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国内首单“单套资产”REITs完成认购

证券日报·2016年09月28日

    继上个月以3.3%的超低成本发行国内首单CMBS之后,商业地产金融领域又一重量级的创新产品诞生。

  近日,高和资本以“单套物业”为标的资产设计而成的第一单高和萃权益类私募REITS产品,投资起点为100万元,整体融资规模2000万元,正式推出三天就认购一空。该产品投资期限为“2年+1年”,预期年化收益率为12%。同时,劣后级投资人每年还有5%的派息收益率,退出方式是随投资标的卖出而退出。

  “低门槛+优质”

  成中产阶级投资利器

  高和资本产品负责人对《证券日报》记者表示,“他是我们近期重点研发推出的一款专门针对中产阶级的权益类投资产品,市场反应确实超出预期。我们认为大家对地产基金权益类产品如此认可,很重要的一个原因是底层资产足够好”。

  据了解,这是国内第一单低门槛的权益类私募REITs产品,它能让普通中产阶级参与并分享核心资产的高溢价。此前,国内第一单权益类的私募REITs是中信金石在2014年发行的中信启航专项资产管理计划,该产品是把中信证券的两栋写字楼进行了证券化。发行体量非常大,劣后级投资门槛高达3000万元。由于投资门槛过高,普通中产家庭很难参与其中,也就无法享受资产价值增长带来的高收益。此后,市场中也相继出现了中信苏宁、海航浦发、招商天虹等专项资产管理计划。这些产品从结构上与私募REITs产品非常相似。但由于股东主体增信、劣后级关联方认购等安排,其本质上还是一款债项产品。而此次高和萃是国内第二单的权益类私募REITs产品,与中信的第一单相比,高和萃大大降低了投资门槛。某种意义上,高和萃私募REITs是国内第一单真正低门槛的权益类私募REITs。

  对此,有专家分析,虽然这单试水的权益类私募REITs发行规模只有2000万元,但其创新的意义和价值远远不止这2000万。因为这一“新玩法”正在成为中产阶级的投资利器,也正在开启一条中产阶级的投资新路径。

  100万元私募REITs

  投资东三环写字楼

  根据2015年CHFS调查数据测算,中国中产阶级的数量实际为2.04亿人,远远超过此前瑞信财富报告的1.09亿人,主要指家庭每年的可投资资金在50万元—500万元的群体。而且,中国中产阶级掌握的财富总量为28.3万亿元,超过美国和日本,跃居世界首位。

  不过,虽然中国中产阶级数量庞大,但面向这一阶层的优质投资产品却少之又少。 而高和萃推出的这款权益性私募REITs产品,恰恰为中产阶级的投资理财,分享核心资产价值的高溢价,从而实现财富保值增值提供了破解之道。

  上述高和产品负责人分析认为,高和萃私募REITs产品之所以推出三天就认购一空,是因为他切中了市场的三大痛点。第一是低门槛,100万元即可以投资北京东三环地铁附近的带品牌租约的现房写字楼;第二是真实的权益类产品,收益率远超房地产信托;第三是劣后级每年有5%的期间派息,优于银行理财产品。

  值得注意的是,REITs的价值创造过程,除了自身的内涵式运营管理驱动的增长外,还有外延式的增长,即有物业本身价值的提升。因此,专业投资人是至关重要的。

  据了解,高和资本是国内第一家也是目前规模最大的商业地产私募股权基金,专注于北京上海等核心物业的控制性收购,总共已投资11宗项目,累计投资超过240亿元。其商业模式类似黑石的“Buy-Fit-Sell”模式,擅长收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。目前已经退出7宗项目,租金平均提升40%-200%,其退出基金年化收益率平均超过40%以上。

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