热钱涌入国内 商办楼成资本追逐新目标    来源：文/王海春

 

　      海外及国内资本掀起了一股收购办公楼的热潮。

 

　 　据消息人士透露，一个外资基金正在就收购上海大宁板块一幢服务式住宅以及项目所属的3.6万平方米商场进行洽谈，涉及金额约10亿元。

 

　　11月23日高和资本宣布与中冶置业订立收购协议，将收购中冶置业位于北京金澳中心约6万平方米的写字楼。高和资本宣布收购项目第二天，高力国际在11月24日发布消息称，新加坡腾飞地产基金收购了上海位于黄浦区的一幢写字楼。

 

　　“一线城市的商办项目正在成为海外资本和国内一些金融机构的新猎物。”戴德梁行投资部一位人士表示，今年下半年就有不少外资在洽谈收购上海、北京等地的商办项目，未来几个月在京沪收购商办楼的案例将继续增加。

 

　　央行11月26日公布的最新统计数据显示，10月份中国金融机构外汇存款增加5190亿元，创下30个月新高。除了外资，国内一些资本也参与到购买商办楼的竞争中。有消息人士告诉记者，太平洋保险也正在就收购上海世纪商贸广场进行洽谈。

 

　　商办楼成为资本新猎物

 

　　国内商办楼项目成为近期海外资本和一些国内金融机构追逐的新猎物。

 

　　据了解，一外资基金正在就收购上海大宁板块一幢服务式住宅以及项目所属的3.6万平方米商场进行洽谈，涉及金额约10亿元。

 

　　北京于近期出现了北京一年以来最大的商办楼收购。

 

　　11月23高和投资称，他们与中冶置业已经就收购北京的商办项目达成了协议。高和投资是于去年10月成立的人民币私募股权基金，其创始人苏鑫曾担任SOHO中国运营总裁。根据协议，高和投资将收购后者的位于北三环总体建筑面积达14万平方米的金澳中心，该项目包括5万平方米酒店式公寓，6万平方米写字楼类和2万平方米的商业。

 

　　高力国际11月24日发布消息称，新加坡腾飞地产基金从德国核心基金SEB和新加坡太平星集团手中，收购了上海的高腾大厦商办楼。消息人士向记者透露，腾飞基金收购的金额约为13.3亿元。

 

　　高腾大厦原名百腾大厦，在海外资本手中已经多次被易手。该项目建成后，高盛于2004年完成了大厦的第一次收购，2007年9月，德国核心基金SEB和新加坡太平星集团从高盛手中以各50%的股权完成收购。而腾飞基金的此次收购已经是第三资转手了。

 

　　“外资近期在国内商办楼市非常活跃，一直在京、沪等地寻找符合他们要求的项目。”永泰房产一位投资经理说。

 

　　“一部分海外机构投资者已经从金融危机的低谷中走出，再次开始关注中国房地产市场。”高力国际董事长翁琳表示，自去年下半年起，很多机构已经制定了在未来12个月购买中国商办楼的计划。其中，京、沪成为他们的投资首选地区。

 

　　在11月，上海已经有多个商办项目被收购。11月16日，香港上市公司瑞安建业宣布，公司全资子公司易祺投资以9亿元价格收购了位于浦东世纪大道的21世纪大厦。11月9日，英国高富诺集团宣布以17亿元的价格收购了上海普陀长风的大型商业项目——“米高梅世界”。

 

　　在海外资本追逐商业地产的时候，国内投资机构也加入到竞买商办楼的大军中来。

 

　　资本追逐国内商办项目的脚步还在加快，国内资本同样也不甘落后。记者在采访中了解到，太平洋保险正在就收购上海常熟路上的世纪商贸大厦进行洽谈。消息人士虽然没有透露洽购的具体价格，但如果这笔交易成功，它有可能成为今年内地最大金额的写字楼交易项目。

 

　　“西边不亮东边亮”？

 

　　为何近期出现了如此多的大宗成交案例，国内外金融和投资机构又为何都把目光都集中到了京沪的商办楼市场？

 

　　研究员认为，这与海外热钱涌入国内楼市有很大关系。而钱热涌入，也是近期各媒体的一个焦点话题。

 

　　官方的统计也表明热钱增加的速度正在加快。央行11月26日公布的最新统计数据显示，10月份中国金融机构外汇存款增加5190亿元，创下30个月新高，这也是历史次高。

 

　　有研究人士指出，海外资本在追逐国内商办项目，这其中有汇率的因素。

 

　　“过去流入内地的以港澳台储蓄资金或投机资金为主，但现在既有来自欧美的资金，也有来自日本的热钱。美元贬值的速度在加快，持有美元资产对这些机构来说并不能获得更多的利益。另一方面，海外金融机构认为人民升值是大势所趋，很多海外资本想挤破脑袋进入国内。”戴德梁行研究员告诉记者，国内的优质商办地产风险小、收益高。对欧美投资机构来说，投资中国的商办楼既可以避险，也可以获得租金收益。商办项目自然成为这些大鳄追逐的重点目标。

 

　　对于“热钱”的流入，今年2月份已引起监管部门的高度关注。为打击“热钱”，今年2月至10月底外汇局展开了专项行动，并指出“热钱”主要瞄准的是股市和楼市。

 

　　新鸿基地产租务总监文志峰告诉记者，一线城市商办楼稳定增长的租金收益，是办公楼被外资和国内一些金融机构盯上的重要原因。

 

　　那么办公楼的租金收入有多少呢？“今年商办楼租赁市场一直了保持稳定的增长。上海环贸广场推出的一区办公楼部分，仅半年时间就已经满租。陆家嘴国际金融中心办公楼每年的租金就可达4亿元。我们投资的香港环球贸易广场与上海国金中心两个项目，预计每年租金收入可达20亿港元。”文志峰在接受记者采访时表示，今年仅第三季度上海浦西的办公楼租金就环比增长了6.6%，预计未来办公楼租金水平仍有较大上升空间。

 

　　欧美的投资市场还在恢复阶段，而中国楼市则成为这些投资机构视为新的增长点。高力国际对全球投资机构的投资意向做出调查后发现，大部分受访者认为中国的商业房地产是最具投资潜力的领域。91%的受访机构表示有意在中国购买物业，73%表示将在一年内增加对中国物业的投资。

 

　　“在欧美办公楼空置率达到最高点的时候，亚洲市场的办公楼租金却在稳步增长。华盛顿特区商办楼的空置率高达10.3%，在过去6个月还在探底过程中。全球大多数市场的办公楼空置率正接近其峰值，而中国办公楼租金在过去数月里持续上升，香港仅第三季度的租金就上涨了10.9%”世邦魏理仕全球首席经济学家Raymond Torto指出，办公楼租金的一升一降中，吸引了少海外投资机构对中国商办楼市场的关注度。

 

　　“如果没有稳定增长的现金流做支持，投资的增长空间也相应减少。”瑞安建业董事会办公室人士告诉记者，投资机构主要看中的，是京沪商办楼的增值空产和租金增长带来的现金流。

 

　　对于收购物业，瑞安建业方面表示投资商办项目在获得现金流的同时，也获得物业的增值。“收购优质的物业，把这些商办楼重新改造后再推出市场用于出售或出租。而从商办楼中获得的稳定现资金流既可以用于收购项目，也可以用于扩充投资组合。所以我们会抓紧新的商机，在一线城市投资有潜力的物业。”瑞安建业董事会人士说。