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“上市前最后一站”的办公室到底有多牛?

搜狐财经·2017年08月28日

北京金融街被称为中国华尔街。离这条“贵族街”不远处的新街口,虽然也是京城黄金地段,却满眼都是市井繁华,总觉得与技术控的新经济时代格格不入。然而,一座现代化写字楼——新街高和的亮相,正在撕去新街口的“市井”标签,它不仅将承接金融街高大上租户的“外溢效应”,连憧憬“未来办公”的年轻创业族也奔袭而来。

 

“未来办公”到底是什么样的?尤瓦尔·赫拉利在《未来简史》中指出,未来人的职业生涯将重构,未来办公场所和工作环境也必将发生天翻地覆的变化。尽管尤瓦尔没有对未来办公室进行具体的描述,但新街高和却展现了“未来办公”的一种可能。

 

令人惊讶的是,这个指向“未来办公”的写字楼虽说地段稀缺外加办公需求旺盛,但其前身毕竟是市井气十足的老旧商场,近乎“烫手山芋”。却不曾想,到了高和资本手里,两年内就实现租金翻番,整体物业资产价值也随之翻番。高和资本的杀手锏叫做“Hi Work”,如果说郝景芳《北京折叠》描述了一个分层的折叠社会,那Hi Work则塑造了一个智能、开放、有活力、有文化、有温度的共享空间,它正在通过最炫酷的办公理念改造最传统的商业地产,引领着中国商业地产转型升级。

 

办公理念也是竞争力

 

重新踏上高速发展新征程的ZL公司将于2017年10月搬入新街高和,同时入驻的还有ZL公司的战略合作伙伴——著名经济学家赵晓创办的北京香柏领导力机构。

 

令人费解的是,不仅新街高和办公室每平米租金单价比ZL公司现用办公室的高,而且面积还更小,但ZL公司却义无反顾要迁入。ZL公司负责人坦言,原因有两个:一是地理位置独特,新街高和毗邻北二环,可以远眺后海雅致风景;二是看好Hi Work共享办公、智慧办公以及服务社群办公的生态圈理念。“这将成为ZL公司入驻的第一个智能办公室”。

 

(新街高和位于二环内,新街口北大街与北二环路交叉口,毗邻金融街,距后海仅600米)

 

办公理念和环境也是创业成功的要素之一。自创业以来,ZL公司已四易其巢,而每次易巢都是办公理念的一次迭代升级。ZL公司第一次“易巢”是为了扩大空间,从小换大;第二次“易巢”,初步刷新了办公理念,因为被写字楼原本逼仄的小隔断办公室改造成大开间震撼到了;第三次“易巢”,是认识到现代办公理念不仅需要气派的大开间,同时还需要多个私密会议室,才能支撑快节奏的多级多元深入沟通;而第四次“易巢”,也就是这次迁至新街高和,则是被Hi Work产品所牵引,希望尽早享受智能办公带来的绝妙工作体验。“这可能是ZL公司未来上市之前的最后一站”,ZL公司负责人称。

 

创业七年更换五个办公室,ZL对办公空间的要求可谓相当“挑剔”!此次非Hi Work不可,这个共享办公模式到底有何魔力?

 

新街高和:一场有准备的胜仗

 

Hi Work并非高和资本的第一个写字楼创新服务,却可称做最具新经济特色的高科技服务。

 

据悉,新街高和是高和资本第九个城市更新项目,第一个自持物业项目,也是第一个以Hi Work模式改造的项目。“极低的收购价格+强烈的办公市场需求+高和的成功运营经验+Hi Work创新服务内容的注入”,共同成就了新街高和这一城市更新标杆项目。

 

(更新改造前的星街坊购物中心)

 

新街高和是一个“商改写”项目,位于繁华的北京新街口北大街与北二环路交叉路口,毗邻金融街和中关村两大商圈,距离后海仅600米。2015年,高和资本收购了老旧商业地产“星街坊购物中心”。该项目拥有约2.8万平方米的商业和写字楼,可租赁面积超过2万平方米。高和收购之前,1至4层全是商业,5至6层是办公,楼上的租户以教育类为主。

 

高和资本董事长苏鑫介绍说,将新街高和作为高和资本第一个自持项目,主要是看好其未来的升值空间,不仅因为这里地处稀缺性极强的黄金地段,还因为项目在当时是价值洼地。据悉,高和资本于2015年1月从新加坡星狮集团手里收购时,只花了5个多亿,均价不到3万元/平方米,而该地段的住宅二手房价格当时已经突破10万元/平方米。

 

该项目的这一区位优势,客观上决定了其改造升级的价值增量空间。高和收购前,其租金水平在4.5-5元/平方米/天;两年改造之后,新街高和的租金水平已达到10.2元/平方米/天。根据写字楼价值定价方法,写字楼的资产价值由租金收益决定,租金水平翻番就意味着物业资产价值翻番。

 

