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高和董事长苏鑫:深扒一线城市房价暴涨的逻辑

新浪房产·2016年03月11日

随着目前一线城市房价的接连暴涨,如何理性地投资房地产成为了大家关心的话题。

纵观2015年的房地产市场,一线城市住宅重回投资属性是去年最大的改变。链家的统计数据表明,2015年北京二手房总成交量约为20万套,较2014年增长了90%,其中绝大部分为投资用途,购房者以泛80后的社会中坚力量为主。

随着目前一线城市房价的接连暴涨,如何理性地投资房地产成为了大家关心的话题。

对此,记者对高和董事长苏鑫进行了采访,为大家解读一线城市房价暴涨背后的逻辑。

房价剧烈上涨 原因是双反馈环的互相促进

住宅产品重回投资属性主要基于以下两点原因。第一,是相关政策的放开。在2010年限购限贷政策推出之后,刚需和改善一度成为了住宅市场的绝对主力,投资的比例长期稳定在10%以下。然而随着去年相关政策的放开,投资住宅的难度已经大为下降了。第二,是散户投资者面对通胀风险和银行利率的下调,恐慌情绪加重,迫切需要寻找安全稳定的投资产品,因此大量进入住宅市场,产生了较高比例的恐慌性投资。然而值得注意的是,随着投资属性的不断扩大,以及投资者普遍使用杠杆,都使得住宅市场在繁荣背后也蕴藏了较高的风险。

商办物业最明显的现象来自于投资区域的郊区化以及投资客群的下移。在区域方面,由于核心区域的供应量很少,主要的成交集中在丰台、大兴和通州等较为偏远地区;客群方面,传统投资客依然在成交量上占绝大多数,但随着投资市场的不断波动,另一个明显的现象是,首次投资商业地产的小白客户数量庞大,投资能力有限,通常成交金额在200至300万之间,但投资意愿非常强烈,且非常注重投资的安全性。基于以上几点,商业地产成为了很好的投资品。

2016年该如何选择,借鉴两个经典理论学说:

一是诺贝尔经济学奖获得者席勒的反馈环理论。他发现,如果一个诱发因素使股票价格上涨后,就会使投资者预期价格还会上涨且增强上涨的信心,结果使过多的投资者进入,造成价格更大幅的上涨,这就形成一个自发的反馈环,即使不再有新的外力,价格也会不断上涨,最终使得股票的价格上涨的结果超过了此诱发因素应该造成的结果。

房价剧烈上涨的原因是双反馈环的互相促进。第一个反馈环是地王推动的一手房价上涨。地王的出现使附近楼盘的售价上涨,这又使其他开发商有市场转好的错觉,于是更多开发商追逐新推出的土地,地王再次出现,从而再次推动一手房价的上涨。第二个反馈环是二手房推动的一手房价上涨。业主从媒体看到土地上涨及“日光盘”的大肆渲染,自然有动力提高二手房的卖价;开发商注意到二手房涨价,也会提高一手房价格;买房人看到不断涨价觉得必须马上下手,这样更多买家就涌来了,又会推动新一轮房价上涨。

二是情绪指数,来源于艺术品市场:拍卖时,若本来预计10个人参加,结果来了100个人,最后成交的价格一定会比预期翻好几倍,这就是情绪指数。房地产市场也是如此,开发商发现“单套房平均带看人数”提高,其情绪指数就会上涨,这种情绪又在开发商之间互相传染,大家第一反应就是成交量将提高,紧跟着是对房价上涨形成了共识。

目前一线楼市机会与风险并存

基于以上两个理论,我们知道,一线城市的房价暴涨背后是有清晰的逻辑的,泡沫也是显而易见的,此时如何理性地投资房地产,我们首先针对住宅给出以下两点建议:

第一,可以投资,要选择安全性资产,即品质好、核心区域的住宅;第二,如果手中已经有3套以上的住宅,应该果断将其中流通性差的卖掉。

然而通常来讲,相较于住宅,核心区域的商业地产收益率有明显优势。郊区商业地产,如丰台、大兴和通州,由于不断有新增供应带来的流通性竞争,抗风险能力偏弱;反观核心区域,由于目前禁限令的出台,核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应,现有的在售楼盘不存在流通性的竞争,未来的抗风险能力一定是很强的,属于安全性资产。

苏鑫表示,在目前的形势之下,房地产市场有泡沫,但谁都不清楚泡沫有多大,什么时候会破裂,一线楼市机会与风险并存。

而在商办市场比较低靡的时期,高和资本并未却步于下行市场,反而加大了投资布局。2015年高和资本收购位于北京北二环的星街坊项目,并创造了两个“首次”。第一,这是高和首次把商业改造成写字楼,第二,这是高和首次选择长期持有项目而不散售。这本身就代表了苏鑫与高和对北京商办市场的信心。

