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高和翰同资本创始人王倩:房地产行业的轻资产化趋势

人民网·2017年01月19日

2017年1月13日,由链家研究院主办的链家思享会年会在北京首都大饭店召开,高和翰同资本创始人王倩出席论坛并发言。王倩指出,房地产行业呈现轻资产化趋势,这是对整个房地产变革大背景的系统思考。基于城市化的发展和人口红利,以及市场化爆发出来的能量,在每一个细分行业爆发拐点之前进入的话,可以得到非常好的上升周期的回报。

“为什么看好轻资产的行业呢?第一,可以运作的,尤其是核心城市的存量资产规模非常巨大,我们有大量物业期待通过运营管理来增值。第二,和其他互联网相关的创新行业相对比,房地产的盈利模式是非常清晰的。任何对于经营的边际效应的提升,都可以为重资产创造非常大的价值。第三,轻资产运营商的可复制性和扩张是非常快速的。第四,我们投资人比较关注的,是房地产行业的估值。”王倩这样说道。

王倩表示,房地产本身是重资产的行业,如果没有轻资产的运营商和交易平台,重资产运营不起来,所以整个生态圈是为资产插上起飞的翅膀。

以下为王倩的发言实录:

其实不光是公寓,过去我们一年多、两年的时间,花了很多心思在整个房地产轻资产运营、交易、服务的环节,做了一些比较系统的梳理,所以想把这些心得跟大家交流一下。在座的都是开发商业的大行家,我非常荣幸能够在这个论坛上和大家交流,可见链家在这个行业里面的影响力。

行业趋势变革 重资产向轻资产倾倒

我们之所以考虑想做轻资产行业的投资,主要还是基于对整个房地产变革的一些大背景的系统思考。这十几年中国房地产大趋势的发展是得益于城市化的发展和人口红利,另外是过去十几年房地产的缺失,突然市场化爆发出来的能量,还有包括货币的超发,整个宏观GDP的一路上扬。当然之前也有一些波峰波谷,如果能够踩在每一个细分行业爆发的拐点之前,能够进入的话,实际上是可以得到非常好的上升周期的回报。

但中国往往每一个细分行业的成长,其实可能会用成长和衰败几倍于国外同行业的速度,大家都太敏感,很多新的事一出来,容易一窝蜂而上,因此,可能正常十年的周期,到中国两三年就完事。所以从投资人的角度来讲,在之前对一个趋势的预判就相对而言非常重要。

从总体趋势来讲,传统开发的高毛利、高周转、高杠杆的时期已经不在,增量时代进入了存量时代,中国整体大的开发阶段已经完结。房地产相对一些标准化的产品或者日常消费比较高频的,是比较难互联网化的行业。不光是新房,包括租房、办公、商业,还有很多共享经济的内容,都可以用互联网的手段来实现。未来存量资产有很多新的金融方式,不管是去年我们很多新的CMBS的案例,开发商所有存量地产一旦运营好了之后,就可以有非常好的退出通道。早期我们投资的另外一家企业魔方公寓,刚刚发出了第一单ABS的产品,即使你不持有,作为一个运营商,你作为租金收益权做抵押,也可以有非常好的流通,拿到非常低的成本。

传统重资产的模式非常需要变革,开发商收益率相对非常高,是管理比较粗放的行业,人均的人效比太高,一些精细化的管理和一些互联网的结合可能在开发商内部来讲,大船是很难掉头,很难催生一些内生的动力。

为什么特别看好轻资产行业呢?

第一,可以运作的,尤其是核心城市的存量资产规模非常巨大,我们有大量的物业期待通过运营管理来增值。

传统的开发企业,我这几年也总结了非常有意思的趋势,一旦房子不好卖,大家都想转型。做存量资产的经营、运营,是很难的细活,你可能建了几百、上千人的运营团队,最后发现整个收益是很难和开发商相比的。给一些其他基因的人带来新鲜的活力,会给这个行业带来很多的冲击。

第二,房地产经营背靠巨大资产,盈利模式清晰。

和其他互联网相关的创新行业相对比,对于房地产所有的经营也好,交易也好,是有背后巨大的资产作为依托,所以它的盈利模式是非常清晰的。任何对于经营的边际效应的提升,都可以为重资产创造非常大的价值。这可能和纯粹靠花钱去烧流量、培养C端的商业模式会有很大的不同,这是依托于房地产重资产的好处。

第三,轻资产运营商,可复制性和扩张非常快速。

你可以用比较小的资金去撬动,迅速把你管理规模做大,一旦把背后的品牌效益、规模效益和自己内部的系统管理的能力做起来之后,完全可以实现每年100%甚至更高的增长。

最后一点,对于投资人而言,新资本市场互联网化背景强,估值颇高。

所有大的开发公司其实不管是香港也好或者是内地也好,当然内地这些年一直是禁止开发企业上市。即使在香港上市,交易量都很差,估值也很低,基本是四五倍的市盈率,很多公司的整体上市公司的估值可能还不如手里一块地的价值,或者还赶不上手里的现金量。但是新的资本市场愿意给非常高的估值,尤其是有一些互联网元素的背景加进去,那这个估值更是高的要命。

