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高和资本苏鑫再次预判北京商办走势 ——半年内,商办成交将上涨

高和·2016年04月28日

近年来,苏鑫连续4次对楼市走势进行预判,并且一再应验,他的言论也被业界看作市场风向标。

201310月苏鑫发表博文《诺奖得主眼中的中国房地产泡沫》,将席勒反馈环理论引申到楼市,首先提出了由地王和二手房分别推动并相互作用的一手房市场双反馈环,认为楼市或许是坚硬的泡沫,但是泡沫就一定会破裂。果然 2014年的市场下行给了所有冒进者以严肃的教训。

20143月,苏鑫反驳牛刀,认为断崖式下跌不会出现:房价应是增幅收窄,三线城市将出现房价下跌。最终事实证明,2014年楼市在经历波动后整体趋于平稳,百城房价指数略有下滑,并且正如苏鑫判断的分化急速加剧,一线城市明显坚挺,二线城市局部下跌,三线城市较多下跌。

20149月,在北京房价连续4个月下挫后,市场信心受到较大打击,而苏鑫929日在新浪财经撰文预判,认为北京楼市百日内将回升。之后的两个月中,住宅及二手市场的成交量明显回升;价格从12月开始反弹,震荡向上并最终重回上升通道,完美印证了苏鑫的百日回升判断。

201511月,在一线城市房价相继走高的情况下,房市泡沫再次成为业界热议的话题。对于短期而言,苏鑫坚定持看涨态度。他在去年11月发表文章《北京房价明年上半年会涨吗?》,基于土地市场的狂热、资金因避险而引发的一线城市聚集效应,以及利率的下行引发购房成本的降低这三点原因,他判断2016年上半年北京的房价一定会涨。从20161季度北京的表现来看,苏鑫的这一判断再次被事实所证明。  

其实对于楼市走势的判断,苏鑫提到主要需要看2方面因素:

1、货币是不是超发?

2、如果货币超发,那么除了楼市,有没有更好的投资渠道?

从现在的情况来看,货币超发已成事实,而股市不振,P2P、信托等又问题频出,大量的资金无更好的投资门路,只能回归到传统的投资渠道——购买房产。而这就是这轮一线城市房价上涨的主要原因。

而北京的房价,在经历了去年以来的上涨后,会不会下跌?从历年来一线城市房价上涨的情况来看,每次楼市上涨,首先都是在深圳,再到上海,最后到北京。为什么最先是深圳,因为深圳的投资意识最强,民间资本最发达,同时受深圳本身城市规模和市场容量的影响,一直都是涨幅最高的城市,基本上都在50%以上,去年底到今年部分项目甚至达到了100%。因此深圳出台了调控政策,导致最近成交量开始下行。而上海向来政府控制力度很强,这次一发现深圳涨起来,马上出台政策控制。以往,北京永远都跟着这两个城市出政策,但北京这次不跟了。为什么?因为只有当市场和政府预期都认为房价会快速上涨时,政府才会出台政策,而这次除了通州的公寓项目,北京并没有出台政策调控,这说明,政府认为北京的市场基本上还是处于一个较为稳定的状态。既然是稳定的状态,那么房价肯定不会跌,再一个,当货币超发时,物价都在上涨,房价怎么可能跌呢?

从目前来看,北京的住宅已经处在一个价格高位,投资客户这时候进入北京住宅市场,未来资产的可升值空间非常有限,因此投资的钱必定将转向商业地产。苏鑫判断,未来半年,北京商业地产的成交会进入一个上行通道。

那么什么样的商业地产值得投资呢?

由于禁限令出台,核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应,现有的在售楼盘不存在流通性的竞争,未来的抗风险能力一定很强,属于安全性资产。而郊区商业地产,如石景山和通州,由于不断有新增供应导致流通性竞争、抗风险能力偏弱、收益率相对较低以及未来二手房谁来接手,都存在很多不确定性。此外,一个项目是否能够保值增值,取决于其租金水平是否处于稳定上升的状态,而具备统一管理运营,带有资产管理的项目,能够很好的保证其租金水平。因此,核心区域具备资产管理及稳定租约的项目为更好的投资选择。

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