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高和资本苏鑫:写字楼+公寓改造战略的逻辑

经济观察报·2016年08月07日

      8月中旬,高和资本在全国范围内的首个公寓改造项目上海高和海德公馆即将正式对外出售。

  成立于2009年的高和资本,是中国首支人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产,已收购项目11宗,在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。

  一直以来,高和资本的发展模式是通过收购核心区域的商业物业,进行升级改造,再以旗下基金自持运营,然后获取回报。

  2012年10月,位于上海市静安区的原中华企业大厦被高和资本以7.9亿元的价格收购。高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造,尤其是资产管理能力的提升,使得静安高和大厦的租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方米/天~7.5元/平方米/天,被认为是当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。

  去年下半年,高和资本收购了老牌港企新世界中国位于上海中山公园的公寓项目,并将其改造成高和海德公馆。这标志着高和正式进军公寓市场。

  高和资本董事长苏鑫对经济观察报表示,高和今后的战略重点就是在一线城市做针对二手房产进行改造升级的城市更新,主要包括包括写字楼和公寓改造两类产品,“我希望未来高和是城市更新服务业的提供商,甚至是解决方案的提供商,金融只是手段。”

  在苏鑫看来,一线城市地价高企,钱多,资产少,房地产投资的机会在哪里?2013年一线城市的存量住房的交易量已经达到一手住房的两倍,标志着一线城市的存量时代已经来临。在存量时代,绝好的投资机会就是进行“城市更新”。中国刚刚迎来了风口。

  所谓的“城市更新”的商业逻辑,一般是依靠设计改造与资产管理能力,低价整体收购估值较低的商业、酒店、写字楼等物业;通过重新定位和改造升级,比如赋予传统写字楼新的“互联网+”的办公场景,使得租金增长,估值提升;按照写字楼物业进行高估值,通过资产证券化退出,提高流动性。

  据了解,高和之前募集过两期城市更新专项基金。目前高和正在与华融融德共同募集第三期城市更新专项基金,规模预计为20亿元,首期募集3亿元,专项投资于京沪“城市更新”项目。

  经济观察报:收购的这个项目预计溢价会是多少?苏鑫:如果是写字楼市场,最起码30%的溢价你才有可能赚到钱,公寓市场类似。当然我们肯定希望越贵越好。

  经济观察报:为何立刻拿出来零售?

  苏鑫:很简单,写字楼的租金回报和公寓的租金回报之间的差别你可以算一笔账,上海现在住宅平均的租金回报率是1.7%,它无法支持这个资金需求。

  投资有两种,一种是赚最高的利润,一种是赚满足投资人预期的利润,看你融到的是什么钱。比如SO-HO,潘总难道不明白所有的资产都应该留在自己的兜里吗?为什么还要卖,为什么后来又不卖了,取决于那个阶段自己的资金是不是足够多。我们就取决于我们的基金属性。

  商业地产,我相信未来持有的会越来越多。一个是资金成本越来越低,第二是各种金融证券化的产品越来越丰富,我们最近就和一个上市公司合作了一个CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品,上周已经开始路演了。

  经济观察报:你们首次做公寓改造,这种变化是不是意味着高和的战略转型?

  苏鑫:本质上高和做的,你说是基金公司,现在我们都想改革,基金公司的资本对接也不允许,在中国民营企业做资本有各种各样的限制,实际上从房地产行业来说我们一直在做的就是城市更新,金融水平可以,但没办法和大央企大国企比。我们靠什么和人家合作呢?实际上还是靠你的专业能力。

  房地产的传统模式不行了。万科现在这种状态,其实背后是,传统模式说出大天来也没有用了,资本不认你。当然你的好处是体量很大,你可能还有很大的增长,但没有那么高的利润。而且市场波动风险很大。这么大一个行业未来肯定要转型,就是转向服务业。高和未来我希望它是城市更新服务业的提供商,甚至是解决方案的提供商,金融只是手段。核心是你提供什么样的内容,定位什么样的东西,吸引什么样的人过来。

  制造业容易,只要有钱能找到地和资源就可以了,做服务的时候真是要花心思的。要说你服务好不好,取决于别人是不是愿意支付更高的租金,比如写字楼原来是3块钱的租金,我改成7块钱,你能做到9块,做到9块才能证明你的品牌比别人强,否则你就是平均水平。我们现在还到不了这个水平,希望慢慢地能做到,一年、两年后。

  做公寓的逻辑是相似的。

  经济观察报:所以你们今后做城市更新项目,主要是公寓和写字楼这两类产品?

  苏鑫:对。商场我们也会做。8月中旬我们和一个比较大的上市公司会发公告,合作成立一个规模比较大的基金,专门做城市更新,项目既有这个上市公司旗下的项目,也有在市场上拓展的项目。

  经济观察报:城市更新主要还是在一线城市吗?

  苏鑫:对,现在主要是在一线城市,因为这背后还是需求决定的。在二线城市做改造,你投入1000块钱,最后可能产出只有500块钱。

  经济观察报:和其它金融机构相比,高和的优势是什么?

  苏鑫:就是做细分市场的专业能力,我们就做城市更新,就做房地产。

  经济观察报:你在3月份的时候曾经撰文表示“如果在北京的住宅房产超过3套,多余的住宅要毫不犹豫地卖掉”,现在依然这么认为吗?你对目前的楼市持什么观点?

  苏鑫:我现在依然是这个观点。我当时3月份写了一篇文章,我身边的很多人都听了我的,中欧的一帮人都把多余的房子卖了。我有一位朋友在深圳的5000万以上的豪宅,根本卖不出去。

  现在这个现象本质上是货币现象,不是资产真的长了很多。反过来,如果你有100万,不用琢磨,投国内就可以。但是如果你有1个亿,一定会有一部分投在了国外,这是资产配置的概念。如果你只有一套房子,还配什么置?房子已经是国内最好的投资了。我讲的是资产超过5000万的富裕阶层。

  我们在苏州有个项目,去年下半年房价涨了100%,后来发现买的都是上海人和江苏周边的人,房价涨了,投资就去了,投资去了投机就去了。资产本质上就是钱的游戏。

  但一线城市即使有波动,也不用怕。美国纽约2008年跌了百分之三四十,2011年美国有60%的城市还没有达到2008年的水平,但是当时的纽约远远超过了2008年的房价水平。越是处于最核心地段的豪宅越保值,增长也最快。

  经济观察报:你个人把三套以上的多余房子都卖了吗?

  苏鑫:我就没有那么多,我所有的身家都投在了基金里。

  经济观察报:房企再融资收紧,不能将募集所得用于买地和还银行贷款,这个政策对市场会带来影响吗?

  苏鑫:相当于发大水了,准备弄一个坝,不让它流向大海。钱的属性就是追求资本利润,你想要去控制它的走向是很难做到的。想法是对的,但至少不要一刀切。

  经济观察报:你如何看待一二线城市土地市场的疯狂?

  苏鑫:制造业的不赚钱来做房地产,做房地产的钱也只能投向这个行业。钱出来了水出来了,它是一定要流的,首先是流到资产领域里,流向更容易挤泡沫的地方。

  前几年投三四线的,不管开发商有多牛,都不赚钱。在这种情况下,只能投资一二线城市的土地。三四月份我观察了下,一线城市拿地全都是央企,二线城市拿地的全都是中型企业但都不是当地的。

大悦春风里
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静安高和大厦(中华企业大厦)
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