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高和资本苏鑫:城市更新和资产证券化是商业地产的机会

新华网·2016年08月15日

新华网北京8月15日电(王日晨) 作为中国中国首支人民币商业地产私募股权基金,成立于2009年的高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产。目前,高和资本已收购项目11宗,在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。 

一直以来,高和资本的发展模式是通过收购核心区域的商业物业,进行升级改造,再以旗下基金自持运营,然后获取回报。从去年年底至今,高和资本的一系列动作又引起市场的关注。

2015年12月,高和资本成功收购上海中山公园附近的柏华丽豪华公寓,更名为高和海德公馆,是高和首个公寓改造项目;2016年7月,成功收购的首个持有型写字楼项目新街高和正式亮相。

在今年博鳌房地产论坛上,记者再次见到了高和资本执行合伙人苏鑫。他对此回应,做这些事情的意图,还是跟对市场的判断有很大的关系。

房地产市场并不乐观

回到对整个房地产市场的判断,苏鑫并不像大多数开发商那样乐观。这个乐观取决于看到了房价上涨、成交量的增加,所以明显感觉到今年的开发商比去年乐观了很多。实际上,环境并没有变化。

“去年在行业危机的时候,大家有个共识就是要变。只不过大部分变的方式很简单,就是市场、资本喜欢什么,就做互联网+。所以出现了各种O2O,偏概念的东西很多。甚至很多上市公司彻底把主营业务改变了。

变化的本质到底是什么?苏鑫认为,就是由制造业到服务业,这是一个心态的不同。

建房子只是一个最基础的,最终是这个东西经营的好不好,有好的现金流就可以赚钱。正是由于这个趋势的变化,以前的模式就是不可持续。未来的转型最核心的就是所谓的互联网思维和金融思维。

他强调,尤其是商业地产,你建这个房子的本质是什么,房子建完只是一个起点,最终还是要创造更多的服务内容让租金上涨,上涨以后再做金融化、证券化。因此,高和资本看到这个方向,坚持做城市更新。

“其实有些开发商已经看到这个方向,我们在6年前就已经开始做这个东西。”他举例,从国际对比来说,美国、英国以及欧洲大量的资本都在做城市更新。同时,高和也在做证券化。城市更新的最终核心,只是跟开发对比来看是新开发的市场。核心能力是什么?还是资产管理,就是装内容,就是租金上涨。另外装完内容如何退出,投资是需要回报赚钱的,以前是散卖,现在不行了,就只能以证券化退出了。

 

城市更新和资产证券化

 

作为商业地产来说,两个机会:城市更新和资产证券化。

“现在债权性投资的需求是比较大的,原来没有这种产品,所以高和资本愿意在这方面整合资源,把这个推出来。”苏鑫相信,它很快会形成比较大的市场格局。

至于城市更新的前景,在他看来是非常好的。国外的开发商比较少,但是房地产基金和资产管理公司很多,它们所做的事情就是城市更新。形式上是把一栋楼改造了,楼好看了租金就会提高,来的租户当然税收能力就会更强。但是核心并不在这里,苏鑫认为其实还是资产管理。

“就是你装什么样的内容,什么样的定位。最终把更适合的租户,更符合未来趋势的租户放在这里面来,这是一个核心。”

现在一些开发商在做这方面的转型,但是大部分没有投入太多的精力。苏鑫表示这也容易理解,尤其是上市公司,目前主要的收入是靠开发,好的一些公司这两年住宅销售业绩还不错,这种情况下也没有那么多动力去做。虽然是趋势,但也可能在3~5年形成一个比较大的规模。

另外,由于制造业的惯性,以为把楼改的漂亮就可以赚钱了,实际上不是那么简单。它需要装新的内容,必须有能力让新的租户可以投入更多的钱,可以出更高的租金。这里就需要增加更多的服务,就像“联合办公”。

“服务本身是有价值的,好的社区、酒店如果没有服务,谁会去来你这里。写字楼还没到那种竞争程度,但是未来的趋势看,不光创业公司需要服务,其他公司同样也需要。”苏鑫称,如果整合这些东西给你的租户提供服务,租户肯定是愿意的。

如果说,城市更新的本质上是装什么样的内容,这就取决于自己能否提供更多的服务,这样租金上来了,后面的证券化和退出就都有机会了。“换句话说,城市更新你才能赚到钱,不能简单的像以前开发项目的时候把土地变成资产了就可以赚钱,只是小钱。真正赚大钱是在后期增值上,通过提升证券化的流动性来赚钱。”他表示。

据了解,高和此前募集过两期城市更新专项基金,而高和与华融融德共同募集第三期城市更新专项基金,规模预计为20亿元,专项投资于京沪“城市更新”项目。

 

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