房地产是按照资产类型来分类的,一个资产类型需要的核心能力和运营的能力全部都不一样。在每一个细分领域都是不同的玩家,所以我们是把它按照居住、办公、商业三个最大板块,居住里面又分为长住和旅居,还有一些小的细分行业,比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴交界的地方,都可以滋生出无数企业。

我们投的所有行业的共性:

第一,细分行业处于上升空间,市场空间足够广阔。

我们不会去投单个项目赚钱特别多,但实际上整个服务的是几十万、一百万的客户,交易量不是太大,这不是我们特别想要的目标。

第二, 投资收入模式清晰的企业。

可能和我们自己做PE出身,这是和做最重、最扎实的房地产行业相关,我们投的所有企业的收入模式都极为清晰。你要覆盖总部的成本、前期的市场的费用,包括刚开始去等待成熟的费用,但是一定到了合适的拐点,那是盈利的。另外,现金流极其稳健,并不烧钱。

核心的业绩指标,我们所有投的这几家公司,在过去几个月到一年里,都是高速增长。我们投的七家企业,我们最后年底做了一个统计,最低的是过去几个月里有200%到300%的增长,最高的是4000%的增长。

第三,投资线下基础好又具有互联网思维的企业家

创业团队的背景也比较有意思,我们总结下来之后发现,我们投的创始人其实是有几个共性,在某一个行业里有非常深的专业知识的积累、资源和人脉,包括他做事非常稳健、扎实,而且往往是说在线下有非常好的基础,同时又非常具有互联网思维的企业家。可能我们不太接受90后创业的概念,因为本身房地产跟房地产相关的所有业务还是线下运营比较重的生意,对这个行业整个的产业链和资源,没有花一定时间的积累的话,是比较难做的。但是我们也不太愿意去投那些特别传统的没有互联网思维的人,因为他的思维相对容易局限住,或者容易用传统开发的心态去看问题,也很难驾驭高速增长的企业。

所有的被投企业之间形成生态圈,可以有几种形式。

第一,本身上下游就是合作的关系。

比如我们所有的做交易的这些企业,是给我们这些做运营的企业做服务的。我们也看过很多专门是为这些公寓的运营商提供金融的公司,所以它自己在内部就可以催生出很多业务,这是合作。

第二,联合。

每一家可能单个的规模是有限的,或者能够做的事情是术业有专攻,但是如果碰到综合性项目,有一块是楼上高的部分,比如有几层适合做办公,有几层适合做公寓,下面几层适合做底商或者街铺的运营,我们投的几家企业可以联手来做,把整个资产包做大。

第三,知识的分享。

我们投资方是每一个赛道投一个领头羊的企业,大家在不同赛道里,虽然互不竞争,但是做的是类似的事情,所以可以有很多资源、渠道、做事的方法论、技术的细节,大家可以有很多知识的探讨。

第二个层面,和我们的投资人之间,很多投资人都是正在转型的开发商的企业。

第一,自己很难培养出真正做运营的资源。

第二,投资这些企业能够提供多种服务,帮他转型,同时了解所有房地产行业最前沿、最新的商业模式。

从做投资的角度,股权投资,尤其是偏早期一点,更是非常专业的行业。同时开发商又觉得这是他们看得懂,能和自己的业务有很大的助力和关联的事情,所以开发商很愿意参与这个事,和别的基金不太一样。你把钱交给GP、交给资金管理人,投完了之后去做汇报。但是我们形成一个生态圈,所有开发商手里都有存量资产,希望通过投这些企业帮它去做增值、运作,能够提供很多服务,帮助它转型,而且还可以通过我们这样一个基金了解所有的房地产行业的最前沿、最新的商业模型。

对于企业来讲,其实对于被投企业的帮助就是把你的资产做增值了,我管理的规模也扩大了,大家是一个共生、互利的关系。

如果把这个生态圈再放大,实际上就是整个房地产行业,所有的存量资产,其实到最后是归结到两个目标上,一个是怎么把存量资产做增值,二是怎么把流动性发挥起来。谁来做增值呢?就是所有的跟房地产相关的运营商和服务商,只有项目的收益、现金流上去了,重资产的价值才能发掘出来。

谁来促进它的流动性?流动性有两个方面:

第一个方面是通过我们投的这些基于互联网的新技术的交易平台,不管是从租金的层面还是从销售的层面,能够把它的流转效率提高起来。

第二,提供所有的金融服务,能够让它去包括提高它的杠杆,包括帮助所有投资人退出。

过去一年多,我在很多论坛上大家都有很多轻资产为王还是重资产为王的争论,其实没有什么可争论的,房地产本身就是重资产的行业。但是如果没有轻资产的运营商和交易平台的话,重资产也运营不起来。所以整个生态圈就是为资产插上起飞的翅膀。

这就是我们的心得。谢谢大家。    

(责编:朱江、伍振国)

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