高和资本董事长苏鑫认为，当前，传统房地产市场遭遇天花板，一二线城市内新房市场空间已经越来越小，已不同程度地步入了存量房时代。

　　以存量商业地产为例，市场需求总是不断变化，在互联网时代，办公环境要求开放、交往、多元、融合，如今核心区域已经不能满足，只能通过持续的更新改造更好的实现其价值。

　　【正文】

　　房地产，依然是万众瞩目的市场热点。

　　去年下半年到今年前十个月，各地楼市疯涨，疯狂到什么程度？政府都怕了，930新政后，超过20个城市政府陆续出台了针对当地市场略有差别的限贷限购政策，以让房地产市场迅速降温。房地产似乎一下子被掐的哑火了。

　　总的来说，房地产被人们热烈讨论的时候好像已经过去了，天气渐冷，新年将近，现在正是好好思考未来的时候。

　　12月3日晚，财新夜话围绕楼市调控与掘金这一热点话题进行了探讨。万科董事会主席王石、高盛中国区副主席哈继铭、信泰资本创始合伙人蓬钢、高和资本董事长苏鑫以及阳光100董事长易小迪出席，探讨地产未来发展转型之路。

　　全世界十大住宅开发商中国已占八位

　　十年前，即2006年，万科预测未来十年全世界十大住宅开发商有五家是中国的。也就是中国会在2016年占到五位，当时大多数人不信，现在情况是中国占了八位。也就是说，十年前万科预测是保守的，这说明什么问题？

　　“就是中国市场的巨大。十年前，我们预测中国会成为最大的市场，但是没有想到会这么大。因此，对于未来市场还是想像不到会如何巨大。”在财新峰会上，王石再次对未来十年房地产行业发展做出了预测。

　　疯狂上涨之后，王石赞同调控

　　王石认为当前房价过高，与居民收入严重不一致，这是不健康、也是很危险的。

　　“从过去、现在、未来，根据中国的实际的国情，既不是一个充分的市场经济，也不是一个计划经济。所以，在政策导向非常明显的情况下，在房地产如此背离的带有疯狂的上涨情况下，我历来赞成进行调控。”

　　王石表示，中国目前这种土地财政的模式需要转变。曾经深圳土地收入占其财政收入的40%，如今仅有3%。在他开来，这才是一个成熟城市和健康发展城市。

　　开发商大而全的模式终将过去

　　现在开发商基本上从开始投标拿地、规划、建设、销售、物业管理地产全流程大包大揽。王石认为，开发商大而全的模式终将过去。未来开发商要找准自己的定位，是开发还是拥有或者承包商？他表示，万科的战略还是住宅产业化和绿色建筑。万科对自己的定位就是总承包商，可以向外输出住宅产业化产品。

　　除此之外，王石也分享了他对于未来房地产行业健康发展的展望与期待，比如城市土地利用效率还有很大空间，“北京如果能达到香港的土地利用的效率50%，那么北京就能容纳1亿人。”

　　苏鑫：城市更新开启万亿市场

　　苏鑫在峰会上表示：“当前，传统房地产市场遭遇天花板，一二线城市内新房市场空间已经越来越小，已不同程度地步入了存量房时代。”在新时代背景下，无论是从市场还是政府来看，对办公、消费、生存环境都有了新的需求，城市更新开始成为房地产投资的又一个热点产业。

　　以存量商业地产为例，市场需求总是不断变化，在互联网时代，办公环境要求开放、交往、多元、融合，如今核心区域已经不能满足，只能通过持续的更新改造更好的实现其价值。同时，近年来，北上广深等一线城市的政府在“城市更新”上也有越来越多的规划体现，例如上海市规划局就专门成立了“城市更新处”。

　　调控本质是让住宅重新回到它的居住属性

　　苏鑫举了一个例子：中国现在四个一线城市房地产总价值已经占到美国的70%，在他看来，房地产到底有没有泡沫，一目了然。

　　传统的开发模式——“高利润、高杠杆、高周期”三高模式，在如今政策和市场相继泼冷水下——土地价格高、资金收紧已经政策调控，显然不能继续。在苏鑫看来，此轮调控，除了这次提出用信贷的方式限制，增加首付，限制第二套投资，从国际经验看，还可以用税收的方法，其实就让房子重新回到它的居住属性上来。

　　城市更新与资产证券化成商业地产去库存关键

　　在苏鑫看来，房地产以前是制造业，靠资源，具体就是钱和土地来赚取利润的，未来房地产应该变成服务模式，是靠提高附加值来赚取利润，而具体的工具就是金融和互联网。

　　“类比互联网就可以看到这个行业会有多么巨大的转变，在五年前，是PC时代，现在我们感受到移动互联时代，同样房地产过去30年一直是制造业，未来的30年就会变成服务行业，变成服务模式。”

　　同时，他也表示，在这种情况下，地产行业（聚焦到商业地产）也不乏新的机会。其一是城市更新，这将是一个万亿级市场；其二则是资产证券化，债性的REITs和股性的CMBS都是破解商业地产存量的大趋势，同时，他认为房地产开发商更应该关注商业地产的本质——运营服务，把现金流做好，这样长期资本才会流入进来。

　　关于未来行业走势是制造业为王，还是服务业制胜，王石认为苏鑫稍显乐观。在王石看来，中国房地产的制造业才刚刚开始，过去甚至现在房地产还停留在手工及低质阶段，未来还有很大提升空间。不过，苏鑫也补充到，对于住宅地产确实制造业还会有长足发展，但对于商业地产来说，运营服务和创新内容显得更加重要。

　　阳光100董事长易小迪直言，现在的开发商除大型企业外，怕都是不太好过。在易小迪看来，中国的开发商要走向成熟，最终要从运营租金和物业价值上获得利润，运营能力、尤其是长期有租金升值的能力，可能是未来开发商的出路之一。

　　在美国人人必读的房地产泡沫入门书——《房地产的繁荣与萧条》一书的封面上，有这样的一句话：已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。

　　而通过这些一群经验丰富的行业前辈分享经历，最大的体会莫过于，从历史中吸取未来发展中可借鉴的经验，时刻反思现状，时时提醒自己，任何时候都要遵循规律与常识，顺应趋势，这样，才能让行业健康、持续地发展，也让作为从业者的我们真正得益。