经济观察网 记者 张雅楠  11月30日，在由经济观察报举办的第六届商业地产论坛上，高和资本董事长苏鑫出席并发表了主题演讲，他对传统地产开发模式遇到的挑战、本轮调控的反响以及存量商业的升级发表了独到的见解。

三盆冷水终结传统地产开发模式

商业地产是未来，传统的开发模式要终结。

为什么说传统模式终结了？不是因为那些高大上公司的老板都去美国读书了，都去跑马拉松了，而是我们看到，房地产以往依赖的传统开发模式是三高的模式：高增长、高周转、高毛利。

但三高的模式被三盘刺骨的冰水浇灭了。

高利润被地王浇灭。

一线城市、二线城市投资集中，地价高涨，面粉的价格成了黄油的价格，高利润的空间就不存在了。

高杠杆被资本的寒意浇灭了。

一线城市非常明显地感受到了资本的寒意，房地产的资金被限制流入，特别是流向所谓的地王。

在某些一线城市，只要是拿了地王的企业，首先查查你的资金有没有违规，你拿地有没有银行的理财资金进来。如果没有没关系，先把你其他项目的开发贷、经营贷先暂停。

这种情况下，资金就会有大量的缺口。我相信明年下半年，这个行业会感受到这盆冰水的刺骨。

高周转面临着政策调整风险。

为什么在短短三个月、半年的时间里，主要的1.5线城市房价都涨到100%？是因为钱发得太多？因为经济不好？因为没有太多的投资渠道？这些答案肯定是对的，但是2010年也是如此。

为什么这轮的上涨超过所有人的预期？就是因为这轮去库存政策的背景下，二线城市的限购限贷被快速放开。房地产在限购限贷之前消费属性更强，投资属性几乎没了，这轮限购限贷放开后，房地产的投资属性重新被启动。

以苏州为例，首先是刚性需求来了，刚需之后是改善性需求，这些都是我们认为理性的需求，是为了住房而进行的购买。

很快，投机需求跟进来，像黄油一层层叠加，投机进来以后，风险毫无疑问在快速加剧。

不光这轮，住宅由消费属性快速地推动成为投资属性，产生泡沫，是这么一个资本化的过程。

我们观察股市，或者国外的地产市场，只要是资本品，都会出现波动，都会出现泡沫，都会出现风险，这是可以通过一些经济学理论解释的。

总结起来，这轮房地产在二线城市暴涨，核心原因就是激发了房子的投资属性。

10月份后的调控政策只有一个方向，就是让房地产、让住宅重新回到消费品的属性，它不是用来炒的，不是只为了投资的。当然住宅一定会有投资属性，但是要回到它的本原。

这样的政策方向不会是一天两天，许多人认为这轮调控是历史最严格的，也可能是持续时间最长的。

三盆冷水泼下来，传统的模式不可能存在，就需要改变。

城市更新机会

以前房地产是制造业模式，跟做盆、做碗没什么区别，现在是服务业模式，体现最明显的就是商业地产。

服务业模式和制造业模式有很多不同。

首先体现在理念上，我们要考虑终端消费者的需求；其次是在工具上，金融和互联网，这两个杠杆都会推动房地产快速地向服务业转化。

谁具备了这两个杠杆的支持能力，谁在转化过程中就会有更多机会。

一个企业不在于它的大小，而在于有没有创新精神，有没有金融的理念、互联网的思维。这些如果做得好，它有可能成为未来行业的翘楚。

在转型过程中有各种各样的机会，因为时间关系我重点讲一下城市更新。

城市更新在几年前说的人比较少，现在万科、远洋、泰禾等很多的开发商都开始投资到城市更新。

政府也在支持城市更新，深圳成立了城市更新管理局、上海出台了城市更新管理办法，北京我相信也不会太远。

背后的逻辑是什么？

从国际经验看，一个城市发展到一定程度以后，它的核心区域就没有更多的土地，这时候城市的发展动力来自于消费推动。

以前这个地方适合做酒店，城市发展以后，这个地方缺少城市公寓、写字楼，消费推动，就会让它产生变化。

城市更新带来几方面的价值。

对政府来说，城市面貌改观了，最主要的还是税收增加了。以前是小企业，租金只有4块钱，后来变成7块钱了，那么这个企业的税收能力一定是增加的。

对老百姓来说，当然城市更漂亮、配套更齐全了，消费升级得到了满足。

对投资商来说，开发土地赚钱，同样城市更新也可以赚钱。

规模有多大？

初步算算就有万亿级的市场，而且这个万亿级的市场和开发不一样，开发一轮就没有了，万亿级的市场几年可以再搞一次，酒店变成公寓，公寓变成写字楼，再循环一次，服务升级的东西还是非常多的，所以城市更新的机会很多。

城市更新是个大手术，这是主要的表现形式，更核心的是装内容。

装内容就需要创新，提供什么样的创新，这些创新、服务被认可就会在租金上体现出来。租金上涨，自然就会在商业项目的估值上有更大的体现。

总结起来，城市更新赚钱的方式很简单，把租金提升，使资产价格提升，最后赚到钱。赚钱的方式背景下是三个核心能力：一是改造、改硬件；二是装内容；三是促流动，也就是证券化。