新街高和项目由国内著名设计师王辉规划升级改造,将传统文化与创新交互完美结合,在提升项目美感的同时增大了空间利用率,使整栋楼实现价值升级。同时高和资本也继续发挥自身在管理运营上的核心优势,在公共空间、社群文化等方面做足功夫。相信未来新街高和项目将为租户带来更优质的服务体验,并通过更完善的社群打造给予租户无限可能。

高和蓝峰大厦逆势前行 2016北京商办投资市场将出现反弹

尽管,北京商办物业投资市场在2015年持续低靡,但是,高和蓝峰大厦依然逆势前行,强势领跑北京高端写字楼市场。根据高和资本对外公布的北京商办市场网上签约数据统计,蓝峰大厦以8.5亿元成交额在去年高端写字楼市场成为销售冠军。

高和资本董事长苏鑫判断,2016年北京商办投资市场将出现反弹,这是因为伴随2015年中国经济增长放缓,股灾,以及p2p,O2O等互联网泡沫的破裂,大量投资将重新回到相对比较安全的房地产市场,尤其是一线城市的公寓以及商办物业市场。

高和资本是中国首家也是一直在国内领先的商业地产基金。成立六年来已收购9个项目,管理资产超过100亿元。

高和资本在收购商办物业后,除具有较强的招租和销售能力外,作为一家基金公司,与开发商相比,更注重通过资产改造和优质管理服务,提升其租金水平和资产价值。苏鑫将之形象比喻为资产精装修。而北京、上海等一线城市房地产市场结构近年已转向存量房为主的市场,进而衍生出“城市更新”的新机遇,即通过对存量楼宇的改造,重新激活楼宇的商业价值,以提升其资产价值。高和资本在这方面最为成功的案例是静安高和中心,在收购后通过改造,将租金提升两倍。

 


同样,高和资本在收购蓝峰大厦后,通过整体改造和高效运营,将蓝峰大厦的租金由4元/平米/天提升至6.5~7.2元/平米/天,租金平均涨幅达到75%,被评为2015年北京市场租金涨幅最快的写字楼。租金的提升也令蓝峰的投资回报率达到5%以上,领跑北京市场。

这也恰是写字楼投资的特点:既为投资者提供稳定的租金回报,同时如果租金得到提升,资产价值也会成正比的提升。

高和资本总经理陈国雄表示,在2015年金融市场震荡之后,高和蓝峰的成交客户主要是寻求稳定租金回报和投资安全的资本。

在他看来,蓝峰大厦有三类典型客户。第一类是传统客户,持“存钱罐心态”,投资目的是把现金流转化为实物资产,以应对通胀风险,因此他们对管理团队的运营能力十分看重,也倾向于核心区、有稳定收益的现房,通常客单价较高,受整体经济影响并不大。第二类是EMBA型客户,即熟悉金融产品、有国际化视野的泛80后社会中坚,客单价一般在两三千万左右。他们属于进取型投资者,把收益和现金流放在首位,因此对高杠杆低首付的产品兴趣很大。对此,高和推出了创新型金融产品,借助杠杆让其投资回报翻了一倍,加之又是有固定租金收益的写字楼现房,收到这类人的追捧。第三类是“小白投资人”,这部分客群最为庞大,对投资并不是很专业,经历了股市的震荡后,迫切希望寻找安全性投资产品,相比住宅而言,写字楼的回报率是明显较高,而且相对稳定。加上去年出台的产业禁限令使得蓝峰大厦成为北京核心区在售写字楼的孤本,综合以上因素,蓝峰大厦在过去的一年持续旺销,小户型产品更是一推出即售罄。

对于蓝峰大厦能够取得销冠的成绩,在苏鑫看来,主要有三点原因。首先是资产精装修,蓝峰大厦由高和团队统一招租运营,通过资产管理的约定实现了准持有的物业状态,从而使整栋楼的租金实现了较高的租金溢价,并带来资产增值;其次是金融产品的创新,给进取型高净值客户更可观的回报;最后是服务创新。通过公共会议室、迷你仓的设立,充分分摊和降低了大楼租客的单位租金成本,有效提升了单位面积的经营价值,同时通过租户之间的社群活动使公司之间产生更多的良性互动、创造更多的商业机会,实现租客的共赢。这种理解被命名为Hiwork品牌。

苏鑫表示,在以上三点核心竞争力中,服务创新是至关重要的,也是最不容易做好的。2016年及未来,高和将在服务创新方面投入更多的精力、资源来实现超出租客预期的服务。

大悦春风里
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高和·欧陆广场
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静安高和大厦(中华企业大厦)
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高和云峰
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高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
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