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高和资本周以升:盘活存量也需要金融工具的供给侧改革

中国房地产网·2017年04月29日

“如果我们从整个经济生态来看,以住宅作为代表的投资模式,实际上是投资驱动型的,高杠杆的,外延式的发展模式。商业地产是需要精打细算的,内涵式的,长久的理性的市场,这就是中国经济将来转型非常重要的一个方向。”高和资本执行合伙人周以升日前在接受中国房地产报记者采访时表示,接下来一段时间,去部分城市“抄底”存量商业地产,也许会是好时机。

 

中国房地产报:最新一轮的房地产调控政策,会给房地产行业造成什么样的影响?

周以升:房子是用来住的,而不是用来炒的,本质上就是针对房地产资本升值这块,要把它“掐住”。从政策组合来讲,除了传统的限购、限贷、限价之外,很重要的一个措施,就是限售,我们看到有18个城市采取了限售措施,甚至有些城市部分新房两年之内不允许销售,这类政策大大阻碍了物业变现的效率,会影响到投资者和投机者的心态,一旦房价流动性受限,资本收益停下来的情况下,我们可以想像房价是什么样的趋势。

房地产企业一方面将面临市场的挑战,另一方面,传统的商业模式也正在遭遇一个很大的挑战。传统类商业模型,包括存货周转模型、通过毛利高杠杆扩表,通过传统金融抵押贷款投资物业,这是传统开发商非常简单的商业模型。但是这个商业模型到今天为止我们发现它已经转不过来了。销售的周转率、毛利率和高杠杆率,都达到顶峰了,我们看到房地产企业,在过去十年历程当中,最近几年是发展速度回落最快的阶段。

 

中国房地产报:房子回归居住属性,更严格的调控措施实施以后,对销售型住宅产品造成的影响很深远。但对商业地产来说是否会是一轮新的发展期?

周以升:做商业地产很难,过去很难,现在更难。商业地产作为一个特殊的资产类别,我们看到商业物业它的融资环境是极其恶劣的,同时我们再看它的流动性,它的退出机制,现在都没有完善的模型。

从去年的大宗交易来看,北京上海大宗交易还是比较活跃的,总共加起来一千多亿元的交易规模,但是光北京上海两个城市就占到全国2016年成交的70%,包括深圳广州和二线城市在内的所有这些城市,只有300多亿元的大宗交易,二级市场几乎可以忽略不计。

社会上有一些偏见,认为商业地产在地产行业不被待见,是炒房的,商业地产是坏东西。事实上,商业地产是一个实业,非常重要的实业,是连接实体经济一个空间的载体,它是实体经济的一部分,只有我们正确认识,我们做创新的时候,才有一个初心,我们真正服务于实体经济。而商业地产,从传统住宅类别里分离出来的这个过程,也就是中国经济转型的缩影。

 

中国房地产报:商业地产当前发展遇困,还有一个不能回避的现实就是国内部分城市商业供应量巨大、同质化严重。在盘活存量的问题上,商业地产库存高尤其严重。

周以升:像天津、沈阳等二线城市这样的情况确实有,很多项目在上马的时候没有做清晰的商业定位、市场监测,导致的结果也确实比较严重,商业和写字楼项目的同质化问题比较突出。要知道商业项目的运营是非常难的,不是随便一个项目建起了就能够盈利。

现在的现实问题是,不能盈利,需要寻求资本收购、二次改造的商业项目非常多,但能够运营好的团队非常有限。高和资本之前在上海做过公寓楼改造项目和写字楼改造项目,现在这个时期,我们也在一二线城市去遴选比较好的潜力项目。当然,我们肯定会避开那些供应过量的区域,不过我们也要看到,虽然部分二线城市商业地产存量大,但二线城市发展的速度非常快,机遇也多。

 

中国房地产报:你认为最终靠什么驱动才能把商业地产存量盘活起来。

周以升:住宅产品本身有非理性的因素在里面,它有投机的因素在里面,是高杠杆的,同时它衍生出来的投资品种是刚性兑付的投资品种。而商业地产它是消费服务业,它是理性的一个投资的品种,杠杆相对比较低,没有人愿意给商业地产搞九成杠杆。

最终商业地产的逻辑,需要和人的专业能力、商业地产的金融工具以及经营能力之间耦合在一起,才可能去发展。我们盘活存量是供给侧改革,但还有很重要的一个供给侧改革,是金融工具的供给侧改革,用一个新的金融工具来支持这个产业,这就是资产证券化。类REITs和私募基金,让商业地产盘活起来,这样形成另外一个大循环,这个才能让开发企业真正转型。

从当前的地产调控和商业转型来看,是地产的冬天,也是证券化的春天。总结来说,第一,要去资本增值;第二个存量盘活要靠能力,而不是靠杠杆;第三个是供给侧改革不仅是实体,金融工具也要做供给侧改革;第四,资产证券化要回归它的本源,看资产,而不仅仅看主体;第五,市场机制要投资人驱动,而非仅金融驱动。

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