一个老旧的商场,即便地段再稀缺,办公需求再旺盛,新街高和如果不重新定位租户,这块昔日的“石头”也不会被点成今日的“金”。据了解,新街高和一改原来商场以教育类租户为主的定位,借助毗邻金融街的区位优势,转向一些金融机构、投资企业招商,承接了金融街的租户“外溢效应”。2014年7月,北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》,规定“东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。”这一规定,让处于北二环内、且临近“全国最有钱的街道”——金融街区域的新街高和价值凸显。

 

作为城市更新项目的标杆,新街高和的成功改造绝不是偶然,而是必然。首先,高和资本是国内最早的“商改写”运营服务商;其次,高和资本是国内第一支人民币商业地产私募股权基金。从2009年10月成立以来,高和资本已经创造了多个业内第一,新街高和才打赢了这场有准备的漂亮胜仗。

 

 

Hi Work:一次有积淀的创新

 

据高和资本产品总监付邦保介绍,2009年成立以来,高和一直把握着写字楼市场发展大趋势的脉搏:从最初注重硬件装修改造的资产装修,到逐渐在写字楼引入“艺术感”,再到目前深挖90后的办公需求,开发Hi Talk、Hi Work等办公服务模式,这表明高和在对资产硬件改造的同时,开始引入更高艺术品位和高科技的服务。

 

事实上,写字楼服务产品创新背后显示的是消费需求的不断升级!调查显示,74%的职场人士对所在公司的办公环境不满意。另有研究显示,移动互联网时代,70%的工作行为需要通过交流来实现,须做到“全时办公、随处办公”。

 

为了打磨好Hi Work创新服务产品,高和组织了多场“69说沙龙”活动,即让60后和90后进行思想碰撞,从而深入挖掘90后最真实的办公需求,并将“69说”碰撞出的火花,直接引入到产品创新的设计中去。

 

活动研究总结认为,90后职场人士对“未来办公”环境的需求有如下8个鲜明特征:1、灵活,自由;2、平等,尊重;3、共享,协作;4、易接近和进驻;5、有常客聚集;6、场地简单质朴;7、气氛轻松愉快;8、温暖如家。因此,“未来办公”需要打造一个智能、开放、有活力、有文化、有温度的共享空间。

 

高和蓝峰Hi Talk是Hi Work的上一代产品,即在写字楼顶层提供一个小而美的联合办公空间,主要面向写字楼租户以外的活跃社群,为其提供一个线下交流平台。

 

基于对办公需求新“痛点”的把握,结合对90后创业者与职场人士办公需求新趋势的分析,苏鑫和付邦保在新街高和的改造中又引入更多“共享”的内容与服务,研发出新型写字楼产品——Hi Work。Hi Work是一种新的办公理念,定义为“有温度的办公”,也是高和蓝峰Hi Talk的升级版。

 

付邦保表示,“租金上涨源于运营的提升,而运营提升则源于优质内容与服务的植入”。从这一概念产生来看,苏鑫则认为,城市更新不是改外表,而是装内容,提升服务;Hi Work让入住租户之间产生互动,是一种物业管理模式的变化。“自行车、汽车可以共享,利用率不高的公司会议室为什么不可以共享?未来办公,交流合作是公司的本质”。

 

(Hi会——共享会议室)

 

【Hi Work小传】

 

HiWork 主要从三个维度来服务办公社群。付邦保表示,“搞社群不是为了热闹,而是为了给租户企业创造更多生意机会和创新动力,HiWork就是要重新定义传统的办公空间”。Hi Work 为办公社群提供的服务包括五项创新:“Hi会”、“Hi吧”、“Hi咖”、“Hi办”、“Hi商”。

 

(Hi办——共享办公室)

(Hi 吧——景观屋顶平台)

(Hi商——地下一层商场)

 

HiWork 还为所有入驻企业提供五大服务,包括对接资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待。Hi Work 还重在完善办公服务的生态链条,催化不同企业间的化学反应。

 

(Hi咖——共享咖啡厅)

 

Hi Work的办公空间可实现灵活百变。有调查显示,北京每年因办公室搬迁产生的装修浪费高达40亿元。为解决装修浪费这一写字楼租户普遍面临的“痛点”,苏鑫对Hi Work 设计总监提出的要求是,从一个企业租户换到下一个企业租户,装修调整要在两天之内能够完成,“未来办公”的空间要“灵活百变”。

 

Hi Work可提供智能化办公服务。包括出入办公空间的人脸识别系统、智能控制轨道取电、“灵活百变”的空间隔断调整弹性等。这些更便于入驻企业按照自己的需要,低成本随时进行一些小的调整。

 

在新街高和,ZL公司将直接入驻新街高和精装修的共享办公空间,包括共享咖啡厅、分时租用的共享会议室、共享办公位等,直接享受Hi Work模式的智能化办公服务,ZL公司可以不必再为办公室装修“大伤脑筋”。而且,作为ZL公司的朋友,高和资本董事长苏鑫给出的优厚条件是,装修费用可以选择分期付款,可以大大减轻ZL公司当前的现金流压力。

大悦春风里
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新街高和
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