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高和资本董事长苏鑫:营改增或使商办市场迎来反弹

新华网·2016年03月30日

上周末,上海发布楼市调控政策,随着“提高二套房首付比例、‘限购’升级”等九条新政的出台,申城楼市降温初见成效。

据上海中原地产咨询数据显示,上周(3月21日-3月27日)新建商品住宅成交面积71.7万平方米,环比增加48.0%。这一水平相当于两周的成交量,同时也创下周度成交历史新高。而在本周,不仅日光盘,二手房也出现主动降价的迹象。可以说,沪楼市出现“退烧”信号。

链家副总裁陶红兵表示,链家更看重客房比来说明楼市的热度。即一套二手房平均有几个买家看房,当客房比大于4说明市场较热,小于4则偏冷。在上海新政前,这一数据在7以上,新政后几天明显下滑。

事实上,随着楼市调控新政的发布及实施,申城部分购房者态度分化,部分购房者“快跑”入市,购买第二套住房,希望在银行实施细则发布前完成相关手续;还有部分购房者认为新政将打击一批投资炒房客,会让房价回归理想价位,持观望态度。

业内人士表示,“沪九条”发布对中高端项目影响较为明显。高和资本董事长苏鑫表示,上海此次新政主要将影响二手房成交量,改善型需求占了整个二套房购买需求中七成的份额,对有改善型需求的购房者影响比较大。

据沪上多家研究机构数据显示,上周中高端类产品出现“快跑”,入市新盘再创年内新高,达到11个,供应面积为29.7万平方米。从供应产品来看,改善型项目比例提升至43.6%,一改前2周刚需项目“一家独大”局面。

苏鑫表示,受限外、限制单身等限购政策影响,上海新政可能产生市场溢出效应,进而催火苏州等上海周边市场。不过与住宅市场的态度不同,苏鑫却认为营改增政策对商办市场迎来极大利好。

苏鑫说,营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税,将刺激公司购置办公楼。但他认为营改增可能增加一些房企税费。这一政策的执行细则较为复杂,但可以认定,对住宅市场影响甚小,在住宅再遇调控后,受利好影响,一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。

相较于住宅,核心区域的商业地产收益率有明显优势。由于目前禁限令的出台,核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应,现有的在售楼盘不存在流通性的竞争,未来的抗风险能力较强,属于安全性资产。从收益来讲,住宅的租金收益率通常在2%-2.5%,而核心区域的写字楼租金收益率可以达到5%,差距超过一倍。

“无论从安全性还是收益性上来看,投资核心区域住宅的同时,适度将资产配置到流动性较好的核心区域的商办物业,都是较佳的投资选择。”苏鑫说。

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