接着聊潘总提出的住宅市场“冰山论”。在潘总话声刚落不久，易居总裁周忻就说撞不撞冰山不是一个地产问题，“是调控的手说了算，它推一把一定撞，它拉一把想撞都难”。寥寥数语就击中了“政策市”的脉门。那么，这次如果房价大跌，中央会出手吗？

我们还是通过对比的工具来分析，08年和2011年政府出手的临界点在哪里？以什么形式出手？最后的结果是什么？

08年始于全球的次贷危机，外部环境发生了大逆转，致使2009年一季度的GDP深度下跌至6.6%。危机之下，四万亿出台。基于资本的逐利性，最终还是流向了房地产。于是，上演了2011年的密集调控，仅存准率一项2年的时间就连续上调了12次。但所有这些打压政策的前提是2011年GDP一直维持在9%以上的高速增长。经济结构固然有些扭曲但并没有出现大的实质性的冲击。

不妨我们再重新梳理一下当前的经济处境。GDP从2010年的12.1%一路下滑至今年一季度的7.4%，请注意是一路下滑。这种下滑更多的是一种趋势性下滑，或者说是四万亿麻醉效果渐渐退去的结果，因为次贷危机从未远离我们，现在仅是这个尘封的幽灵又被激活而已。当前最需要我们关注的是政府的心态变化。

从中国指数研究研的数据来看，今年1-4月份北京房地产成交面积同比下降50%、上海下跌20%、广州下跌了10%、深圳下跌33%。所谓的房地产稳定，主要指成交量的稳定。如果未来几个月成交量持续恐慌性下跌，势必对整个行业，尤其是地方融资平台和影子银行，带来实质性冲击。而这种结果是中国经济所不能承受的。

在这样的大背景下，5月中旬央行紧急召集15家商业银行负责人，督促尽快满足首套房的按揭贷款发放；6月5日新华社连发三篇“微刺激”的系列文章，反复强调微刺激的重要性；6月16日央行针对“三农”和小微企业定向降准0.5%，实质性输入流动性。在地方政府层面，各地也早已蠢蠢欲动。继南宁率先打响了救市的第一枪之后，扬州、沈阳等紧随其后。但我们判断地方政府的小动作效果不会很明显，因为真正的闸门还是握在中央手里。

如果说08年是外因诱发危机，政府选择了大水漫灌，成功实现了“保增长”；2011年政府被动应对，通过密集调控对货币洪流进行围追堵截，从形象上实现了“保民生”。那么，今天呢？理性的选择应该是“底线思维+疏导”。何为底线？就是就业。房地产作为一个产业链庞杂的行业，房价一旦大跌，就业的底线势必被触及到。如何疏导？更多的投资渠道将被打通，多渠道分流存量货币。从2011年到现在，大量的社会资金从房地产的需求端，通过信托通道流向了房地产的供给端，未来理想的情况应该是从供给端再流向物业的长期持有端。

目前中央的政策储备箱中包含“定向降准”系列组合拳、选择性取消限购、银行按揭支持等一系列备选工具。如果未来6-7月份房地产市场的成交量仍持续的大幅下跌，全国范围内成交金额跌幅超过20%，中央势必出手，最直接使用的手段仍是金融性工具，大的方向仍保持市场化调控。从政治方向的偏好而言，首套房将是支持的重点，我们预判不久之后中央可能会推出首套房定向降准的刺激政策。