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加杠杆使得楼市风险逼近高水位临界值

高和·2016年11月04日

 

如果用一个词来形容当前房地产市场的氛围,“风声鹤唳”或许不为过。成交量大幅下滑;富人卖房,普通人买房,甚至刷信用卡在燕郊、武清炒房;各大中介纷纷下架房源等。有些监管部门把这一轮房价暴涨的原罪归于媒体和中介。在这种大背景下,什么是正确的不动产投资策略,谁都不能百分之百确定。而且,任何公开对房价走势的预判都是不明智的行为。但高和作为一家市场化机构,这又是我们不得不思考的问题。
过去两年我对楼市的走向曾有过四次公开的预判,相关文章我的博文里都有。2014年3月,当时美元加息、人民币贬值预期较强,牛刀等人公开预言房价会出现断崖式下滑,我的观点是房价绝不会出现断崖式下滑,预判仅仅是分化加剧而已;2014年9月,北上广深等大城市住房成交量大幅提升,很多人基于打压政策的出台,仍处于观望状态,我们预判此时应该是最佳的购房窗口期;2015年11月,作为一个非传统热点商圈的樊家村地块,招拍挂成交的楼面地价高达7.5%/平米。土地市场的狂热让我们预感明年上半年北京的房价会上涨;2016年3月,经过第一轮猛涨之后,我们建议“家有余房趁早卖”。我们永远不知道哪里是最高点,但我们切切实实感受到了市场的风险。现在再回头看过去四次的预判,事实证明我们的预测相对还是准确的。
那么未来市场会如何呢?不妨我们再回归到三个根本性的问题:
第一、当前房地产到底有没有泡沫?
当然有。但简简单单归结为泡沫说,信息的颗粒度不够细,我们需要更缜密的逻辑,即风险思维优于泡沫说。如何透过现象更深入的度量风险?比较法是一种不错的选择。比较不是指绝对值,就像我们判断一个人是否肥胖,同时需要考虑他的身高一样。
从世界豪宅的成交来看,2015年上半年单套资产成交金额在2,000万以上的豪宅中,上海成交了1,597套、纽约1,100套、伦敦1,000套、香港880套以及东京100套。即中国核心城市豪宅成交的活跃度异常;同时,按照专业机构的统计,当前北京、上海、深圳三个城市的房地产总市值是美国整个国家房地产市场总市值的70%;更可怕的是,目前老百姓卖房使用的杠杆很多来自于银行,2016年中国居民购房的边际杠杆达到50%。即便从常识上判断,这些无疑都是危险的信号。
简言之,当前的房地产市场不仅有泡沫,而且我们认为泡沫化生存将会成为常态。
第二、关于本次房价上涨的原因?
我们认为主要是三个推动因素:其一、货币超发,这个因素不言而喻;其二、投资渠道太过狭窄,背后的核心逻辑是实体经济太差。钱没有出口,所以才有了P2P;其三是杠杆不断放大。一方面老百姓购房的银行资金杠杆被放大,住宅原本是消费品,但因为杠杆的放大,投资品的魔鬼属性被人为放大;另一方面是开发商的杠杆被放大,包含开发商低成本的企业债、金融机构的拿地配资等。这些资金都为开发商拿地王提供了充足的弹药。
所以,这一轮政策的初衷是“去库存”,但结果却是“一二线城市房价暴涨”,背后的根源是“政策松开了住宅被深深绑缚的投资属性”。
第三、我们对下一步市场走势如何判断?
一方面我们需要对市场本质有深刻的认知。房地产不仅有消费属性,同时也有投资属性。投资属性一旦被激活,本质上相当于释放了泡沫的魔鬼。这种现象在诺贝尔经济学奖得主席勒的反馈环理论中有非常形象而专业的表述;另一方面,我们需要关注政策。政府的每一个动作都会影响市场的信心,同时又能控制土地供应。所以,我们需要同时关注政策和市场两个变量因子。
任何市场的预判都需要在一个既定的假设框架内完成,我们预判的假设条件如下:其一、关于中国宏观经济的边界,继续在新常态下的稳定增长,GDP增速低于或者接近6%;其二、政府调控的大目标依然是稳定房价,同时促进三四线城市的去库存;其三、对于下一步政府到底是保房市还是保汇市,我们认为是保房市;第四、利率依然处于下行通道,但降幅不会很大。
基于上述假设边界,我们对市场的判断是“高位横盘,分化加剧”。预计横盘的周期为2年。房价之所以不会大起大落,背后核心的原因之一是开发商目前并不是很缺钱。但所谓的“分化加剧”,到底会如何演变呢?
关于城市的分化,我们认为一线城市稳中有降,核心二线城市有稳有降,三四线城市僵持;关于市场的分化,对于核心二线城市,成交量下降30-50%,一手价格下跌10%,二手价格下跌15-20%;关于开发商的分化,一种选择是继续加杠杆扩张;另一种选择是被并购或者逃离市场。
在这样的大背景下,对于个人投资者,我们建议的应对措施是什么?减少国内非核心区域的住宅持有套数,增加海外地产配置和加强核心区域的商办地产投资。同时,投资任何资产时都要高度关注租金回报率这个铁律。
随着房地产从制造业进入服务业,所有的市场参与方都应该高度关注风险。尤其在市场的动荡期,我们更需要有效控制风险,注意力不在于博取多高的收益,而是优先保证活得足够长久。
(作者系高和资本董事长苏鑫)
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