。如此巨大的增长空间,是好事也是挑战,其决定性因素就是我们金融产品的创新。

 

如何创新,如何有效退出,这取决于你的资产管理能力,其核心价值就是空间内容的提升。换言之,当你把你的空间内容价值最大化时,你的资产在金融市场上的价值也就最大化了。

 

市场的这些变化也吸引了香港媒体的关注,今年3月30日,香港有限电视台参观并拍摄了新街高和hiwork,他们对于我们用互联网的思维,将北京金融街附近的小型购物中心改造成新型办公生态空间非常感兴趣,并认为这是一次成功的尝试,是对于如何以内容创新实现资产价值提升的典范。

 

我们认为,当生产从物质生产转向更多的非物质生产时,集中式生产的办公场所要由围绕生产工具的固定空间向围绕生产者的人性空间转变。这时候,创新和协作将成为企业的核心问题。

 

所以在新街高和hiwork这个项目上,我们不仅仅是提供创新的空间及服务,更是提倡一种自由、高效、社群化的轻商务服务式办公理念,这些都获得了市场的认可。

 

在经济快速发展、房地产由制造业转向服务业的大背景下,2016年大宗物业的交易市场显得颇为壮阔且特殊,这或许会成为中国机构资本崛起的元年,而金融创新究竟走向何方,我们拭目以待。

 

(作者系高和资本董事长苏鑫)

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